Immobilier France | L’immobilier en France

Voici ce que vous devez savoir sur l’immobilier en France

La belle France semble avoir plus que sa part de bonnes choses, notamment la nourriture, le vin et la haute couture. Que vous souhaitiez déménager ou prendre votre retraite en Europe, ou simplement planifier des vacances prolongées, la France devrait être en tête de votre liste de possibilités. Elle possède tous les ingrédients que nous recherchons à International Living : un bon climat, des paysages préservés, une culture de premier ordre, d’excellents soins de santé, des traditions et une histoire colorées et, bien sûr, les paillettes et la sophistication de Paris – sans doute la capitale la plus envoûtante du monde. Il n’est pas surprenant que la France soit la destination préférée du monde, recevant plus de 80,5 millions de visiteurs étrangers chaque année.

Si vous êtes sur le marché de l’immobilier européen, vous trouverez l’immobilier français à un prix abordable. La France est un pays essentiellement rural. Si vous avez l’intention de restaurer un chalet, une ferme ou même un château, vous pouvez choisir parmi une large gamme de biens immobiliers à vendre en France. Le choix de propriétés en France se vendant pour moins de 100 000 dollars est étonnant. Et il ne s’agit pas seulement de ruines et de projets de rénovation.

La France dispose de nombreux biens immobiliers de qualité…Ne vous précipitez pas

La première règle à respecter pour acheter un bien immobilier en France est la suivante : ne pas se précipiter. À moins que vous n’ayez envie d’une maison dans les régions les plus populaires de Provence, il y a sur le marché immobilier plus qu’assez de châteaux, de fermes et de maisons de village français pour tout le monde. L’offre ne va pas se tarir soudainement, alors prenez votre temps. Visitez une série de propriétés différentes en France pour vous faire une idée des prix de l’immobilier français. Il est clair que vous voulez obtenir le plus de maisons possible pour votre dollar. Et attention : il est tout à fait acceptable de faire une offre.

Loin des quartiers très en vue, les maisons se vendent souvent moins cher que leur prix de vente. En France, l’activité de cession (achat et vente de biens immobiliers), est assurée par un notaire. Le notaire est avant tout un officier public – et non un avocat – chargé de s’assurer que tous les actes sont authentiques et d’une valeur incontestable. Vous devez désigner un notaire pour vous représenter. Parce qu’il est personnellement responsable des contrats établis, il doit être objectif dans ses conseils et agir avec impartialité envers les différentes parties contractantes. Par conséquent, le même notaire agit souvent à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Bien qu’il ne soit pas strictement nécessaire d’engager votre propre notaire, il est dans votre intérêt.

Prix de l’immobilier en France

Les prix en France peuvent varier, des appartements étincelants à Paris qui coûtent 20 millions de dollars aux maisons de village en pierre à réparer qui coûtent moins de 25 000 dollars. Comme partout, les prix de l’immobilier ont tendance à correspondre directement à la popularité de la région, de la ville ou du quartier. Naturellement, l’immobilier dans les grandes villes est généralement plus cher que les propriétés équivalentes à la campagne ou les maisons rurales, et les maisons du sud ensoleillé coûteront inévitablement plus cher que celles de la côte ouest humide. Mais il existe des maisons de bonne valeur ou même d’occasion dans presque toutes les régions de France, même si leur recherche peut demander de la patience.

France Agents immobiliers

Les agents immobiliers en France sont strictement réglementés. Ils doivent être en possession d’une carte professionnelle, qui ne peut être délivrée que par la collectivité locale de l’agent, sur présentation d’une preuve que l’immobilier dispose d’une caution ou d’une garantie minimale en ce qui concerne le dépôt des sommes reçues des acheteurs de biens immobiliers.

Plus de 8 000 agents immobiliers français sont membres de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), un organisme professionnel reconnu. La FNAIM peut vous fournir une liste des agents membres dans la région de votre choix. Le site web de l’organisation contient une liste complète des agents ainsi qu’une base de données détaillant les biens disponibles dans une région donnée. Le réseau FNAIM regroupe des agents immobiliers britanniques expatriés qui se sont installés en France. Bien entendu, le système d’achat de maisons en Grande-Bretagne n’est pas le même qu’en Amérique du Nord, mais ces agents ont l’habitude de répondre à des questions, en anglais, sur le fonctionnement du processus d’achat de biens immobiliers en France.

Si tout est nouveau pour vous et que vous n’êtes pas sûr de vos compétences en français, ces agents peuvent vous aider à ouvrir un compte bancaire et à vous installer auprès des compagnies de gaz, d’électricité et de téléphone. Les agents immobiliers français peuvent faire de même, mais ils ne parlent pas tous anglais.

Acheter un bien immobilier en France

L’achat d’un bien immobilier en France n’est pas un processus difficile. Dans la plupart des cas, la procédure est achevée dans un délai de deux à trois mois.

L’agent établira un premier contrat de vente, ou compromis de vente. N’oubliez pas que, à moins que vous ne soyez totalement au fait de la procédure, nous vous recommandons de faire appel à votre propre avocat et/ou à un notaire indépendant pour qu’il l’examine avant que vous ne le signiez.

Bien que le compromis de vente soit le contrat le plus couramment utilisé, il existe également d’autres types de contrats préliminaires. Il est essentiel que vous vous rappeliez qu’il n’existe pas de formulaire type. Vous devez donc être sûr de ce que vous signez et surtout vous assurer qu’il contient toutes les conditions suspensives nécessaires.

Il s’agit de conditions qui, si elles ne sont pas remplies, rendent un contrat nul et non avenu et permettent à l’acheteur potentiel de récupérer son dépôt. Par exemple, le contrat préliminaire pourrait être conditionné à la possibilité pour l’acheteur potentiel d’obtenir un prêt pour acheter la propriété.

La promesse de vente et la promesse d’achat sont deux autres options, qui constituent toutes deux un engagement de vente ou d’achat. Dans le cas de ces deux contrats, l’autre partie n’est pas juridiquement liée. En revanche, le compromis de vente est un accord contraignant qui fixe le prix et oblige le vendeur et l’acheteur à parvenir à une conclusion. Toutefois, avec une promesse de vente ou une promesse d’achat, les acheteurs qui décident de faire marche arrière ne perdent pas leur acompte, bien qu’ils puissent faire l’objet d’une demande de dommages et intérêts. Il en va de même pour les vendeurs. S’ils se retirent de la vente, ils peuvent être tenus de verser une indemnité jusqu’à concurrence d’un montant équivalent à l’acompte de l’acheteur.

Un guide pas à pas pour l’achat d’un bien immobilier en France

Étape 1 : Engagez votre propre avocat

Nous vous recommandons vivement d’engager votre propre avocat et/ou notaire indépendant – qui parle à la fois l’anglais et le français – pour vous représenter tout au long du processus d’achat. Vous vous demandez peut-être pourquoi, alors que vous payez déjà le notaire du gouvernement pour s’occuper du transfert de propriété. Bien que ce ne soit pas nécessaire, c’est dans votre intérêt. La seule fonction d’un notaire est de s’assurer qu’une vente est correctement réalisée en vertu du droit français.

En tant que fonctionnaires de l’État, ils agissent au nom de l’acheteur et du vendeur. Ils ne sont pas tenus d’attirer votre attention sur des problèmes potentiels. Un notaire français indépendant ne vous coûtera rien de plus, car il partagera les frais avec le notaire de l’État. Il vous guidera dans les démarches administratives et fera traduire pour vous tous les documents juridiques avant que vous ne deviez signer quoi que ce soit.

En outre, vous devez vous assurer de bien comprendre le droit français en matière de succession avant de signer tout document juridique. La manière dont vous structurez un contrat (qu’il soit à nom unique, à nom commun ou au nom d’une société) a une incidence sur la personne qui hérite de vos biens. Quelle que soit la façon dont vous avez formulé votre testament nord-américain, ne supposez pas que votre conjoint – ou toute autre personne – sera le bénéficiaire de vos biens français à votre décès. Les lois françaises complexes en matière d’héritage remontent à l’époque napoléonienne et garantissent aux enfants (et parfois aux parents) une part de la succession. Un conjoint n’a pas de droit automatique à l’héritage. Il existe des moyens de contourner ce problème, et un avocat spécialisé peut vous conseiller.

Étape 2 : Signer un contrat initial

L’agent établit un premier contrat de vente, le compromis de vente. N’oubliez pas que, sauf si vous êtes absolument et clairement au fait de la procédure, nous vous recommandons de faire appel à votre propre avocat et/ou à un notaire indépendant pour l’examiner avant de le signer. Bien que le compromis de vente soit le plus courant, il existe d’autres types de contrats préliminaires. Il n’existe pas de formulaire type. Sachez ce que vous signez et assurez-vous qu’il contient toutes les conditions suspensives qui peuvent être jugées nécessaires. Il s’agit de conditions qui, si elles ne sont pas remplies, rendent un contrat nul et non avenu et donnent droit à l’acquéreur potentiel de récupérer son acompte. Par exemple, il existe des lois qui garantissent que le contrat préliminaire peut être conditionné à la possibilité pour le futur acheteur d’obtenir un prêt pour l’achat de la propriété.

La promesse de vente et la promesse d’achat sont des options. Elles constituent un engagement de vente ou d’achat, mais, dans chaque cas, l’autre partie n’est pas juridiquement liée. En revanche, le compromis de vente est un accord contraignant qui fixe le prix et oblige le vendeur et l’acheteur à parvenir à une conclusion éventuelle. Toutefois, avec une promesse de vente ou une promesse d’achat, l’acheteur qui décide de faire marche arrière ne perdra pas son acompte… et pourra faire l’objet d’une demande de dommages et intérêts. Il en va de même pour le vendeur. S’il se retire, il peut être tenu de verser une indemnité jusqu’à concurrence d’un montant équivalent à l’acompte de l’acheteur.

Étape 3 : Payez votre dépôt

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse un acompte, généralement de 10 % du prix du bien. Cet acompte est versé sur un compte séquestre, détenu par le notaire ou l’agent immobilier. En cas de paiement en espèces, le contrat est considéré comme définitif. Si vous vous retirez, vous perdez vos 10 %. Si vous demandez un financement, vous disposez d’un délai maximum de 45 jours pour obtenir un prêt hypothécaire. Si la banque refuse de vous prêter de l’argent, le contrat est nul et non avenu et vous récupérez votre dépôt. Si, en revanche, la banque accepte, les conditions sont les mêmes que pour un achat au comptant.

Étape 4 : Le notaire enquête sur le titre

Une fois que vous avez signé le compromis et versé l’acompte, le notaire se met au travail. Diverses recherches sont effectuées concernant la propriété libre. Au cours de cette étape intermédiaire, vous devrez fournir au notaire des copies de vos actes de naissance et (le cas échéant) de mariage.

Étape 5 : Signer l’acte

Une fois que les recherches ont été effectuées et que tout est jugé en ordre, l’acheteur et le vendeur sont convoqués chez le notaire. Le notaire lit à haute voix l’acte de vente définitif, l’acte de vente. Les deux parties, ainsi que le notaire, signent cet acte. Si vous avez donné une procuration à votre notaire ou à l’agent immobilier (par procuration), il peut signer en votre nom. Vous payez le solde, recevez les clés et devenez propriétaire de l’immeuble. (Notez que les fonds du solde doivent être en place avant le jour de la vente finale).

Vous recevrez un justificatif de propriété et, environ six à huit semaines plus tard, une copie de l’acte une fois qu’il aura été enregistré dans le système administratif français. Le document original est conservé chez le notaire.

Une fois que vous avez signé l’acte final, vous êtes responsable de l’assurance des bâtiments. Selon la loi, cette assurance doit inclure une assurance responsabilité civile. Vous êtes responsable du paiement des taxes locales et foncières (taxes d’habitation et taxes foncières). Les taxes d’habitation sont à la charge de la personne qui occupe la propriété au 1er janvier. Les taxes foncières sont à la charge de la personne qui était propriétaire du bien à cette même date. (Les propriétaires de nouvelles propriétés sont exonérés des taxes foncières pendant les deux premières années).

Taxes immobilières françaises

Taxe de transfert

Un droit de mutation de 5,09 % à 6,40 % est prélevé sur la vente de biens immobiliers, en fonction du type, de la localisation et de l’utilisation du bien.

Taxe gouvernementale

Le gouvernement français prélève une taxe pour l’enregistrement d’une hypothèque ou d’un prêt sur votre propriété. La taxe dépend du montant du prêt.

Taxe foncière

Les impôts fonciers annuels se composent de la taxe d’habitation (payée par les propriétaires-occupants et la plupart des locataires de longue durée) et de la taxe foncière. La formule de calcul est assez complexe et dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment du fait que la propriété soit votre résidence principale ou secondaire. Les résidences secondaires sont taxées à un taux plus élevé. La taxe foncière est basée sur la valeur locative théorique de l’appartement. Elle tient compte de l’âge de l’immeuble, de la superficie d’une ville et de la taille d’une propriété. Par exemple, un studio de 215 pieds carrés dans un immeuble ancien du Marais (3e arrondissement) de Paris peut être évalué à 205 $. La taxe foncière pour un appartement d’une chambre de 535 pieds carrés dans un immeuble ancien du 5e arrondissement pourrait être de 240 dollars. Pour une petite maison de village en France métropolitaine, votre facture combinée de taxe foncière et de taxe d’habitation sera probablement d’environ 500 $ ; pour une maison plus grande, d’environ 1 000 $.

Les immeubles d’habitation en France sont similaires aux coopératives et aux immeubles d’habitation en copropriété aux États-Unis. Vous êtes propriétaire de votre appartement, mais vous partagez la responsabilité des parties communes de l’immeuble avec les autres propriétaires. Il existe une redevance mensuelle de copropriété (coopérative) qui couvre les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble, aux services communs (généralement l’eau pour tous les appartements), au ramassage des ordures, à l’entretien, etc. Cette redevance s’élève à environ 120 dollars par mois pour les deux appartements parisiens susmentionnés. Les frais sont généralement moins élevés dans les villes de province. À Nice, les charges mensuelles pour la plupart des appartements d’une chambre dans les bonnes résidences se situent généralement entre 65 et 90 dollars.

Droits de succession

Les droits de succession français sont dus par les bénéficiaires. Le taux est appliqué sur la valeur nette de l’actif, après déduction du passif, et les éventuels seuils de franchise d’impôt dépendent du lien de parenté entre le bénéficiaire et le défunt. Les conjoints ou couples en union civile ne sont pas soumis aux droits de succession français. Toutefois, il existe un droit de succession pour les donations à vie. Dans ce cas, la franchise d’impôt pour le conjoint est actuellement de 80 740 € et de 100 000 € pour les parents et les enfants. Le solde excédant l’abattement est imposé à des taux progressifs de 5 % à 45 % maximum. Pour les membres de la famille plus éloignés, et autres, des allocations plus faibles sont accordées et des taux d’imposition plus élevés seront appliqués.

Impôt sur la fortune

En janvier 2018, l’ancien système d’impôt sur la fortune a été aboli et remplacé par un nouveau qui ne taxe que l’immobilier. Les résidents français possédant des biens immobiliers d’une valeur de 1 300 000 euros ou plus dans le monde entier sont soumis à ce nouvel impôt sur la fortune. Les propriétaires non-résidents ne sont redevables que pour les biens situés en France.

Les propriétaires de biens immobiliers d’une valeur inférieure à 800,00 € ont un taux d’imposition de 0 %. Les biens immobiliers d’une valeur comprise entre 800 001 et 1 300 000 euros sont imposés à un taux de 0,5 %. À partir de là, les taux augmentent progressivement en fonction des fourchettes de valeur des biens, avec un taux maximum de 1,5 % pour les biens supérieurs à 10 000 000 €.

Impôt sur les revenus locatifs

Que vous résidiez en France ou non, vous serez redevable de l’impôt sur les revenus locatifs tirés de vos biens français. Pour les résidents fiscaux français, cet impôt est prélevé aux taux ordinaires de l’impôt sur le revenu (voir ci-dessous). Pour les non-résidents, il sera de 25 % minimum.

Taux de l’impôt sur le revenu

A partir de 2018, les taux d’imposition français sont :

– Pour les revenus inférieurs à 9 807 euros, le taux est de 0
– De 9 807 € à 27 086 €, soit 14%.
– De 27 086 € à 72 617 €, 30 %.
– De 72 617 € à 153 783 €, 41%.
– Au-delà de 153 784 euros, le taux est de 45 %.

Impôt sur les plus-values immobilières

Si vous vendez votre bien immobilier français au cours des cinq premières années de détention, vous serez assujetti à l’impôt sur les plus-values et à des charges sociales s’élevant à 34,5 %. Une réduction de 6 % par an sur l’impôt sur les plus-values est autorisée à partir de la cinquième année de détention. Après 22 ans, vous êtes exonéré de l’impôt sur les plus-values, mais vous resterez assujetti aux charges sociales jusqu’à ce que vous ayez été propriétaire du bien pendant 30 ans.

Les questions de propriété en France

En parcourant les annonces immobilières, vous verrez peut-être que certaines propriétés ont ce qu’on appelle un viager attaché au titre. Avec un viager, vous achetez la propriété à un taux fortement réduit, mais le premier a un intérêt à vie dans la propriété. En d’autres termes, vous ne pouvez pas résider sur la propriété jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. Bien que cela puisse s’avérer être un bon investissement pour certains, c’est également risqué. Vous avez peut-être entendu parler de Jeanne Calment, originaire d’Arles. Elle a fait la une des journaux du monde entier il y a quelques années pour plusieurs raisons…

La première était son incroyable longévité. Lorsqu’elle est morte en 1997, elle avait atteint l’âge de 122 ans. Mais à 90 ans, elle avait négocié la vente de son appartement “en viager”. Cela signifie “pour la vie”, et c’est ainsi que le marché a fonctionné : Monsieur Raffray, l’homme qui a acheté l’appartement de Mme Calment, avait prévu d’y emménager après sa mort. Il a également accepté de lui verser 2 500 francs par mois pendant toute la durée de sa vie. (Au taux de change de l’époque, environ 500 dollars.) Il a naturellement supposé qu’il ne paierait pas la lifer pendant trop longtemps.

Mais Mme Calment a continué à vivre… encore et encore. En fait, Monsieur Raffray est mort à l’âge de 77 ans, sans jamais avoir occupé l’appartement. Au total, il avait versé ce qui équivalait alors à 184 000 dollars à la vieille dame pour une propriété qu’il n’a jamais pu habiter. Et ses survivants étaient légalement liés par cet accord. Ils devaient encore faire le chèque mensuel de Mme Calment.

“Dans la vie, on fait parfois de mauvaises affaires”, s’exclamait Mme Calment, fumeuse de cigarettes et mangeuse de foie gras.

Frais de transaction lors de l’achat d’un bien immobilier en France

En France, l’acheteur est généralement seul responsable de tous les frais et honoraires juridiques liés au transfert de propriété. Ces frais varient selon que vous achetez une nouvelle maison ou une propriété plus ancienne. Il est difficile de donner un calcul exact des coûts totaux, mais en général, vous pouvez vous attendre à payer 8 à 9 % pour une maison de village traditionnelle ou un chalet rural, et 3 à 4 % pour une maison ou un appartement nouvellement construit.

Frais juridiques

Les frais de justice comprennent non seulement les frais de notaire, mais aussi les débours, les taxes, les droits divers, ainsi que les recherches au registre foncier et hypothécaire. En outre, la taxe de vente peut être due pour les biens de moins de cinq ans qui n’ont pas été vendus auparavant. Les frais de notaire sont fixés par le gouvernement à 5,09 % et à 0,715 % pour les propriétés de moins de cinq ans. Des contacts sur le terrain en France nous ont avertis que certains notaires tentent de faire payer des frais supplémentaires aux anglophones. Il est évident que vous devez vous attendre à payer plus qu’un Français si les documents doivent être traduits, mais déterminez quels sont les frais avant de procéder.

Frais de la Commission

Les commissions sont les frais facturés par l’agent immobilier pour l’achat, et représentent généralement entre 4 et 10 % du prix d’achat. Les agents immobiliers français sont autorisés à fixer leurs propres commissions. Ces frais peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur – ce n’est pas une pratique courante – mais dans la plupart des cas, l’acheteur est responsable. Les frais de commission sont souvent intégrés au prix de vente. Renseignez-vous à ce sujet lors de votre premier contact avec un agent et commencez à inspecter les propriétés. Avant de signer un contrat préliminaire, vous voudrez savoir si vous êtes redevable d’une commission d’agent immobilier.

Un point à noter est que vous pouvez réduire les coûts d’achat de quelques euros en déduisant la commission d’agence du prix de vente et en la leur versant directement. Cela vous permettra d’économiser sur les frais de notaire. Imaginons que vous ayez un bien de 100 000 dollars en vue. Pour simplifier les choses, nous supposons que l’agent a inclus sa commission de 10 % dans ce prix et que le notaire facturera 10 % en plus. Vous devrez payer 110 000 $. Cependant, si vous payez l’agent 10 000 $, il reste au notaire 10 % de 90 000 $. Vous avez ainsi économisé 1 000 dollars. Vous devez le préciser avant de signer l’accord initial.

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