Investissement immobilier en France

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Structuration de l’investissement

Les investissements immobiliers sont généralement réalisés par l’intermédiaire de SPV constituées sous la forme de sociétés françaises, de sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ou d’OPCI.

i SPVs

Les SPV peuvent être soit des véhicules fiscaux soumis à l’impôt sur les sociétés, soit des véhicules fiscaux transparents, auquel cas les bénéfices sont déterminés au niveau de l’entreprise mais seront imposés entre les mains des actionnaires.

ii SIIC

Le régime SIIC (largement inspiré de la réglementation américaine sur les REIT) s’applique aux sociétés d’investissement immobilier qui :

  1. avoir un capital social minimum de 15 millions d’euros ;
  2. sont cotées sur un marché réglementé français ;
  3. avoir une participation flottante minimale de 15 % à la date de l’élection au régime SIIC (les participations flottantes sont celles détenues directement ou indirectement par des personnes morales ou physiques avec moins de 2 % du total du capital social et des droits de vote) ; et
  4. n’ont pas plus de 60 % de leur capital social ou de leurs droits de vote détenus directement ou indirectement par un seul actionnaire (ou par différents actionnaires dans une situation de contrôle conjoint), sauf si les actionnaires sont également des sociétés remplissant les conditions requises par la SIIC.

Le régime SIIC s’applique également aux filiales SIIC soumises à l’impôt sur les sociétés qui sont détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, par la SIIC et qui ont le même objet social.

Le régime SIIC prévoit une exonération totale de l’impôt sur les sociétés pour les bénéfices provenant d’investissements immobiliers (loyers et plus-values), à condition que certaines obligations de distribution soient respectées (95 % des loyers nets, 60 % des plus-values et 100 % des dividendes reçus des filiales SIIC). L’impôt est donc répercuté sur les investisseurs, qui sont soumis à l’impôt français sur les personnes physiques ou sur les sociétés s’ils sont résidents français (dans ce cas, la distribution ne peut pas bénéficier du régime de la filiale mère si les montants distribués correspondent à des bénéfices exonérés d’impôt), ou à la retenue à la source française s’ils résident à l’étranger.

Les distributions versées sur les bénéfices exonérés sont soumises à un prélèvement de 20 % si elles sont versées à des sociétés actionnaires qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 10 % des droits à dividendes au moment de la distribution, et qui ne sont pas soumises à l’impôt français sur les sociétés ou à un impôt équivalent s’élevant à au moins un tiers de l’impôt français sur les sociétés sur les distributions reçues. Ce prélèvement n’est pas dû lorsque les bénéfices exonérés sont versés à des entités qui ont l’obligation de distribuer 100 pour cent des dividendes reçus (par exemple, les SIIC et OPCI français et les équivalents étrangers), lorsque les actionnaires de ces entités qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 10 pour cent des droits à dividendes sont soumis à l’impôt français sur les sociétés ou à un impôt équivalent s’élevant à au moins un tiers de l’impôt français sur les sociétés sur les distributions reçues.

La contribution de 3 % sur les dividendes a été supprimée avec effet rétroactif par la Cour constitutionnelle française (Conseil constitutionnel, 2017-660 CPPQ) le 6 octobre 2017, puis a été abolie par le projet de loi de finances 2018.

Les sociétés qui optent pour le régime SIIC ont le droit d’augmenter la base d’imposition de leurs actifs éligibles à un coût fiscal réduit (taux d’imposition des sociétés de 19 % au lieu de 33,33 %), payable en quatre ans.

iii OPCI

Les OPCI sont totalement exonérés de l’impôt sur les sociétés, mais sont soumis à des obligations de distribution (85 % des loyers nets, 50 % des plus-values et 100 % des dividendes reçus des filiales exonérées de l’impôt sur les sociétés pour leurs activités immobilières). Leur objet social principal doit être l’investissement direct ou indirect dans des actifs immobiliers en vue d’exercer des activités de location.

Les filiales d’OPCI soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent opter pour l’application du régime SIIC décrit ci-dessus si elles sont détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement, par l’OPCI et ont le même objet social.

La création d’un OPCI est soumise à l’approbation préalable de la Commission des opérations de bourse.

Les distributions versées sur les bénéfices exonérés des SIIC et OPCI aux OPCVM français, à certains fonds d’investissement alternatifs ou à des entités étrangères équivalentes sont soumises à un prélèvement de 15 %.

Investissements étrangers

Les investissements étrangers en France sont soumis à des obligations de déclaration aux autorités françaises si certaines conditions sont remplies.

En règle générale, les investissements directs étrangers sont soumis à des déclarations obligatoires à des fins statistiques ou administratives à la banque centrale française ou au ministère français de l’économie (ou aux deux) ; toutefois, des dérogations à ces déclarations peuvent s’appliquer. Pour cette raison, la mise en œuvre de toute obligation de déclaration doit être examinée au cas par cas.

En termes de calendrier, ces déclarations doivent être faites dans les 20 jours suivant la date de l’opération ou à la date de l’exécution de l’opération concernée selon le type de déclaration (c’est-à-dire statistique ou administrative). Le non-respect de ces obligations de déclaration est passible de sanctions pénales (y compris l’emprisonnement).

À titre exceptionnel, certains investissements immobiliers énumérés par décret sont soumis à des autorisations administratives préalables. Ces investissements concernent principalement des secteurs sensibles, tels que la défense nationale.

La cession ou l’acquisition directe de biens immobiliers, l’acquisition ou l’achat d’une participation dans des fonds immobiliers français (OPCI) ou dans tout véhicule de titrisation (SPV) par des investisseurs étrangers peuvent également être soumis à déclaration obligatoire. Par exemple, la déclaration administrative n’est pas requise pour les investissements dans des sociétés immobilières, sauf si elles exercent une activité de construction ou d’aménagement ; la déclaration statistique est requise pour les investissements dans des sociétés immobilières ou des actifs immobiliers d’une valeur supérieure à 15 millions d’euros.

D’un point de vue fiscal, les personnes morales étrangères (mais pas les personnes physiques) qui détiennent, directement ou indirectement, des biens immobiliers situés en France doivent payer un impôt annuel égal à 3 % de leur juste valeur marchande, indépendamment de toute dette d’acquisition. Ces entités peuvent toutefois être exemptées de cet impôt en se conformant à certaines obligations de déclaration exigées par l’administration fiscale française.

Les personnes suivantes sont automatiquement exemptées de cette taxe :

  1. les organisations internationales, les États souverains ou l’une de leurs institutions, y compris les entités juridiques, les organismes, les fiducies ou les institutions équivalentes qu’ils contrôlent et dans lesquels ils détiennent une participation majoritaire ;
  2. les entités dont le patrimoine français n’est pas principalement constitué de biens immobiliers ;
  3. les entités dont les actions sont échangées de manière significative et régulière sur une bourse de valeurs réglementée, y compris toute entité filiale dont elles détiennent directement ou indirectement le total des actions ; et
  4. les entités dont le siège social est situé en France, dans un État membre de l’UE ou dans un pays ou territoire qui a conclu avec la France une convention fiscale ou d’assistance mutuelle réciproque et qui
  • avoir une participation dans des biens immobiliers situés en France représentant moins de 100 000 euros ou 5 % de la valeur marchande du bien ;
  • sont établis pour gérer des fonds de pension (y compris des partenariats entre entités), ou en tant qu’organismes caritatifs d’utilité publique reconnue ou à but non lucratif, si leur activité ou leur financement justifie la propriété d’actifs ou de droits immobiliers ; ou
  • sont constitués en OPCI (sous réserve qu’ils respectent certains ratios prudentiels et ne soient pas réservés aux investisseurs qualifiés), ou sous une forme réglementée par des règles similaires dans le pays où ils sont constitués.

En vertu du décret n° 2017-932 du 10 mai 2017, les opérations qui étaient soumises à l’obligation de déclaration préalable auprès du ministère de l’économie sont désormais exonérées.

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