Des héritiers français multimillionnaires de la fortune d’Hermès détiennent une participation dans des maisons de location à Tampa

TAMPA – La maison en béton de 1961 n’est pas très chic, mais le locataire, Fred Akers, un facteur de 63 ans qui y vit, dit qu’elle a le “strict nécessaire” et qu’il aime son quartier.

Elle a quelque chose en commun avec deux autres maisons, situées à quelques pâtés de maisons, qui sont si proches de Busch Gardens que ses montagnes russes se dressent au bout de la rue et que les cris ravis des cavaliers résonnent clairement dans l’air.

Ils font partie des centaines de maisons autour de Tampa Bay – particulièrement concentrées dans le comté de Hillsborough – appartenant à une société d’investissement immobilier qui compte parmi ses investisseurs plusieurs héritiers de la société française de produits de luxe Hermès. Alors que la famille Hermès est parmi les plus riches du monde, avec une valeur nette estimée approchant les 64 milliards de dollarsLes maisons appartenant à la société d’investissement sont beaucoup plus modestes et valent généralement moins de 150 000 dollars. C’est moins que les versions du sac à main Birkin d’Hermès, très apprécié par des célébrités telles que Victoria Beckham, n’ont à la vente aux enchères.

La participation des héritiers dans la société, qui possède plus de mille maisons en Floride et des centaines d’autres dans d’autres États du Sud, est désormais publique grâce à une nouvelle loi au Grand-Duché de Luxembourg, un minuscule pays européen situé à près de 8 000 km de la maison d’Akers. Le pays a toujours été un paradis pour les ultra-riches en offrant des conditions fiscales favorables et la confidentialité.

Une vue de la rue avec les montagnes russes de Busch Gardens visible en arrière-plan sur la 97e avenue E. à la 29e rue, le mardi 9 février 2021 à Tampa. Ce quartier compte de nombreuses maisons de location qui sont la propriété d’une société d’investissement immobilier qui compte parmi ses investisseurs plusieurs héritiers de la société française de produits de luxe Hermès. [ DIRK SHADD | Times ]

S’il n’y a rien d’intrinsèquement inconvenant à s’installer au Luxembourg ou dans d’autres paradis offshore, les enquêtes menées par des organismes de presse tels que le Documents sur le Panama 2016 montrent que ces juridictions ont parfois été utilisées pour éviter les impôts ou pour blanchir des espèces illicites. Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent dans l’Union européenne, le Luxembourg a modifié sa législation afin d’obliger les sociétés à indiquer leurs bénéficiaires effectifs, ou ceux qui détiennent une participation financière dans la société, et a supprimé un grand nombre de ses avantages fiscaux.

Les journalistes du journal français Le Monde a extrait des données du registre des propriétaires, qui ne peut être consulté que par le nom de l’entreprise, et les a partagées avec 17 partenaires médiatiques dans le monde entier, dont la Tampa Bay Times et Miami Heralddans le cadre d’une enquête internationale appelée OpenLux. Les dossiers montrent comment des célébrités telles que Magic JohnsonTiger Woods, Angelina Jolie et Brad Pitt ont placé de l’argent dans des sociétés enregistrées dans ce minuscule pays européen, tout comme au moins 266 des milliardaires du monde.

Et il illustre comment les super-riches mondiaux déplacent leur argent dans le monde entier, toujours à la recherche d’opportunités d’investissement qui peuvent les aider à diversifier leurs portefeuilles. Ces maisons à Tampa – où les enfants font du scooter, où un panneau célèbre un diplômé de Middleton High et où d’autres personnes voient leur loyer subventionné par des bons de la section 8 – représentent l’une de ces opportunités.

Akers, le facteur de Tampa, a été surpris d’apprendre que des multimillionnaires français possédaient une participation dans sa maison. Cette révélation lui a fait remettre en question l’engagement de ses propriétaires envers sa communauté.

“C’est le capitalisme à son meilleur”, a-t-il dit.

Vue du bloc de 1500 de la rue E. Ellicott à Tampa, qui contient une des nombreuses maisons de location dans la région de Tampa qui appartiennent à une société d’investissement immobilier qui compte parmi ses investisseurs plusieurs héritiers de la société française de produits de luxe Hermès. [ DIRK SHADD | Times ]

Les racines de la récession

Un réseau de sociétés écrans sépare la maison d’Akers des héritiers d’Hermès et des autres investisseurs qui la possèdent. Trois héritiers de la fortune Hermès, Julie Guerrand, Blaise Guerrand et Édouard Guerrand, sont les propriétaires effectifs d’une société holding luxembourgeoise appelée Lafayette Housing Recovery III, qui est placée sous l’égide de la société d’investissement immobilier new-yorkaise Lafayette Real Estate.

Les trois frères Guerrand sont les arrière-petits-enfants d’Émile-Maurice Hermès qui, au début du XXe siècle, a transformé l’entreprise familiale de maroquinerie en la marque de mode qu’elle est aujourd’hui. Aucun des frères et sœurs ne travaille pour l’entreprise, mais tous trois siègent à des conseils consultatifs qui supervisent sa gestion et aident à définir sa stratégie. En 2014, Forbes a estimé que leur père, Jérôme Guerrand, décédé en 2013, valait 1,9 milliard de dollars.

Lafayette Real Estate a utilisé les fonds fournis par les investisseurs, y compris les héritiers d’Hermès, pour acheter des maisons – bien qu’elle ait créé d’autres sociétés plus petites pour effectuer ces achats, dont l’une s’appelle Melaf FL LLC.

Les registres immobiliers du comté montrent que Melaf a acheté 108 maisons en Floride entre 2017 et 2019 et que la valeur marchande moyenne des maisons est légèrement supérieure à 106 000 dollars, bien que ces chiffres tendent à sous-estimer la valeur de revente réelle d’une maison.

De nombreuses maisons ont été achetées en gros et souvent chez les mêmes vendeurs. À Tampa, par exemple, le Melaf a acheté 50 des 63 maisons qu’il possède en une seule journée : le 17 août 2018. De nombreuses maisons examinées par le Times et le Herald avaient été saisis dans leur passé récent.

Lafayette Real Estate, qui est dirigée par un franco-américain du nom de Thibault Adrien, a commencé à investir dans des maisons individuelles au lendemain de la Grande Récession, lorsque le marché était en proie à un nombre de saisies plus important que le nombre d’acheteurs suffisamment stables financièrement pour les acheter. Pour résoudre ce problème, le président de la Réserve fédérale de l’époque, Ben Bernanke, a approuvé un plan permettant aux prêteurs fédéraux Fannie Mae et Freddie Mac de vendre leurs propriétés saisies à des investisseurs – qui les ont ensuite converties en locations.

C’était le début de ce qui allait devenir une tendance en plein essor. Les investisseurs avaient longtemps considéré les grands immeubles d’habitation comme les meilleurs achats de location, car un seul complexe était considéré comme plus facile à entretenir que des dizaines de maisons dispersées. Mais ensuite, une vague de nouvelles sociétés, comme Lafayette Real Estate, a entrepris de prouver que la location de maisons individuelles pouvait générer les mêmes marges bénéficiaires.

Le succès initial de Lafayette Real Estate a permis à l’entreprise d’attirer davantage d’investissements. Les héritiers d’Hermès sont les premiers investisseurs étrangers dans son dernier né des trois fonds axés sur l’achat de maisons individuelles.

Lafayette Real Estate a indiqué, avec l’accord de la famille, que l’investissement des trois héritiers Hermès se faisait par l’intermédiaire d’une autre société holding luxembourgeoise, Jakyval. La famille détient moins de 5 % des parts du dernier fonds de Lafayette Real Estate, Lafayette Housing Recovery III, et moins de 3 % du total des actifs de Lafayette Real Estate, a déclaré la société.

Au total, Jakyval disposait de 743 millions d’euros d’actifs, soit environ 832 millions de dollars, à la fin de 2019.

Une source proche de la famille Guerrand a déclaré que cet investissement faisait partie d’un effort de diversification de leurs avoirs. La famille a refusé de commenter.

Le rêve américain

Les investisseurs institutionnels possèdent plus de 200 000 maisons individuelles à travers le pays, selon les données de 2018 du Conseil national de l’immobilier locatif, un groupe commercial pour des sociétés comme Lafayette Real Estate. Plus d’une maison sur cinq se trouve en Floride.

Cela représente moins de 1 % de toutes les maisons individuelles du pays. Et les défenseurs de ces acheteurs institutionnels affirment que leurs achats ont permis d’éviter que la surabondance de maisons saisies ne se dégrade dans le sillage de la Grande Récession, préservant ainsi la valeur des propriétés pour les autres propriétaires dans les communautés où ils ont investi.

La maison au 4021 E. Louisiana Ave. le mardi 9 février 2021 à Tampa. Il s’agit de l’une des nombreuses maisons de location dans la région de Tampa qui appartient à une société d’investissement immobilier qui compte parmi ses investisseurs plusieurs héritiers de la société française de produits de luxe Hermès. [ DIRK SHADD | Times ]

Lafayette Real Estate a déclaré dans un communiqué qu’elle estime que la société répond à un besoin crucial pour la région de Tampa.

“En tant que fournisseur de logements locatifs, nous travaillons aussi dur que possible pour répondre à la demande de logements locatifs de qualité et abordables sur l’ensemble du marché de Tampa”, a déclaré la société. “Nous investissons continuellement dans nos maisons par le biais de rénovations et d’améliorations, et nous sommes un soutien actif des communautés où nous avons des propriétés”.

Le fait d’avoir davantage de maisons individuelles sur le marché de la location a potentiellement permis à certaines familles de s’installer dans des zones où elles n’auraient pas pu se permettre de verser un acompte, a déclaré Elora Lee Raymond, professeur d’aménagement urbain et régional à l’université Georgia Tech.

“La propriété individuelle a toujours été utilisée comme un moyen d’accéder aux communautés”, a-t-elle déclaré.

Mais les critiques disent qu’à long terme, la vente en masse par le gouvernement de maisons saisies à des investisseurs met à l’inverse le rêve américain de posséder une maison encore plus hors de portée pour certains Américains.

“Ils ne voyaient pas nécessairement cela comme un outil de promotion de l’accession à la propriété abordable”, a déclaré M. Raymond à propos du programme.

Lorsqu’un grand nombre de maisons individuelles sont achetées par des entreprises ou des investisseurs, cela peut rendre le logement moins abordable pour les locataires et les acheteurs, a déclaré Cheryl Howell, directrice du logement abordable pour le comté de Hillsborough.

Lorsque des maisons sont achetées et converties en location, cela signifie qu’elles ne réagiront pas de la même manière aux fluctuations du marché du logement – car si les prix des maisons peuvent augmenter et diminuer, les loyers augmentent toujours, a-t-elle dit.

“Pendant la période la plus creuse du crash du marché du logement, où vous avez pu acheter des maisons à la moitié de leur valeur… le loyer est resté le même”, a déclaré M. Howell. “Cela coûte cher à beaucoup de gens de la classe ouvrière et, de ce fait, élimine parfois vraiment les quartiers populaires”.

Pour les acheteurs, “c’est une question d’offre et de demande”, a-t-elle déclaré. “Donc, quand nous recevons beaucoup d’investisseurs, cela diminue l’offre, augmente la concurrence et augmente vraiment le coût du logement”.

Une vue de la rue du bloc 2500 de la rue E. Curtis à Tampa, où se trouve l’une des maisons de Melaf FL LLC. [ DIRK SHADD | Times ]

Le nombre de maisons détenues par Lafayette Real Estate ne fait pas vraiment de différence dans le demi-million de ménages du comté, mais M. Howell a déclaré que l’impact de ces achats peut être aggravé lorsque les investisseurs regroupent leurs achats dans certains quartiers, possédant ainsi un pourcentage plus élevé d’une petite zone.

Les avoirs de Lafayette Real Estate couvrent globalement une large zone du comté de Hillsborough, en plus d’un plus grand nombre de maisons à Pasco et Pinellas. Les achats effectués par l’intermédiaire de Melaf représentent certains de ses achats les plus récents de maisons individuelles existantes, qui étaient concentrés dans deux quartiers : la zone juste à l’ouest de Busch Gardens et également à l’ouest du Hard Rock Casino.

M. Howell a déclaré que ces domaines devraient connaître une appréciation majeure. Elles sont également dans des codes postaux qui ont un taux de pauvreté plus élevé et des pourcentages plus élevés de résidents noirs et hispaniques que le comté dans son ensemble, selon les données du recensement.

“Ces régions sont prêtes à se gentrifier dans ce que je considère comme une période relativement courte, peut-être les cinq prochaines années”, sauf si la pandémie a un impact imprévu sur les prix de l’immobilier, a-t-elle déclaré.

Une efficacité “agressive

L’augmentation du nombre d’investisseurs qui achètent de grandes quantités de logements locatifs a également suscité des critiques selon lesquelles leur gestion immobilière est conçue pour privilégier le profit au détriment d’un service de qualité pour leurs locataires.

“Surtout quand nous traversons des moments critiques comme ceux que nous vivons actuellement … où un petit propriétaire peut être plus sympathique, les grandes entreprises ont des processus automatiques … et c’est ainsi que chaque ménage est traité”, a déclaré M. Howell.

Le modèle commercial repose sur la réduction et la rationalisation des frais généraux – ce qui peut signifier un équilibre entre le fait d’être un propriétaire suffisamment bon pour éviter une rotation coûteuse des locataires, mais aussi la réduction de la responsabilité de l’entreprise pour certaines réparations.

Certaines des plus grandes sociétés de location de maisons individuelles du pays exigent que les locataires soient responsables d’une grande partie de l’entretien des maisons et exigent que les locataires souscrivent une assurance couvrant la propriété elle-même, au-delà des seuls biens du locataire, selon un Enquête 2019 par L’Atlantique magazine.

Les baux de Lafayette Real Estate, qui sont sous sa branche de gestion immobilière, appelée Brandywine Homes USA, contiennent des politiques similaires. Les baux ont été consignés dans des dossiers judiciaires publics au cours de plusieurs affaires d’expulsion.

Les locataires sont responsables de tous les travaux d’entretien qui coûtent 100 $ ou moins, “que les petits travaux d’entretien soient ou non le résultat des actions du locataire”, peut-on lire dans le bail de Lafayette Real Estate. Les locataires sont également responsables de l’extermination de certains parasites et doivent “entretenir tous les appareils, et toutes les gouttières”. Ils sont également chargés de remplacer les filtres de la climatisation et d’entretenir leurs pelouses.

Les locataires sont également tenus de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés à la propriété jusqu’à 100 000 dollars.

M. Howell a qualifié ces pratiques de “très agressives”, mais a ajouté qu’au cours des dernières années, de telles exigences sont devenues plus courantes.

Dans une déclaration, Brandywine a défendu sa politique de location, en disant que “il n’y a pas de termes dans nos accords qui ne soient pas typiques pour les baux standards dans l’ensemble de l’industrie du logement locatif”. La société a également déclaré que les conditions sont examinées avec les locataires avant qu’ils ne signent.

Un journaliste et un photojournaliste ont visité 20 propriétés de Tampa appartenant à Melaf FL LLC et ont parlé aux locataires, qui ont décrit des expériences mitigées avec la société : Certains ont déclaré que leur maison avait besoin de réparations, qui ont été traitées de manière adéquate. D’autres ont dit qu’ils avaient eu du mal à faire reconnaître leurs demandes. Lorsqu’ils ont été traités, les travaux d’entretien de mauvaise qualité ont laissé les mêmes problèmes se reproduire encore et encore – en particulier les problèmes de plomberie dans les vieilles maisons, ont-ils dit. Beaucoup ont refusé de donner leur nom parce qu’ils ne voulaient pas critiquer publiquement leur propriétaire.

La maison située au 10628 N. 25e rue, le mardi 2 février 2021 à Tampa. Il s’agit de l’une des nombreuses maisons de location dans la région de Tampa qui appartient à une société d’investissement immobilier qui compte parmi ses investisseurs plusieurs héritiers de la société française de produits de luxe Hermès. [ DIRK SHADD | Times ]

Dans les dossiers des tribunaux, les locataires qui ont été expulsés ont également mentionné des problèmes de plomberie.

Une locataire, Keyisha Jackson, a écrit en 2019 que la plomberie de la cuisine n’avait pas été “correctement réparée” depuis plus de six mois.

Un autre, Jermaine Cocroft, dont le loyer a été partiellement payé par un bon de la Section 8, a écrit qu’un “préposé à l’entretien non agréé” a été envoyé pour réparer des problèmes de plomberie dans un évier de cuisine, mais n’a pas réussi à le faire. Ensuite, un “plombier licencié” a été envoyé à la maison et a réparé l’évier, et a fait remarquer que le problème avait été causé par de la graisse dans les tuyaux “sur une longue période, à moins qu’une très grande quantité de graisse n’ait été versée dans l’évier en peu de temps”, selon le dossier du tribunal.

Cocroft a alors fait ajouter 275 dollars pour la réparation à son loyer, bien qu’il ait dit qu’il n’avait pas versé de graisse dans l’égout, a-t-il déclaré dans le classement. Cette affaire d’expulsion de 2019 a finalement été rejetée par le propriétaire.

Akers, le facteur qui vit dans une maison appartenant à Lafayette Real Estate à Tampa, a dit que les tuyaux de sa maison avaient eu des problèmes majeurs de sauvegarde, mais il a crédité la société pour les avoir réparés.

“Ce sont de vieux tuyaux… s’ils ne viennent pas s’en occuper tout de suite, complètement, ils pourraient revenir”, a-t-il dit. “Ils s’en sont occupés.”

Les documents relatifs à l’application du code de Tampa montrent surtout de petites infractions de routine, telles que des plantes envahies par la végétation. Mais dans quelques cas, les habitants ont déposé des plaintes auprès de la ville pour des tuyaux cassés et d’autres problèmes de plomberie. Dans deux cas, Melaf n’a pas réussi à faire inspecter la plomberie ou d’autres problèmes structurels par les autorités, ce que l’entreprise a ensuite rectifié.

Brandywine a déclaré que la société s’efforce d’être à la fois “rapide et minutieuse” dans ses travaux d’entretien et a souligné que 75 à 80 % de ses locataires renouvellent leur bail.

“Nous voulons donc non seulement que nos résidents soient entièrement satisfaits, mais nous devons également nous assurer que les maisons restent de qualité supérieure”, a déclaré la société. “Il n’est jamais dans notre intérêt de fournir un service moins qu’optimal en matière d’entretien”.

De l’artisanat au grand public

Tampa a longtemps été un marché cible pour les investisseurs institutionnels, suscitant un vif intérêt de la part d’un certain nombre d’entreprises soutenues par Wall Street qui ont englouti des milliers de maisons à Tampa Bay en 2012 et 2013, le Tampa Bay Times signalée à l’époque.

Et les affaires sont également en plein essor pour Corina Lessa Silva, dont la société, Tampa Bay Key Realty, est spécialisée dans les acheteurs internationaux. La majorité de ses clients sont des étrangers qui cherchent à s’installer dans la région de Tampa Bay, dit-elle, mais certains sont aussi des investisseurs qui cherchent à louer des maisons.

“Beaucoup plus de gens se tournent vers Tampa. Par rapport à Miami, vous voyez que … surtout pour les maisons individuelles et les maisons de ville, la région de Tampa Bay est beaucoup plus abordable”, dit-elle. Elle a ajouté que les conditions économiques générales sont également favorables aux investisseurs, car l’économie de Tampa Bay est plus diversifiée qu’un centre touristique comme Orlando.

Tampa a été le plus grand marché de Lafayette Real Estate en Floride, comme le montrent les registres de propriété. La société, par l’intermédiaire de diverses sociétés fictives, possède et exploite plus de 600 maisons dans la région.

Lafayette Real Estate a déclaré que ses avoirs représentent une infime partie – 0,04 % – des maisons de la région de Tampa Bay. C’est un petit nombre comparé aux plus grands acteurs du secteur, notamment Invitation Homes, qui est fortement soutenu par le géant du capital-investissement Blackstone et qui est entré en bourse en 2017. Invitation possède près de 80 000 maisons dans tout le pays, dont plus de 8 000 dans la région de Tampa, selon son dernier rapport trimestriel publié en octobre 2020.

Le succès d’Invitation à Wall Street a permis de généraliser l’investissement autrefois novateur dans les maisons individuelles. Et alors que beaucoup pensaient au départ que les investisseurs institutionnels achèteraient les propriétés saisies et les revendent à profit lorsque le marché se redresserait, la réalité est que beaucoup d’entre eux ont trouvé le marché locatif suffisamment lucratif pour rester.

“Les gens ont gagné énormément d’argent, pas seulement en achetant à bas prix et en vendant à prix élevé, mais aussi… grâce aux revenus”, a déclaré Raymond, le professeur de Georgia Tech.

La maison située au 10922 N Arden Avenue le mardi 2 février 2021 à Tampa. Il s’agit de l’une des nombreuses maisons de location dans la région de Tampa qui appartient à une société d’investissement immobilier qui compte parmi ses investisseurs plusieurs héritiers de la société française de produits de luxe Hermès. [ DIRK SHADD | Times ]

Au fur et à mesure que le succès de Invitation Homes s’est fait connaître, la confiance dans la famille unique a été contagieuse. Le nouveau fonds de Lafayette Real Estate pour les maisons individuelles – qui comprend un investissement des héritiers d’Hermès – a été ouvert après l’introduction en bourse d’Invitation Homes.

Le succès de Lafayette Real Estate lui a permis de s’étendre à d’autres domaines. En plus de sa société de gestion immobilière, Brandywine, qu’elle a créée en 2014, Lafayette Real Estate s’est également dotée d’une division qui prête de l’argent aux home-flippers.

Et l’empreinte de l’entreprise pourrait bientôt être encore plus grande. Comme l’offre de biens immobiliers saisis ou en difficulté s’est tarie, Lafayette Real Estate et d’autres sociétés d’investissement se sont tournées vers le financement de nouveaux biens à louer construits pour les familles qui ne peuvent ou ne veulent pas acheter leur propre maison.

Cela inclut un développement à Riverview appelé Pine Grove et un développement à Port Richey appelé Avila Bay. Ces deux projets font partie du programme de Lafayette Real Estate nouveau partenariat avec l’un des principaux rivaux de Blackstone, le groupe Carlyle, pour construire des maisons à proposer sur le marché de la location.

Le photojournaliste du Times, Dirk Shadd, a contribué à ce rapport.

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