COVID-19 : Impact sur l’acquisition de participations dans des biens immobiliers et autres facilités de crédit en France – Immobilier et construction

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COVID-19 : Impact sur l&#8217acquisition de participations dans des biens immobiliers et autres facilités de crédit en France&#13 ;

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Alors que la crise actuelle de COVID-19 touche surtout les primaires&#13 ;
le marché de la dette, qui est paralysé dans certains cas par la difficulté&#13 ;
à effectuer les vérifications de diligence nécessaires ;
à la mise en place d’une facilité de crédit, le marché secondaire de la dette ;
(syndication et titrisation) est également touché.

Un investisseur qui souhaite acquérir une participation dans un crédit&#13 ;
doit tenir compte des risques suivants :

    &#13 ;
  • le risque de marché lié à la&#13 ;
    l’actif sous-jacent : la valeur de l’actif sous-jacent pourrait avoir&#13 ;
    a diminué depuis l’évaluation effectuée au moment de l’opération ;
    l’origination de la facilité, certaines catégories d’actifs (comme la vente au détail) étant&#13 ; l’actif sous-jacent : la valeur de l’actif sous-jacent pourrait avoir
    plus touchées que d&#13autres (comme la logistique) par la crise ;
  • &#13 ;
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  • l’impact des négociations actuellement&#13 ;
    entre propriétaires et locataires visant à différer jusqu&#1313à
    six mois de loyer (lorsque le propriétaire ne renonce pas au loyer en 2013) ;
    échange contre une renonciation par le locataire à son interruption de trois ans&#13 ;
    une option ou un engagement de renouvellement du bail) : les prêteurs doivent s’attendre à&#1317avoir
    leurs emprunteurs qui sont propriétaires à demander une modification du loyer ;
    un profil d’amortissement de l’installation qui corresponde au loyer&#13 ;
    l’octroi de reports. Il convient de noter que le résultat&#13 ;
    l&#1317allongement de la date de remboursement final doit rester inférieur à un ;
    an, à moins que des mesures ne soient prises pour le renouvellement en temps voulu du
    l&#1317enregistrement des hypothèques (valable seulement un an après la date finale initiale) ;
    date de remboursement) ;
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  • le risque de hausse des taux : le&#13 ;
    la hausse des taux longs (en cas de prêt à taux fixe) mais aussi le&#13 ;
    augmentation de la prime de risque de crédit et l&#13 augmentation des liquidités&#13 ;
    les coûts.
  • &#13 ;

Dans un contexte de diminution des valeurs et d’augmentation des tarifs, un&#13 ;
investisseur qui avait entamé des négociations pour prendre une participation dans&#13 ;
un crédit pouvait envisager de ne pas poursuivre la transaction, à 13 ans ;
du moins pas sur la même base. Ce faisant, l&#13investisseur devrait être&#1313sur la même base ;
veiller à ne pas mettre en péril sa responsabilité extracontractuelle pour&#13 ;
d&#1317interrompre abusivement les négociations. En effet, conformément à la jurisprudence&#13 ;
désormais codifiée à l&#13article 1112 du Code civil, l&#13initiative, la
le déroulement et la cessation des négociations précontractuelles sont&#13 ;
libres mais il faut respecter l&#8217exigence de la bonne foi. L&#1317unique ;
doit donc avoir un “motif légitime” pour&#1313 ;
l&#1317interruption des négociations ; une modification essentielle de son&#1317appareil ;
les prévisions est un motif légitime.

Dans ce contexte, un investisseur peut souhaiter acheter une dette pour un montant de 13 euros ;
à un prix légèrement inférieur à sa valeur nominale. C’est possible tant que la dette est de type “13” ;
il n&#1317y a pas de litige avec la dette ; le débiteur d&#1317un litige
puisse acheter la dette au prix auquel elle a été vendue plus&#13 ;
les intérêts et les frais conformément à l&#8217article 1699 du Code civil ;
L&#1317article 1699 du Code civil ne s&#13applique pas en cas d&#13obtention d&#13une subvention ;
d&#1317une sous-participation.

Dans le cas d’un prêt à une entreprise conclu entre 16&#13 ;
mars et le 31 décembre 2020 et garanti par l&#13Etat français ;
garantie en vertu de la loi de finances rectificative pour 2020 portant les n° &#13 ;
2020-289 (abrégé appelé “PGE”), uniquement (français ou&#13 ;
européens) et les établissements de crédit sociétés de&#13 ;
financement
qui sont les prêteurs initiaux peuvent bénéficier&#13 ;
de cette garantie de l’État français. Le ministère de l&#1317économie considère en effet que
que la garantie de l&#13Etat français ne se transmet pas aux prêteurs ;
qui sont les cessionnaires des prêteurs initiaux. Dans ce cas, il faut le faire ;
envisager de prendre une sous-participation d&#8217un prêteur attitré.

Enfin, rappelons que l’article L.511-5 du code monétaire français&#13 ;
et du Code financier interdit à toute personne qui n&#8217est pas un établissement de crédit&#13 ;
ou un société de financement de porter&#139 ;
des opérations de crédit sur une base habituelle et que l&#13acquisition
d&#1317une créance non encore échue est une opération de crédit&#13 ;
Toutefois, depuis 2017, l&#13article L.511-6 du même code permet&#1313 ; de
les banques, les assurances, les régimes de retraite et certains organismes étrangers ;
d&#1317autres entités et institutions étrangères qui n&#1313ont pas le droit de disposer d&#1313une créance ;
le passeport européen de prendre des participations dans des établissements ne disposant pas du&#13 ;
de craindre une violation de cette interdiction, à condition que l&#13emprunteur&#13 ;
ne soit pas une personne physique agissant à titre non professionnel.

La crise COVID-19 peut donc présenter des défis, mais aussi&#1313sur le plan de l&#13administration ;
des opportunités pour les investisseurs en dette qui s&#13intéressent aux Français&#13 ;
marché français.

“Lire l’article original sur GowlingWLG.com“.

Publié initialement le 29 avril 2020

Le contenu de cet article est destiné à fournir un aperçu général ;
guide sur le sujet. Il convient de demander l’avis d’un spécialiste&#13 ;
sur votre situation particulière.

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