Démystifier le bail commercial – Guide du locataire pour la modification des baux commerciaux | Whitman Legal Solutions, LLC

À l’école primaire, de nombreux enfants jouent d’un instrument de musique. Ils choisissent entre le violon et le violoncelle pour l’orchestre et entre la flûte, la clarinette alto, la trompette, le trombone, le baryton et les percussions pour la fanfare.

Cependant, ces quelques instruments ne sont pas suffisants pour un orchestre ou une fanfare. L’orchestre standard compte quatre instruments à cordes : le violon, l’alto, le violoncelle et la basse. Un orchestre de concert peut avoir des piccolos, des flûtes, des hautbois/cornes anglais, des bassons et des types de clarinettes et de saxophones dans chaque registre (soprano, alto, ténor et basse) dans la section des bois. La section des cuivres de l’orchestre comprendra les trompettes/cornets, les cors français, plusieurs types de trombones, les barytons et les tubas.

Au cours du collège ou du lycée, de nombreux élèves passent de leur instrument d’école primaire à un autre instrument. Les violonistes peuvent passer à l’alto ou les violoncellistes à la basse. Les flûtistes peuvent passer au hautbois ou au basson, les clarinettes au saxophone, les trompettes au cor et les barytons au tuba.

Souvent, les étudiants font ce changement par amour pour le nouvel instrument qui les appelle. D’autres fois, un étudiant peut faire un changement pour des opportunités de leadership. Par exemple, le violoniste moyen stéréotypé peut devenir un excellent altiste (d’où les blagues sur l’alto). Ou encore, un étudiant peut préférer être la seule clarinette basse d’un groupe, plutôt que d’être l’un des huit ou dix clarinettistes alto.

Quels que soient les souhaits de l’élève, les besoins de l’orchestre ou de la fanfare de l’école sont également un facteur de changement d’instrument. Les orchestres ont souvent besoin de plus d’altistes. Et les orchestres peuvent avoir besoin d’élèves pour jouer des instruments moins courants, tels que le trombone basse ou la clarinette soprano.

D’autres fois, les ressources de l’orchestre ou de la fanfare peuvent dicter à un élève de changer d’instrument. Ou bien le coût d’un changement peut être un obstacle au changement d’instrument. Par exemple, l’école peut n’avoir qu’un seul soprano ou une seule clarinette basse. L’école peut également disposer d’un nombre limité de grands instruments, comme les basses à cordes ou les tubas, que les élèves ne transporteront pas à l’école et ne reviendront pas, même s’ils louent ou achètent leurs propres instruments pour en jouer à la maison.

Les locataires sous bail commercial peuvent être considérés comme des étudiants musiciens, leurs propriétaires étant comme l’orchestre ou le groupe. Les locataires, comme les étudiants musiciens, ont des désirs et des besoins. Mais comme les orchestres et les groupes musicaux, les propriétaires ont leurs propres besoins et leurs ressources limitées.

En raison du ralentissement économique déclenché par la pandémie de COVID-19, de nombreuses entreprises constatent que leurs baux actuels ne répondent plus à leurs besoins. Sur Pouvez-vous sortir de votre bail en raison de la pandémie de coronavirus ? J’ai discuté du moment où les locataires peuvent résilier leur bail.

Mais de nombreux locataires ne veulent pas résilier leur bail – ils ont juste besoin de changements pour que le bail réponde mieux à leurs besoins. Cet article explique comment les locataires peuvent négocier une modification de leur bail en comprenant les besoins de leur propriétaire.

Pourquoi les locataires cherchent à modifier leur bail

Les locataires veulent généralement renégocier les baux pour faire des économies ou parce que leur espace locatif ne répond plus à leurs besoins. Avec la pandémie, de nombreux locataires constatent qu’ils n’ont plus besoin d’autant d’espace qu’auparavant. D’autres locataires peuvent découvrir qu’ils ont des plans d’étage ouverts qui ne leur conviennent plus dans un environnement post-pandémique.

Que ce soit pour des raisons financières ou en raison de l’évolution des besoins de l’entreprise, les locataires se présentent en nombre record aux propriétaires avec des demandes de modification de bail. De nombreux locataires sont très concentrés sur leurs propres besoins en matière de modification de bail et ne pensent pas aux besoins du propriétaire. Un point de vue myope peut rendre difficile pour un locataire d’atteindre ses propres objectifs.

Cet article est axé sur la manière dont les locataires peuvent approcher les propriétaires. Mais les propriétaires doivent également essayer de voir la situation du point de vue du locataire. Un propriétaire qui se concentre entièrement sur ses propres intérêts commerciaux peut constater que les locataires ne sont pas susceptibles de renouveler leur bail. De plus, en période de difficultés financières, un propriétaire qui refuse d’être flexible peut conduire un locataire en difficulté financière à la faillite.

Besoins économiques des locataires

La plupart des locataires qui souhaitent modifier leur bail doivent réduire leur loyer mensuel. Les principaux paramètres économiques qui peuvent être modifiés pour créer un impact significatif et immédiat sont les suivants

  • loyer par pied carré

  • superficie

  • durée du bail

Parmi ces paramètres, seule une réduction du montant du loyer ou de la superficie en pieds carrés peut réduire immédiatement les paiements mensuels de loyer d’un locataire. Parfois, la situation du locataire peut être si grave que la réduction du loyer (remise) peut être la seule option possible.

Exigences du contrat

En ce qui concerne le droit des contrats, le propriétaire a généralement l’avantage. Le locataire a signé un contrat, et le propriétaire peut insister pour que le loyer soit payé. À moins que le propriétaire n’ait violé le bail, par exemple en supprimant des services, il détient la plupart des cartes à la table des négociations.

Cela ne veut pas dire que le propriétaire ne reconnaîtra pas qu’un locataire qui paie un certain loyer est mieux qu’un locataire en faillite. Mais à moins que le propriétaire n’ait violé le bail, les locataires doivent se rendre compte qu’ils sont dans une position plus faible.

Tout à l’heure, j’ai parlé du fait que la pensée myope et unilatérale peut être un obstacle à l’obtention d’une modification. De plus, une modification de bail ne peut pas être unilatérale. Le droit fondamental des contrats exige qu’il y ait une “contrepartie” ou un “quid pro quo” pour qu’un contrat soit effectif. Par conséquent, les locataires doivent s’attendre à donner au propriétaire quelque chose de plus en échange de la modification que le locataire souhaite.

Il arrive fréquemment qu’un locataire qui souhaite une réduction de loyer ou un espace réduit doive accepter une période de location plus longue ou qu’il doive fournir une garantie supplémentaire pour le paiement du loyer.

La plupart des propriétaires demandent au locataire des états financiers et d’autres documents pour démontrer qu’il a besoin d’une réduction de loyer. Bien que les locataires puissent ne pas vouloir partager ces informations, il s’agit de demandes raisonnables, et les locataires doivent fournir ces informations. Un propriétaire n’est pas susceptible de renoncer à ses droits contractuels à moins que le locataire ne démontre que l’alternative peut être une défaillance ou une faillite du locataire.

Besoins économiques des propriétaires

Beaucoup de gens considèrent les propriétaires commerciaux comme de grandes institutions aux ressources financières illimitées. C’est rarement le cas.

Les petits groupes d’investisseurs ou les sociétés à peu d’actionnaires aux ressources limitées possèdent souvent des biens immobiliers commerciaux. Certains biens immobiliers commerciaux sont détenus par des particuliers. D’autres fois, les biens immobiliers sont détenus par des fonds d’investisseurs individuels ou de petites sociétés de personnes.

Même lorsque de grands investisseurs institutionnels sont propriétaires des biens immobiliers, le propriétaire final est un particulier. Les grands fonds de retraite comme CalPERS peuvent posséder des biens immobiliers, mais leurs bénéficiaires sont les fonds de retraite individuels des travailleurs de l’État.

La plupart des biens immobiliers commerciaux sont légalement détenus par des entités ad hoc (SPE). Les propriétaires ne font pas cela dans le cadre d’un plan visant à dissimuler leur identité. La plupart des prêteurs hypothécaires exigent que le bien immobilier soit détenu par une entité ad hoc. Comprendre les limites d’une entité ad hoc peut aider un locataire à savoir ce qu’il peut (et ne doit pas) faire en tant que propriétaire.

Un propriétaire peut posséder de nombreuses SPE immobilières. Cependant, chaque SPE est censée payer ses propres dépenses à partir de ses revenus. L’argent d’une SPE ne peut pas être mélangé ou utilisé pour aider financièrement une autre SPE.

Tout comme les propriétaires de maisons individuelles, les propriétaires ont généralement des hypothèques à payer. Mais les propriétaires peuvent aussi avoir des investisseurs et des propriétaires à qui ils doivent répondre. Le propriétaire ou ses investisseurs peuvent devoir mettre de la nourriture sur leur table et payer les frais de subsistance de leur propre famille.

Ainsi, en période de difficultés financières, un propriétaire peut avoir autant de mal que certains locataires. Si trop de locataires ne paient pas leur loyer en totalité, le propriétaire risque de se retrouver en faillite.

Exigences du prêteur hypothécaire

Les prêteurs hypothécaires imposent fréquemment des restrictions importantes à la capacité des propriétaires de modifier les baux. Un prêt hypothécaire peut également exiger du propriétaire qu’il maintienne les performances financières de la propriété à un niveau donné. Il se peut aussi que le propriétaire ne puisse pas modifier les baux sans le consentement du prêteur. Il peut parfois être difficile pour le prêteur hypothécaire d’obtenir le consentement du prêteur.

Les locataires qui souhaitent modifier leur bail doivent demander au propriétaire s’il existe des conditions de prêt hypothécaire, qu’ils veulent que les locataires prennent en compte lors de la négociation. Le propriétaire n’est pas tenu de donner cette information aux locataires. Mais cela peut aider les parties à trouver un terrain d’entente si le locataire comprend quelles options ne sont pas disponibles en raison des restrictions imposées par le prêteur. Et le propriétaire devrait apprécier le désir du locataire de répondre à ses propres besoins et à ceux du propriétaire.

Autres considérations sur les propriétaires et les locataires

Les commissions immobilières et les coûts d’amélioration des locataires peuvent également affecter les modifications de bail.

De nombreux baux commerciaux ont été négociés avec un courtier représentant le propriétaire ou le locataire. La commission de ce courtier est généralement basée sur le loyer payable pendant toute la durée du bail. Toutefois, le propriétaire paie généralement cette commission au début du bail.

En particulier dans les baux de bureaux, il est courant qu’un propriétaire apporte des améliorations à l’espace pour l’adapter aux besoins du locataire. En général, ces travaux sont terminés avant que le locataire n’emménage. Comme la commission du courtier, le propriétaire doit payer ce travail (TI Expense) au début du bail. Parfois, le propriétaire peut emprunter de l’argent pour payer les TI Expense.

Bien que le propriétaire paie ces dépenses, il s’attend à les récupérer auprès du locataire pendant toute la durée du bail. Les locataires qui demandent à modifier leur bail ne devraient pas être surpris si le propriétaire veut s’assurer qu’il est remboursé pour la commission de courtage et les frais de TI. Par conséquent, toute modification de bail doit tenir compte de la commission de courtage et des frais de TI non amortis.

Sortir des sentiers battus

Pour les étudiants musiciens, certains changements d’instruments sont plus fréquents que d’autres car ils sont plus faciles à réaliser. Par exemple, un alto utilise la même technique de base qu’un violon, sauf que l’alto est plus grand et que sa musique est écrite en utilisant une clé différente. Le passage du violon à la trompette serait plus difficile parce que ces instruments sont joués différemment. Mais parfois, un élève peut être mieux servi par ce changement d’instrument difficile.

Cet article se concentre sur les besoins communs des locataires et des propriétaires et sur les stratégies les plus simples pour modifier les baux. Chaque situation est unique. Si elles ne conviennent pas à la situation, les propriétaires et les locataires doivent travailler avec un avocat spécialisé dans l’immobilier pour trouver une solution qui leur convienne.

Cette série s’inspire de l’expérience et de la passion d’Elizabeth Whitman pour la musique classique afin d’illustrer des solutions créatives aux problèmes juridiques rencontrés par les entreprises et les investisseurs immobiliers.

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