Haya Real Estate, S.A.U. — Moody’s abaisse le CFR de Haya à Caa1 ; les perspectives deviennent négatives

Action de notation : Moody’s abaisse la note CFR de Haya à Caa1 ; les perspectives sont négativesGlobal Credit Research – 10 fév. 2021Paris, le 10 février 2021 — Moody’s Investors Service (“Moody’s”) a abaissé aujourd’hui la note familiale de Haya Real Estate S.A.U. (Haya, la société) à Caa1, de B3, et la probabilité de défaut (PDR) à Caa1-PD, de B3-PD. Moody’s a également abaissé de B3 à Caa1 la notation des instruments des obligations garanties de premier rang à taux fixe et variable arrivant à échéance en novembre 2022 émises par Haya Finance 2017 S.A., la filiale de Haya. La mesure de notation prise aujourd’hui reflète l’incertitude croissante liée au refinancement des obligations sécurisées de premier rang de Haya en novembre 2022, compte tenu des résultats financiers plus faibles que prévu de la société, de son fort effet de levier et de ses perspectives économiques incertaines”, a déclaré Fabrizio Marchesi, vice-président et analyste en chef de Moody’s pour la société. “En l’absence d’un redressement des performances financières, d’un renouvellement des contrats clés et de l’obtention de nouveaux contrats, la société pourrait avoir des difficultés à respecter ses obligations financières à mesure qu’elles arrivent à échéance”, a ajouté M. Marchesi. RATINGS RATIONALEMoody’s a abaissé la note de Haya pour refléter les préoccupations concernant la durabilité de la structure du capital de la société. L’agence de notation prévoit que le levier financier (brut) ajusté par Moody’s de la société aura augmenté pour atteindre 7,2x au 31 décembre 2020, contre 4,3x en décembre 2019, et est plus du double des 3,3x que Haya a enregistré suite à son dernier refinancement obligataire en novembre 2017. Compte tenu de l’incertitude quant au moment et à l’ampleur du redressement des résultats financiers de Haya, l’agence de notation craint que l’endettement reste trop élevé pour permettre à la société de refinancer ses obligations garanties de premier rang d’ici novembre 2022.Moody’s estime également que la réussite du refinancement pourrait être entravée par le manque de clarté concernant la probabilité, et les conditions économiques, d’un renouvellement des contrats de Haya avec Sareb en 2022 et avec Cajamar et Liberbank en 2024, ainsi que par les préoccupations concernant la capacité de la société à obtenir suffisamment de nouvelles affaires pour compenser le déclin naturel de ses actifs sous gestion et sa capacité à endiguer l’érosion de sa rentabilité compte tenu du récent changement de sa gamme de produits vers des actifs immobiliers à faible marge. La marge EBITDA ajustée de la société est passée de 57% en 2017 à 36% en 2019, et Moody’s prévoit qu’elle restera aux alentours de 33% au cours des 12-18 prochains mois.le Caa1 CFR reflète également la visibilité limitée des bénéfices de la société, car une grande partie de ses revenus provient de commissions de vente uniques, la décision de vente étant prise par les clients de la société ; (2) une base de clients très concentrée, qui expose Haya à un risque élevé de renouvellement de contrat ; et (3) une concentration géographique.Les faiblesses susmentionnées sont en partie atténuées par (1) l’échelle, le savoir-faire et le statut de Haya en tant que leader du service de la dette en Espagne ; (2) les antécédents de l’entreprise en matière de nouveaux contrats et de renouvellements de contrats, tout récemment sans paiement de frais initiaux ; (3) les avantages potentiels des nouveaux contrats, la consolidation avec d’autres services de la dette et/ou le soutien des actionnaires ; et (4) le potentiel de génération de flux de trésorerie disponible (FFF) de Haya, avec une marge d’EBITDA relativement élevée, bien qu’en baisse, et des besoins de dépenses d’investissement relativement faibles.La génération de cash-flow libre (FCF) de Haya devrait rester dans la fourchette de 30 à 35 millions d’euros par an et équivaloir à 7-8 % de FCF/dette, ce qui signifie que la trésorerie de l’entreprise pourrait s’améliorer pour atteindre 85 millions d’euros en 2021 et 115 millions d’euros en 2022. Tout en reconnaissant que ces fonds pourraient être utilisés pour le refinancement de la dette (le levier net ajusté par Moody’s équivaudrait à 4,6x et 4,0x, respectivement en 2021 et 2022), ces projections dépendent fortement d’une reprise des volumes de transactions, ce qui n’est pas clair à ce stade.Haya est une société privée détenue indirectement par des fonds gérés par Cerberus Capital Management, L.P. Comme c’est souvent le cas dans les opérations à fort effet de levier et financées par des capitaux privés, les propriétaires ont une grande tolérance à l’égard de l’effet de levier/du risque et la gouvernance est comparativement moins transparente que celle des sociétés cotées en bourse, avec souvent une diversification relativement limitée du conseil d’administration.LIQUIDITÉLa liquidité de la société est actuellement suffisante, grâce à (1) 50 millions d’euros de liquidités pro forma au 30 septembre 2020 (pro forma l’impact sur les liquidités d’un rachat d’obligations de 43 millions d’euros effectué en novembre 2020) ; (2) 10 millions d’euros de disponibilité dans le cadre d’une facilité de crédit renouvelable (RCF) de 14 millions d’euros et (3) la génération prévue de FCF à l’avenir.Le RCF n’est disponible que jusqu’en mai 2022 et, plus important encore, 424 millions d’euros d’obligations garanties de premier rang de Haya (proforma pour le rachat d’obligations de 51 millions d’euros) arriveront à échéance en novembre 2022. Les conditions de l’accord sur le FRC comprennent une clause de ressort unique, applicable si 40 % ou plus du FRC est utilisé. CONSIDÉRATION STRUCTURELLELes obligations à taux fixe et variable arrivant à échéance en novembre 2022 bénéficient de garanties d’entités représentant 100 % de l’EBITDA et des actifs du groupe. Les obligations bénéficient également d’un ensemble de garanties comprenant un nantissement sur les actions, les comptes bancaires, les droits de crédit dans le cadre de contrats de service, les créances dans le cadre de polices d’assurance et les créances dans le cadre de prêts interentreprises. Le RCF bénéficie de la même garantie et du même ensemble de sûretés, mais sera prioritaire par rapport aux billets en cas d’exécution de la garantie. La notation Caa1 des billets garantis de premier rang est conforme au RCF, reflétant un taux de recouvrement familial de 50 % typique pour une transaction avec un mélange de dettes bancaires et d’obligations.PERSPECTIVES DE NOTATIONLa perspective négative reflète les préoccupations de Moody’s concernant la capacité de Haya à refinancer avec succès ses obligations garanties de premier rang lorsqu’elles arriveront à échéance en 2022, ainsi que la détérioration continue des performances financières de Haya.LES FACTEURS QUI POURRAIENT ENTRAÎNER UNE HAUSSE OU UNE BAISSE DE LA NOTATIONUne pression positive de la notation n’est pas attendue à court ou moyen terme. Toutefois, la notation pourrait être stabilisée si (1) Haya parvenait à refinancer sa dette arrivant à échéance en novembre 2022 ; (2) ses performances financières s’améliorent de telle sorte que le levier financier ajusté par Moody’s tombe à 4,5x et que le FCF/dette reste dans la moyenne ou le haut de la fourchette à un chiffre, les deux sur une base soutenue ; (3) il devient clair que la société réussira à renouveler ses contrats avec ses principaux clients ; et (4) la liquidité est maintenue à un niveau adéquat.Une pression négative supplémentaire sur la notation se produirait probablement dans le cas où (1) il devient de plus en plus improbable que Haya parvienne à refinancer sa structure de capital en temps voulu ; (2) si les performances opérationnelles de la société se détériorent davantage, de sorte que l’EBITDA ajusté par Moody’s de la société ne s’améliorera probablement pas pour atteindre 70 millions d’euros en 2021, ou que Haya ne renouvellera probablement pas ses principaux contrats, en particulier le contrat Sareb ; et (3) en raison de préoccupations accrues concernant la liquidité de l’entreprise, notamment si le FCF est inférieur aux prévisions de Moody’s de 30 à 35 millions d’euros par an, ce qui signifie que la trésorerie de l’entreprise ne s’améliorera pas pour atteindre 85 millions d’euros en 2021.PRINCIPALE MÉTHODOLOGIELa principale méthodologie utilisée dans ces notations est celle du secteur des services aux entreprises et aux consommateurs, publiée en octobre 2016 et disponible sur https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_1037985 . Vous pouvez également consulter la page Méthodologies de notation sur www.moodys.com pour obtenir une copie de cette méthodologie. PROFIL DE L’ENTREPRISE Basée à Madrid, en Espagne, Haya Real Estate, S.A.U. est un prestataire de services indépendant de premier plan dans le domaine des prêts aux promoteurs immobiliers non performants (RED) et des actifs immobiliers pour le compte d’institutions financières en Espagne. La société gère des prêts RED et REO d’une valeur comptable brute d’environ 33 milliards d’euros au 30 septembre 2020. Au cours de la période de 12 mois se terminant le 30 septembre 2020, Haya a généré un revenu de 221 millions d’euros et un EBITDA ajusté à la société de 71 millions d’euros. Haya est contrôlée par Cerberus Capital Management, L.P., qui conseille les fonds qui, indirectement, par le biais de Promontoria Holding 62, B.V., détiennent 100 % de Haya.DIVULGATIONS REGLEMENTAIRESPour plus de précisions sur les principales hypothèses de notation et l’analyse de sensibilité de Moody’s, voir les sections Hypothèses méthodologiques et Sensibilité aux hypothèses dans le formulaire de divulgation. Les symboles et définitions des notations de Moody’s peuvent être consultés sur le site : https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_79004.For notations émises sur un programme, une série, une catégorie/classe de dette ou un titre Le présent communiqué fournit certaines informations réglementaires relatives à chaque notation d’une obligation ou d’un billet émis ultérieurement de la même série, catégorie/classe de dette, titre ou dans le cadre d’un programme pour lequel les notations sont exclusivement dérivées de notations existantes conformément aux pratiques de notation de Moody’s. Pour les notations émises sur un fournisseur de soutien, cette annonce fournit certaines informations réglementaires en relation avec l’action de notation de crédit sur le fournisseur de soutien et en relation avec chaque action de notation de crédit particulière pour les titres qui tirent leurs notations de crédit de la notation de crédit du fournisseur de soutien. En ce qui concerne les notations provisoires, le présent communiqué fournit certaines informations réglementaires relatives à la notation provisoire attribuée et à une notation définitive qui peut être attribuée après l’émission définitive de la dette, dans chaque cas où la structure et les conditions de la transaction n’ont pas changé avant l’attribution de la notation définitive d’une manière qui aurait affecté la notation. Pour de plus amples informations, veuillez consulter l’onglet “ratings” de la page de l’émetteur/entité concernée sur www.moodys.com.For. Si des titres ou des entités notés reçoivent un soutien direct de l’entité ou des entités principales de cette action de notation de crédit, et dont les notations peuvent changer à la suite de cette action de notation de crédit, les informations réglementaires associées seront celles de l’entité garante. Des exceptions à cette approche existent pour les informations suivantes, si elles sont applicables à la juridiction : Les notations ont été communiquées à l’entité notée ou à son (ses) agent(s) désigné(s) et ont été émises sans qu’aucune modification ne résulte de cette communication. Ces notations sont sollicitées. Veuillez vous référer à la politique de Moody’s pour la désignation et l’attribution de notations de crédit non sollicitées, disponible sur son site web www.moodys.com.Regulatory. Les informations contenues dans le présent communiqué de presse s’appliquent à la notation de crédit et, le cas échéant, aux perspectives de notation ou à la révision de la notation. Les principes généraux de Moody’s pour l’évaluation des risques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans notre analyse de crédit peuvent être consultés sur https://www.moodys.com/researchdocumentcontentpage.aspx?docid=PBC_1243406.Au moins une considération ESG était importante pour la ou les actions de notation de crédit annoncées et décrites ci-dessus.La notation de crédit à l’échelle mondiale figurant sur cette annonce de notation de crédit a été émise par l’une des filiales de Moody’s en dehors du Royaume-Uni et est avalisée par Moody’s Investors Service Limited, One Canada Square, Canary Wharf, Londres E14 5FA en vertu de la loi applicable aux agences de notation de crédit au Royaume-Uni. De plus amples informations sur le statut d’endossement au Royaume-Uni et sur le bureau de Moody’s qui a émis la notation de crédit sont disponibles sur le site www.moodys.com.Please ; voir www.moodys.com pour toute mise à jour sur les changements apportés à l’analyste principal de notation et à l’entité juridique de Moody’s qui a émis la notation. Fabrizio Marchesi Vice-président – Analyste principal Corporate Finance Group Moody’s France SAS 96 Boulevard Haussmann Paris 75008 France JOURNALISTES : 44 20 7772 5456 Service clientèle : 44 20 7772 5454 Jeanine Arnold Directrice générale associée Corporate Finance Group JOURNALISTES : 44 20 7772 5456 Service clientèle : 44 20 7772 5454 Bureau de libération : Moody’s France SAS 96 Boulevard Haussmann Paris 75008 France JOURNALISTES : 44 20 7772 5456 Service clientèle : 44 20 7772 5454 © 2021 Moody’s Corporation, Moody’s Investors Service, Inc, Moody’s Analytics, Inc. et/ou leurs concédants de licence et affiliés (collectivement, “MOODY’S”). Tous droits réservés.LES NOTATIONS DE CRÉDIT ÉMISES PAR LES SOCIÉTÉS AFFILIÉES DE MOODY’S SONT LEURS OPINIONS ACTUELLES SUR LE RISQUE DE CRÉDIT FUTUR RELATIF DES ENTITÉS, DES ENGAGEMENTS DE CRÉDIT, OU DES TITRES DE CRÉANCE OU ASSIMILÉS, ET LES MATÉRIAUX, PRODUITS, SERVICES ET INFORMATIONS PUBLIÉS PAR MOODY’S (COLLECTIVEMENT, “PUBLICATIONS”) PEUVENT INCLURE CES OPINIONS ACTUELLES. MOODY’S DÉFINIT LE RISQUE DE CRÉDIT COMME LE RISQUE QU’UNE ENTITÉ NE RESPECTE PAS SES OBLIGATIONS FINANCIÈRES CONTRACTUELLES À LEUR ÉCHÉANCE ET TOUTE PERTE FINANCIÈRE ESTIMÉE EN CAS DE DÉFAILLANCE OU DE DÉPRÉCIATION. VOIR LA PUBLICATION DES SYMBOLES ET DÉFINITIONS DE NOTATION DE MOODY’S APPLICABLES POUR DES INFORMATIONS SUR LES TYPES D’OBLIGATIONS FINANCIÈRES CONTRACTUELLES VISÉES PAR LES NOTATIONS DE CRÉDIT DE MOODY’S. LES NOTATIONS DE CRÉDIT NE PRENNENT EN COMPTE AUCUN AUTRE RISQUE, Y COMPRIS MAIS SANS S’Y LIMITER : LE RISQUE DE LIQUIDITÉ, LE RISQUE DE VALEUR DE MARCHÉ OU LA VOLATILITÉ DES PRIX. 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MJKK et MSFJ sont des agences de notation de crédit enregistrées auprès de la Japan Financial Services Agency et leurs numéros d’enregistrement sont respectivement les numéros 2 et 3 du Commissioner (Ratings) de la FSA.MJKK ou MSFJ (selon le cas) déclarent par la présente que la plupart des émetteurs de titres de créance (y compris les obligations de sociétés et de municipalités, les débentures, les billets et les effets de commerce) et d’actions privilégiées notés par MJKK ou MSFJ (selon le cas) ont, avant l’attribution de toute notation de crédit, accepté de payer à MJKK ou MSFJ (selon le cas) pour les avis de notation de crédit et les services rendus par celle-ci des honoraires allant de 125 000 JPY à environ 550 000 000 JPY.MJKK et MSFJ maintiennent également des politiques et des procédures pour répondre aux exigences réglementaires japonaises.

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