Cegereal – De solides performances opérationnelles et financières : Les revenus de l’EPRA en hausse de 5,1

PARIS–(FIL D’AFFAIRES)–Nouvelles sur la réglementation :

Cegereal (Paris:CGR) :

Indicateurs clés

En millions d’euros

2020

2019

Changer

Revenus locatifs (IFRS)

63.0

63.4

-0.5%

Les revenus de l’EPRA

42.1

40.0

+5.1%

Portefeuille (hors droits de mutation)

1448

1464

-1.1%

Taux d’occupation

90.1%

96.9%

-6,8 pts

Ratio VLT

53.0%

52.6%

+0,4 pts

EPRA NNNAV par action hors droits de mutation (en €)

44.3

43.7

+1.4%

Jérôme Anselme, directeur général de Cegereal, a déclaré: “2020 a été une année inhabituelle en raison de la pandémie mondiale. Exclusivement positionnée sur le segment de l’immobilier de bureaux à Paris et en Ile-de-France, Cegereal a réalisé une performance solide, démontrant sa forte résilience et sa capacité d’adaptation, ainsi que son leadership en matière de responsabilité sociale des entreprises. Dès le début de la crise, nos équipes et nos partenaires se sont mobilisés pour adapter nos immeubles aux nouvelles contraintes sanitaires en un temps record et pour proposer des solutions adaptées en concertation avec nos locataires. Nous avons continué à enregistrer une activité soutenue sur notre portefeuille, avec de bonnes transactions locatives et des projets livrés conformément aux calendriers annoncés.

Nous croyons fermement que 2021 sera une autre année dynamique au cours de laquelle nos équipes continueront à imaginer les bureaux du futur et à les concrétiser. Au cours des dernières années, Cegereal s’est transformée avec succès en une société leader dans le domaine de l’immobilier de bureaux, avec un portefeuille parfaitement positionné pour répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs et s’adapter aux futures tendances en matière de travail et de style de vie. Pour soutenir ses ambitions, lors de l’assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 12 mai 2021, le groupe demandera aux actionnaires d’approuver le changement de son identité en Vitura”.

Une forte activité locative malgré la crise sanitaire

Au cours de l’année 2020, des baux ont été signés, prolongés ou renouvelés sur plus de 21 000 m² – soit 12% de la surface totale du portefeuille de Cegereal – attestant de la vitalité de la société. Chacun des actifs immobiliers de Cegereal a fait l’objet d’une commercialisation active, qui s’est notamment traduite par le renouvellement du bail de l’immeuble Hanami à Rueil-Malmaison au profit de Brandt jusqu’en 2024 et par l’arrivée de Nintendo et de DLL Financial Solutions Partner à Europlaza à La Défense. La prolongation du bail du Crédit Foncier de France pour la moitié de la surface de Rives de Bercy pour une année supplémentaire, signée début 2021, porte la surface signée à 36 000 m² – soit plus de 20% de la surface totale du portefeuille.

Grâce au rythme soutenu de l’activité, à égalité avec les années précédentes, les revenus locatifs IFRS sont restés stables sur la période, s’élevant à 63,0 millions d’euros pour 2020, soit une baisse de seulement 0,5 % par rapport à 2019.

Le taux d’occupation de Cegereal est de 90,1% au 31 décembre 2020 contre 96,9% un an plus tôt, soit une baisse de 6,8 points de pourcentage. Cette contraction reflète principalement les espaces libérés par Sagem en avril, sur le campus d’Arcs de Seine, et par Hewlett Packard en fin d’année, pour lesquels Cegereal a reçu 2,9 millions d’euros d’indemnités de résiliation anticipée couvrant les loyers dus en 2020. Ces départs permettront à la société de rénover les locaux vacants en fonction des nouvelles tendances.

La valeur estimée du portefeuille immobilier de Cegereal (hors droits de mutation) reflète cette résistance et s’élève à 1 448 millions d’euros au 31 décembre 2020, en très légère baisse (1,1%) par rapport à l’année précédente.

Cegereal est exclusivement positionnée sur le segment de l’immobilier de bureau et ses locataires, qui sont principalement de grandes entreprises, ont des profils solides. De ce fait, les impacts de la crise sanitaire sur son activité sont limités et le taux de recouvrement des loyers pour l’année 2020 est de 100%.

Gain de revenus de l’EPRA et de l’EPRA NNNAV

Le travail de gestion des actifs entrepris a eu un impact positif sur les résultats opérationnels et financiers de la société pour l’année. Les recettes de l’EPRA de Cegereal se sont élevées à 42,1 millions d’euros en 2020, en hausse de 5,1% par rapport à 2019.

Le cash-flow récurrent de Cegereal a augmenté de 8,6 % pour atteindre 46,6 millions d’euros en 2020, contre 42,9 millions d’euros en 2019.

Le résultat net attribuable aux IFRS s’élève à 16,1 millions d’euros, contre 80,8 millions d’euros en 2019. Cette baisse reflète principalement la variation de la valeur estimée des bâtiments, qui était négative en 2020 mais a fortement augmenté en 2019.

L’EPRA NNNAV s’élevait à 704,5 millions d’euros ou 44,3 euros par action à la fin décembre, soit une hausse de 1,4% par rapport aux 695,1 millions d’euros ou 43,7 euros par action au 31 décembre 2019. Cette augmentation reflète la croissance du résultat net consolidé en IFRS (42,1 millions d’euros), une baisse de la valeur du portefeuille (26,0 millions d’euros) et la distribution de dividendes (11,9 millions d’euros).

La dette nette consolidée en IFRS s’élève à 768 millions d’euros au 31 décembre 2020, soit un ratio prêt/valeur de 53 %, alors que la maturité moyenne des emprunts du groupe s’élève à 2,5 ans avec un taux d’intérêt moyen de 1,3 %.

Leader mondial en matière de développement durable

Cegereal s’est fermement engagée sur les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) depuis sa création.

Chaque année, son engagement a été reconnu par des organisations reconnues comme expertes dans ce domaine. En 2020, le GRESB l’a récompensée en la nommant Global Sector Leader dans la catégorie des sociétés d’immobilier de bureau cotées en bourse, avec une note de 94/100. Cegereal a également reçu deux Gold Awards de l’EPRA (European Public Real Estate Association) pour la qualité et la transparence de son reporting financier et non financier et une note de A du Carbon Disclosure Project (CDP), qui la place parmi les premières entreprises mondiales en termes de stratégie de lutte contre le changement climatique.

Distribution 2021 : 2,0 € par action

Dans un souci de prudence et compte tenu de l’incertitude entourant l’épidémie de Covid-19, la société a décidé d’ajuster le dividende de 2019 à 0,75 € par action. Cette décision a permis à Cegereal de protéger sa trésorerie et de poursuivre ses activités comme si de rien n’était.

Lors de la prochaine assemblée générale des actionnaires, le 12 mai 2021, Cegereal recommandera une distribution de 2,0 euros par action.

Nouvelle identité d’entreprise

Cegereal a annoncé son intention de changer son identité visuelle pour devenir Vitura. Le nom Vitura incarne les idées de vitalité, d’agilité et de responsabilité, des valeurs sur lesquelles la société construit sa stratégie afin de continuer à développer le lieu de travail du futur. La vision de la marque, “Des lieux de travail pour les gens. By People”, met l’accent sur les partenariats de confiance que Cegereal établit avec ses parties prenantes, qui partagent son objectif de création de valeur à long terme.

Les différents aspects de ce changement d’identité visuelle sont présentés dans un communiqué de presse publié aujourd’hui, disponible sur le site web de la société.

Le changement de marque de la société sera soumis au vote de l’assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 12 mai 2021.

* * *

Le conseil d’administration de Cegereal s’est réuni le 18 février 2021 pour approuver les états financiers consolidés audités pour l’exercice clos le 31 décembre 2020.

La présentation des résultats annuels peut être consultée sur le site web de la société : www.cegereal.com

Calendrier des investisseurs

– Le 12 mai 2021 : Assemblée générale des actionnaires

A propos de Cegereal

Créée en 2006, Cegereal est une société immobilière cotée en bourse qui investit dans des immeubles de bureaux de premier ordre à Paris et en Ile-de-France. La valeur totale du portefeuille est estimée à 1 448 millions d’euros au 31 décembre 2020 (hors droits de mutation). Grâce à son engagement fort en faveur du développement durable, Cegereal a été nommée Global Sector Leader dans la catégorie des sociétés immobilières de bureaux cotées du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) 2020 et a reçu deux Gold Awards de l’European Public Real Estate Association (EPRA) pour la qualité et la transparence de son reporting financier et extra-financier. L’ensemble de son portefeuille a obtenu la certification NF HQETM Exploitation et certification internationale BREEAM In-Use. Cegereal est un FPI coté sur Euronext Paris depuis 2006, au compartiment B (ISIN : FR0010309096). La société avait une capitalisation boursière de 509 millions d’euros au 17 février 2021. Visitez notre site web pour en savoir plus : www.cegereal.com

ANNEXES

Compte de résultat IFRS (consolidé)

En milliers d’euros, sauf pour les données par action

2020

2019

12 mois

12 mois

Revenus locatifs

63 032

63 369

Revenus d’autres services

21 845

20 045

Coûts liés à la construction*.

(21 552)

(31 621)

Revenus locatifs nets

63 324

51 793

Vente d’un immeuble

0

0

Frais administratifs*

(8 983)

(3 885)

Autres dépenses de fonctionnement

(61)

(13)

Autres produits d’exploitation

600

165

Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement

29 129

60 710

Diminution de la juste valeur des immeubles de placement

(55 103)

(14 480)

Variation totale de la juste valeur des immeubles de placement

(25 974)

46 230

Résultat net d’exploitation

28 906

94 289

Produits financiers

230

0

Frais financiers

(13 042)

(13 529)

Net financial expense

(12 812)

(13 529)

Impôt sur le revenu des sociétés

0

0

REVENU NET CONSOLIDÉ

16 094

80 760

dont imputables aux propriétaires de la société

16 094

80 760

dont part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle

0

0

Autres éléments du résultat global

TOTAL DU RÉSULTAT GLOBAL

16 094

80 760

dont imputables aux propriétaires de la société

16 094

80 760

dont part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle

0

0

Résultat de base par action (en euros)

1,00

5,10

Résultat dilué par action (en euros)

1,00

4,92

* Le compte de résultat IFRS, incluant des données comparatives pour 2019, a été modifié pour permettre aux utilisateurs des états financiers de mieux comprendre les performances locatives des immeubles du groupe. En conséquence, la commission de conseil et la commission d’incitation définies dans l’accord de gestion des actifs ont été reclassées de “frais liés aux immeubles” à “frais administratifs”. En 2020, ces honoraires s’élevaient à 5 383 milliers d’euros contre 10 108 milliers d’euros en 2019.

Bilan IFRS (consolidé)

En milliers d’euros

31 décembre 2020

31 décembre 2019

Actifs non courants

Immobilisations corporelles

25

38

Immeubles de placement

1 448 170

1 463 920

Prêts et créances à long terme

17 780

23 146

Instruments financiers

8

34

Total des actifs non courants

1 465 983

1 487 138

Actifs circulants

Créances commerciales

11 474

9 720

Autres créances d’exploitation

11 459

11 607

Dépenses payées d’avance

366

292

Total des créances

23 299

21 620

Liquidités et équivalents de liquidités

62 836

44 880

Total des liquidités et équivalents de liquidités

62 836

44 880

Total de l’actif circulant

86 135

66 499

TOTAL DE L’ACTIF

1 552 118

1 553 637

Fonds propres

Capital social

60 444

79 532

Réserve légale et prime d’émission

74 206

66 462

Réserves et bénéfices non distribués consolidés

583 574

503 513

Revenu net attribuable

16 094

80 760

Total des capitaux propres

734 318

730 268

Passifs non courants

Emprunts à long terme

671 322

763 974

Autres emprunts et dettes à long terme

8 585

10 087

Impôt sur le revenu des sociétés à long terme

0

0

Instruments financiers

658

682

Total des passifs non courants

680 565

774 743

Passif à court terme

Emprunts courants

96 821

3 468

Comptes fournisseurs

10 056

12 349

Impôt sur le revenu des sociétés

0

0

Autres dettes d’exploitation

8 916

10 437

Recettes payées d’avance

21 442

22 373

Total des passifs courants

137 235

48 626

Total du passif

817 800

823 369

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF

1 552 118

1 553 637

Tableau des flux de trésorerie IFRS (consolidé)

En milliers d’euros

2020

2019

ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES

Revenu net consolidé

16 094

80 760

Élimination des éléments liés à l’évaluation des bâtiments :

Ajustements à la juste valeur des immeubles de placement

25 974

(46 230)

Annulation des dotations aux amortissements

Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants

0

0

Élimination des autres postes de recettes/dépenses sans incidence sur la trésorerie :

Amortissement des immobilisations corporelles (à l’exclusion des biens d’investissement)

13

9

Attributions d’actions gratuites non acquises à la date du rapport

0

0

Juste valeur des instruments financial (bons de souscription d’actions, plafonds de taux d’intérêt et swaps)

2

427

Ajustements pour les prêts au coût amorti

2 265

2 362

Provisions pour imprévus et pertes

0

0

Impôt sur le revenu des sociétés

Intérêts de pénalité

Cash ows des opérations avant impôts et variations du besoin en fonds de roulement

44 347

37 329

Autres changements dans les besoins en fonds de roulement

(1 708)

(8 277)

Ajustements du fonds de roulement à reflect modifications du périmètre de consolidation

Modification du besoin en fonds de roulement

(1 708)

(8 277)

Liquidités nettes ows des activités opérationnelles

42 639

29 052

ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT

Acquisition des actifs de fixed

(10 224)

(9 170)

Augmentation nette des montants dus aux fournisseurs d’actifs immobilisés

650

(1 745)

Liquidités nettes ows utilisés dans les activités d’investissement

(9 573)

(10 915)

ACTIVITÉS DE FINANCEMENT

Augmentation de capital

0

11 204

Coûts de transaction liés à l’augmentation de capital

0

0

Évolution de la dette bancaire

(1 500)

(1 500)

Emission d’instruments financial (bons de souscription d’actions)

0

0

Refinancing/financement des coûts de transaction

(102)

(102)

Augmentation nette de la responsabilité en ce qui concerne refinancing

0

(420)

Achats d’instruments de couverture

0

0

Augmentation nette des emprunts courants

38

236

Diminution nette des emprunts courants

0

0

Augmentation nette des autres emprunts et dettes à long terme

(1 502)

544

Diminution nette des autres emprunts et dettes à long terme

0

0

Achats et ventes d’actions propres

(124)

(28)

Dividendes versés

(11 919)

(36 557)

Liquidités nettes ows de es activités de financement

(15 110)

(26 625)

Variation de la trésorerie et des équivalents de trésorerie

17 956

(8 488)

Trésorerie et équivalents de trésorerie en début d’exercice*.

44 880

53 367

LA TRÉSORERIE ET LES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PÉRIODE

62 836

44 880

* Il n’y avait pas de passif de trésorerie pour aucune des périodes présentées ci-dessus.

Compte de résultat en GAAP français

En euros

31 décembre 2020

31 décembre 2019

12 mois

12 mois

Vente de services

248 600

248 750

REVENU NET

248 600

248 750

Reprise de charges d’amortissement, dépréciation et transferts de charges

0

0

Autres recettes

33 083

22 559

Total des recettes d’exploitation

281 683

271 309

Achats de matières premières et autres fournitures

0

0

Autres achats et charges externes

1 602 280

1 901 020

Impôts, droits et autres prélèvements

36 536

39 809

Salaires et traitements

254 999

340 980

Charges sociales

163 553

175 048

Immobilisations : amortissement et dépréciation

3 435

3 561

Provisions pour imprévus et pertes

0

0

Autres dépenses

200 131

196 229

Total des dépenses de fonctionnement

2 260 934

2 656 646

PERTE D’EXPLOITATION

(1 979 251)

(2 385 337)

Produits financiers des entités contrôlées

802 677

3 022 000

Autres revenus d’intérêts

0

0

Gains de change

0

0

Total des revenus financial

802 677

3 022 000

Frais d’intérêt

634

104 731

Pertes de change

0

0

Total des charges financières

634

104 731

REVENUS FINANCIERS NETS

802 042

2 917 269

PERTE RÉCURRENTE AVANT IMPÔT

(1 177 208)

531 932

Produits exceptionnels sur les opérations en capital

6 619

42 347

Reprise de dépréciations, provisions et transferts de charges non récurrents

0

0

Total des revenus non récurrents

6 619

42 347

Dépenses non récurrentes sur les opérations de gestion

0

5 000

Dépenses non récurrentes sur les opérations en capital

98 759

11 352

Total des dépenses non récurrentes

98 759

16 352

REVENU NET NON RÉCURRENT

(92 140)

25 995

Impôt sur le revenu des sociétés

0

0

REVENU TOTAL

1 090 979

3 335 656

TOTAL DES DÉPENSES

2 360 327

2 777 729

PERTE NETTE

(1 269 348)

557 927

Bilan en normes comptables françaises

En euros

ACTIF

Montant brut

Depr., amort. &amp ; prov.

31 décembre 2020

31 décembre 2019

Immobilisations corporelles

Autres immobilisations corporelles

34 218

(9 140)

25 078

5 071

Actifs financiers fixed

Créances sur des entités contrôlées

201 434 031

201 434 031

235 004 686

Prêts

Autres financial fixed actifs

748 879

748 879

791 653

ACTIFS FIXES

202 217 128

(9 140)

202 207 988

235 801 410

Créances

Créances commerciales

298 320

298 320

233 134

Autres créances

63 242 363

63 242 363

68 291 960

Liquidités et équivalents de liquidités

21 628 362

21 628 362

2 236 722

ACTIFS COURANTS

85 169 045

85 169 045

70 761 815

Dépenses payées d’avance

26 587

26 587

TOTAL DE L’ACTIF

287 412 760

(9 140)

287 403 620

306 563 225

En euros

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS

31 décembre 2020

31 décembre 2019

Capital

Capital social (y compris le capital libéré : 66 862 500)

60 444 472

79 532 200

Capital d’apport complémentaire

67 055 023

59 463 926

Réserve de réévaluation

152 341 864

152 341 864

Réserves

Réserve légale

7 953 220

7 800 625

Autres réserves

Bénéfices non distribués

Bénéfices non distribués

10 389

27 867

Perte nette pour l’année

(1 269 348)

557 927

LES CAPITAUX PROPRES

286 535 620

299 724 408

AUTRES ÉQUITÉS

Provisions pour pertes

LES PROVISIONS POUR RISQUES ET PERTES

Emprunts et dettes à long terme

Emprunts et dettes diverses

5 793 854

Dettes commerciales et autres dettes à court terme

Comptes fournisseurs

541 635

721 770

Dettes fiscales et sociales

325 306

323 194

Montants dus à fixed fournisseurs d’actifs

Autres dettes

1 059

RESPONSABILITÉS

868 000

6 838 817

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DES PASSIFS

287 403 620

306 563 225

Rapprochement des mesures alternatives de performance (MAP)

Flux de trésorerie récurrents APM

En milliers d’euros

2020

2019

Résultat net selon les IFRS

16 094

80 760

Retraitement des variations de la juste valeur des immeubles de placement

25 974

(46 230)

Autres retraitements des variations de la juste valeur

2

454

Retraitement des autres frais

0

5 061

Les revenus de l’EPRA

42 070

40 046

Retraitement des incitations à la location différées (IAS 17)

2 373

602

Retraitement des frais financiers reportés

2 163

2 260

Flux de trésorerie récurrents de Cegereal

46 606

42 908

(1) Frais non récurrents dus au titre de l’accord de gestion des actifs.

EPRA NNNAV APM

En milliers d’euros

2020

2019

Les capitaux propres selon les IFRS

734 318

730 268

Portion des périodes de franchise de loyer

(26 241)

(28 614)

Valeur marchande des prêts

(769 535)

(771 837)

Valeur comptable des prêts

765 930

765 240

NNNAV PAR ACTION

704 472

695 057

(2) Incitations à la location enregistrées à l’actif dans les états financiers consolidés IFRS sous les rubriques “Prêts et créances non courants” et “Autres créances d’exploitation”.

(3) Dette brute consolidée au 31 décembre 2020 enregistrée dans les états financiers consolidés IFRS sous les rubriques “Emprunts courants” et “Emprunts non courants”, ajustée des intérêts non échus de 2 213 milliers d’euros.

Ratio VLT APM

En milliers d’euros

2020

2019

Montant brut des prêts au bilan (états financiers statutaires)

768

769

Juste valeur des immeubles de placement (hors droits de mutation)

1 448

1 464

Rapport VLT (%)

53,0%

52,6%

(4) Dette brute consolidée au 31 décembre 2020 enregistrée dans les comptes statutaires.

Taux d’occupation APM

Le taux d’occupation est le rapport entre l’espace pour lequel la société reçoit un loyer dans le cadre d’un contrat de bail et le montant total de l’espace disponible.

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