Acheter une maison en France : Tout ce que vous devez savoir

Les lois françaises sur la propriété sont très différentes de celles du Royaume-Uni. Des contrats aux enquêtes, l’ensemble du processus est différent de l’achat d’une maison en Angleterre, et il vaut donc la peine de faire des recherches. Passons en revue certaines des choses que vous devez savoir.

Mise à jour : Après Brexit, de nouvelles règles s’appliqueront aux Britanniques qui s’installent en France. La propriété des biens ne devrait pas être affectée, mais si vous déménagez définitivement, il y aura quelques changements. Cliquez ici pour obtenir des informations officielles pour les ressortissants britanniques qui s’installent et vivent en France.

Trouver le bien immobilier idéal

C’est un domaine où les options sont sensiblement les mêmes qu’au Royaume-Uni : agents immobiliers, ventes aux enchères ou ventes privées directes. Assurez-vous que tout agent immobilier (un agent immobilier) est membre d’un véritable organisme professionnel en recherchant les acronymes FNAIM, SNPI, UNIS ou CNAB.

Options de propriété

Avant de commencer, vous devez savoir clairement comment vous serez propriétaire de votre bien. Il existe trois modes de propriété communs en France : en indivision, en tontine ou par le biais d’un Société Civile Immobilière (SCI).

Si vous achetez avec quelqu’un d’autre (par exemple votre partenaire), vous devez acheter en commun pour protéger les intérêts des deux parties. Vous devrez décider entre la propriété en indivision ou en tontine:

  • En tontine est comme la propriété par défaut des “co-locataires” au Royaume-Uni. Vous possédez des parts égales et si l’un de vous décède, l’autre devient l’unique propriétaire. Vous ne pouvez pas ajouter une clause tontine après l’achat, il faut donc le faire dès le départ
  • En indivision est l’équivalent de “locataires en commun” au Royaume-Uni. Le ratio de propriété peut être choisi librement et si l’un d’entre vous décède, sa part de propriété peut être laissée à qui il veut dans son testament

Il s’agit d’une description simplifiée des options. Vous devrez discuter avec votre avocat de la meilleure option pour votre propre situation.

Vous pouvez entendre parler de propriété par le biais d’un véhicule appelé Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une société créée dans le but exprès de posséder et de gérer un bien immobilier. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les gens le font – par exemple, pour contourner les lois françaises sur les successions ou pour obtenir certains avantages fiscaux – mais les avantages s’érodent progressivement et il s’agit maintenant d’une forme moins courante de propriété immobilière.

La propriété conjointe d’un bien peut soulever des problèmes de succession, surtout s’il y a des enfants : en vertu de la législation française sur les successions, vous êtes tenu de laisser à vos enfants une proportion déterminée de vos biens. Vous ne pouvez pas léguer la totalité de vos biens à votre conjoint. Dans tous les cas, vous devez demander conseil et rédiger des testaments adaptés au mode de propriété que vous avez choisi et à votre propre situation.

Accepter d’acheter

Une fois que vous avez trouvé la propriété de vos rêves et convenu d’un prix, l’étape suivante est généralement le contrat proprement dit. Contrairement au Royaume-Uni, il n’existe pas de contrat de vente sous réserve. Parfois, l’agent immobilier ou le vendeur peut vous demander de faire une offre écrite formelle (offre d’achat) mais cela constituerait techniquement un contrat d’achat, alors soyez prudents.

Le contrat

Le processus d’élaboration du contrat est du ressort de la notaire – les juristes indépendants nommés par l’État. Le notaire est tenu de faire respecter la loi plutôt que les intérêts de son client et agit donc généralement à la fois pour l’acheteur et le vendeur. Pour les Britanniques, cela peut sembler étrange et si vous n’êtes pas à l’aise, vous avez le droit de désigner un autre notaire pour gérer les choses de votre côté. Les deux notaires se partageront les honoraires, ce qui n’entraîne pas de frais supplémentaires.

Le premier document contractuel est le Compromis de vente qui énonce les principaux termes de l’accord. À la signature, l’acheteur est normalement tenu de verser un acompte de 10 % qui est conservé par le notaire. Une fois le contrat signé, vous vous engagez à le conclure, sauf dans deux cas :

  1. En tant qu’acheteur, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel vous pouvez vous retirer de la vente sans pénalité (le vendeur n’a pas cette possibilité et s’engage désormais à vous vendre)
  2. Si des clauses conditionnelles (clauses suspensives) que vous avez fait inscrire dans le contrat ne sont pas respectées, vous pouvez vous retirer de la vente, il est donc très important que vous y réfléchissiez bien et que vous vous assuriez que le notaire les intègre

Par exemple, vous pouvez vouloir conditionner la vente à

  • Le vendeur effectuant certains travaux ou réparations
  • la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire ou de vendre une autre propriété pour financer l’achat
  • Permis d’urbanisme accordé pour les modifications que vous souhaitez apporter à la propriété
  • Les résultats d’une enquête structurelle

Le Compromis précisera une date à laquelle vous devrez signer le contrat principal, le Acte Authentique. Une fois la signature apposée, la propriété est à vous.

Enquêtes et recherches

Le vendeur est tenu de faire réaliser un certain nombre d’enquêtes professionnelles dans le cadre du processus de vente. Ces enquêtes sont connues sous le nom de Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Il y a dix rapports, bien que certains ne soient exigés que dans certaines régions ou pour les propriétés dépassant un certain âge :

  • Amiante
  • Chef de file
  • Termites
  • Efficacité énergétique
  • Risques naturels ou industriels
  • Installations de gaz
  • Câblage électrique
  • Fosses septiques
  • Radon
  • Enquête géotechnique (si dans une zone à risque de mouvement de terrain)

L’enquête sur les bâtiments du type de celle que nous connaissons le mieux au Royaume-Uni est notamment absente de la liste. Si vous souhaitez une étude structurelle complète, vous devrez la commander et la payer vous-même. Dans l’idéal, vous devriez veiller à ce que le contrat vous permette de vous retirer si le résultat de l’étude n’est pas satisfaisant, mais il est peu probable que le vendeur ou le notaire l’accepte. Comme il n’existe pas de tradition d’expertise en France, trouver quelqu’un pour la réaliser n’est pas aussi simple que vous l’imaginez. Une possibilité est de trouver un géomètre en France qui est réglementé par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Essayez de rechercher sur Internet des sites tels que ricsfirms.com qui recense les géomètres agréés de la RICS en France.

Notez également que les recherches locales ne révèlent pas autant d’informations sur la propriété qu’une recherche effectuée par les autorités locales au Royaume-Uni. Envisagez de vous renseigner vous-même sur la propriété et sur les plans d’aménagement des environs.

Le coût de l’achat d’un bien immobilier

Il peut être difficile de le définir en termes généraux.

Les honoraires de l’agent immobilier se situent probablement entre 4 et 10 % du prix d’achat, mais le prix proposé par une agence immobilière les inclut généralement – cherchez les lettres FAI. Parfois, les honoraires du notaire sont également inclus.

Ce que l’on appelle souvent les frais de notaire sont en fait des impôts payés à l’État. Ils sont tous gérés par le notaire – d’où les frais de notaire. En mai 2020, les frais de notaire ont été réduits de 1 %, soit 6 à 7 % pour les maisons anciennes et 1 à 2 % pour les maisons neuves.

Tout cela est assez déconcertant. Heureusement, le Chambre des Notaires de Paris a un un calculateur en ligne pratique pour vous aider à estimer les coûts totaux.

Il y a aussi les coûts liés à l’envoi de vos fonds à l’étranger. Si vous transférez une somme forfaitaire depuis le Royaume-Uni, faites appel à un spécialiste des devises comme WorldFirst pour obtenir un meilleur taux de change que celui d’une banque.

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