La flambée des prix de l’immobilier en Europe suscite des inquiétudes quant à la résilience du marché

Le marché du logement agit comme un canari dans une mine de charbon – les prix ont tendance à baisser à l’approche d’un ralentissement économique plus important. Mais cette année, avec une profonde récession mondiale causée par la pandémie de coronavirus, les évaluations immobilières n’ont cessé d’augmenter dans de nombreux pays.

La croissance des prix des logements s’est accélérée pour atteindre un rythme annuel de près de 4 % dans le club des pays riches de l’OCDE cette année, avec des hausses encore plus rapides en Europe et aux États-Unis.

Certains financiers se demandent toutefois si ce n’est pas une question de temps avant que les retombées économiques de la pandémie ne rattrapent l’envolée du marché immobilier européen, surtout après que de nombreux pays ont réimposé des mesures de verrouillage pour lutter contre une nouvelle vague d’infections.

“La pandémie n’est ni une bonne nouvelle ni une aide quelconque pour le marché du logement”, a déclaré Matthias Holzhey, économiste à l’UBS et co-auteur de son rapport annuel sur la indice mondial des bulles immobilièresqui compare les prix de l’immobilier dans 25 des plus grandes villes du monde.

“Il est clair que la reprise économique n’a pas encore eu lieu, que la richesse est en baisse et que les loyers baissent dans la plupart des villes, de sorte que votre alternative à l’achat d’une maison devient moins chère”, a déclaré M. Holzhey. “Les fondamentaux ne laissent tout simplement pas présager un boom immobilier durable”.

Pourtant, tous les signes montrent que c’est exactement ce qui se passe. Alors que le monde a connu sa plus grave récession d’après-guerre entre le premier et le deuxième trimestre, les prix de l’immobilier dans les pays les plus riches ont non seulement continué à augmenter, mais se sont accélérés, selon OCDE chiffres. Les données sont plus disparates pour le troisième trimestre, mais elles indiquent surtout de nouvelles augmentations.

Les vastes plans de relance des gouvernements et des banques centrales qui ont soutenu les entreprises en difficulté, permis à de nombreux travailleurs de continuer à gagner leur vie et, surtout, maintenu les coûts d’emprunt à un niveau historiquement bas, sont à la base de la résilience des marchés du logement.

Aux États-Unis, la baisse des taux hypothécaires et l’augmentation des prestations de l’État se sont combinées pour protéger le marché du logement de la pandémie, les prix ayant augmenté de près de 5 % en rythme annuel au deuxième trimestre.

Les hausses de prix ont été encore plus fortes dans une grande partie de l’Europe, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas, au Portugal et en Pologne. En Russie, les prix ont grimpé de 15 %, alimentés par les subventions de l’État.

Comme le coût des logements ne cesse de grimper, la pandémie pousse certaines personnes à abandonner des lieux coûteux en ville à la recherche de plus d’espace. Au Royaume-Uni, les prix des maisons individuelles ont augmenté deux fois plus vite que ceux des appartements entre mars et septembre, selon Halifax.

En France, Grégoire Kiss, un responsable informatique de 42 ans, et sa femme Blandine ont récemment quitté l’appartement loué à Paris où ils vivaient avec leurs deux enfants pour acheter une ferme sur la côte normande. “Pour nous, le déclic s’est produit lorsque nous sommes sortis du confinement”, a déclaré M. Kiss. “L’un des effets positifs de cette crise a été que les employeurs facilitent le travail à domicile”.

Ces nouveaux travailleurs mobiles quittant Paris ont peut-être contribué à une rare baisse mensuelle des prix de l’immobilier dans la ville, qui ont chuté de 0,5 % en septembre, bien qu’ils soient toujours en hausse de plus de 2 % cette année, ayant augmenté de plus d’un tiers en cinq ans, selon les recherches des agents des Meilleurs.

“Nous avons remarqué la précipitation dans les premiers jours de la fermeture, car 20 % des Parisiens allaient travailler à distance dans les campagnes”, a déclaré Pierre Madec, économiste au sein du groupe de réflexion de l’OFCE à Paris. “Cela pose la question : sommes-nous prêts à perdre 20 % de la population parisienne ?”

Paris a subi une rare baisse mensuelle des prix de l’immobilier © Anita Pouchard Serra/Bloomberg

La flambée des prix de l’immobilier est également préoccupante en Allemagne, où la banque centrale a déclaré dans un récent rapport que les appartements dans les plus grandes villes du pays étaient surévalués de 30 % par rapport au ratio à long terme des prix par rapport aux loyers – bien qu’elle ait ajouté que cela reflétait la hausse des prix des terrains plutôt que des “motifs de demande spéculative et déstabilisante”.

Le volume de terrains vendus chaque année dans les grandes villes a diminué d’un tiers depuis 2012, tandis que les prix ont plus que doublé, selon l’association allemande du secteur de la construction. Le nombre de nouveaux appartements construits dans le pays l’année dernière a augmenté de 2 % pour atteindre 293 000 – mais il est resté inférieur aux 400 000 par an nécessaires pour répondre à la demande.

La vente, le mois dernier, d’un appartement de 300 m² pour un montant de 8 millions d’euros a fait sourciller à Munich, établissant un nouveau record pour la ville. Les cours des actions des promoteurs immobiliers allemands Deutsche Wohnen et Vonovia ont récemment atteint de nouveaux sommets en douze ans.

Les Allemands acceptant des hypothèques sur dix ans à des taux aussi bas que 0,6 % et certaines banques offrant de prêter 100 % du prix d’achat, il est facile de comprendre ce qui alimente le marché.

“Nous ne nous attendons pas à ce que le marché du logement allemand s’effondre de sitôt”, a déclaré Jochen Möbert, analyste immobilier à la Deutsche Bank. “Oui, il y a des risques à venir. Mais nous assistons à un afflux de capitaux alors que les fonds d’investissement réaffectent l’argent des marchés financiers vers le marché du logement”.

Un signe inquiétant pour le marché du logement en Europe est que les banques commencent à freiner leurs prêts hypothécaires, s’inquiétant de “la perception des risques liés aux perspectives économiques générales”, selon la dernière enquête trimestrielle de la Banque centrale européenne sur les prêteurs.

Pernille Henneberg, économiste chez Citigroup, a déclaré dans un récent rapport qu’un “manque d’appétit pour le prêt ou des normes de crédit plus strictes, en raison des inquiétudes sur la solvabilité des emprunteurs, peuvent remettre en question le degré auquel l’assouplissement monétaire affecte l’économie réelle”.

Des préoccupations similaires sont régulièrement exprimées par Andrea Enria, responsable de la surveillance à la BCE, qui cette semaine répété il a averti que la pandémie pourrait laisser les prêteurs de la zone euro avec 1,4 milliard d’euros de créances douteuses supplémentaires – bien au-dessus des niveaux de la crise de la dette de la région en 2012.

Si ce pire scénario se réalise, les analystes prévoient qu’il pourrait déclencher un resserrement soudain du marché des prêts hypothécaires à très faible taux d’intérêt, ce qui ferait baisser les prix de l’immobilier. “La zone euro est la plus grande zone à risque”, a déclaré M. Holzhey à l’UBS, ajoutant qu’il disait aux clients “qu’il est temps de vendre les biens immobiliers”.

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