L’affaire de fraude qui a stoppé le “monstre” développement immobilier de Pokeno (1 milliard de dollars)

Un projet de développement “monstrueux” dans une ville endormie de Waikato a échoué lors d’un procès civil qui devait faire suite à un procès pénal après un important conflit entre investisseurs. Le correspondant national Steve Kilgallon en parle.

Il y a huit ans, le Pokeno ne comptait que 600 habitants. Mais les choses changent rapidement dans la petite ville de Waikato, autrefois connue pour son bacon, ses boules de glace géantes et la station-service où Kelly Johnson faisait le plein de sa Mini gratuitement dans Goodbye Pork Pie.

À seulement 53 km du centre-ville d’Auckland, d’énormes nouveaux domaines ont fait gonfler la population, et avec d’autres rezonages à l’horizon, l’agent immobilier Eric Chase a vu une excellente occasion de faire de l’argent s’il pouvait persuader les propriétaires locaux de vendre leurs terres simultanément.

“C’était la plus grosse affaire de ma carrière : un monstre absolu”, dit Chase, à propos du développement géant qu’il estime, de façon prudente, à un milliard de dollars et à plus de 700 nouvelles maisons.

Il pensait que le simple fait de regrouper et de vendre les terres produirait un profit d’au moins 55 millions de dollars.

Mais l’accord visant à transformer les terres rurales en un gigantesque lotissement s’est tellement mal passé qu’il s’est terminé avec l’ancienne partenaire commerciale de Chase, Xiaoling “Annie” Chen (également connue sous le nom d’Annie Shiu), reconnue coupable de deux chefs d’accusation de tromperie.

En attendant sa condamnation, Chen est également impliquée dans une énorme action civile avec deux de ses anciens actionnaires, qui ont tous deux témoigné contre elle au tribunal de district de Papakura.

Chase décrit maintenant Chen Shui comme un “piranha”, tandis qu’une des anciennes co-investisseuses de Chen, Anny Yip, dit : “C’est une personne super, super intelligente et avide”.

Comment cela a-t-il pu mal se passer ?

Conclusion de l’accord

David White/Stuff

Xiaoling “Annie” Chen a été condamnée vendredi pour deux chefs d’accusation de tromperie après qu’une transaction immobilière complexe ait mal tourné.

Eric Chase est un vétéran de la vente immobilière depuis 40 ans. Il a appris son métier dans le Brisbane corrompu des années 1980, un homme qui plaisante sur le fait d’être une rareté : l’honnête agent immobilier.

Il a été riche et pauvre, après avoir vu sa fortune vaciller à la suite d’un différend juridique avec l’ancien maire d’Auckland, John Banks, concernant une franchise de café qui a échoué.

Au Pokeno, il a vu une chance de retrouver sa grandeur. Ayant lui-même développé un site de 40 sections, il a vu le potentiel pour en faire plus.

En approchant les propriétaires d’une série de sections rurales bordant l’ouest de la ville, Chase voulait les regrouper pour les rezoner en vue d’y construire des logements et les vendre à un grand constructeur de maisons.

Il pensait que la meilleure chance de trouver quelqu’un ayant l’argent pour conclure les marchés était d’approcher la communauté chinoise – il a donc parlé à l’entrepreneur immobilier Annie Chen.

Chase avait déjà fait des affaires avec Chen, notamment en lui vendant sa maison de Glendowie – et avait même brièvement employé sa nièce dans son agence immobilière de Remuera.

Chen a rapidement trouvé des partenaires commerciaux : Anny Yip, ancienne femme d’affaires de Hong Kong, et Zhenlin “Robert” Luo, un jeune investisseur chinois.

Luo a investi dans trois parcelles de terre, et Yip une. Les conditions étaient inhabituelles : Chen était le seul nom figurant sur les contrats de vente et d’achat, mais elle n’a pas du tout avancé d’argent.

DAVID WHITE/STUFF

Autrefois connu pour ses glaces et son bacon, le Pokeno connaît une croissance rapide.

Au lieu de cela, Luo et Yip ont payé la totalité des dépôts, et ont accepté de couvrir les coûts du rezonage et des consentements et même des règlements complets en échange de participations de 50 % (ou 45 %, dans l’un des accords de Luo). Leur investissement initial s’élevait à plusieurs millions, mais il devait être remboursé, avec six pour cent, une fois le terrain vendu.

L’ancien ministre des finances du Parti national, Bill Birch, a entrepris les travaux d’arpentage et de consentement pour le projet, qui devait s’appeler Pokeno West – et l’espoir était que le conseil du district de Waikato rezonerait les terres cette année.

Mais ce qui a rendu les accords encore plus étranges, c’est que Chen a demandé à ses nouveaux partenaires commerciaux de faire des paiements supplémentaires – en espèces – de 100 000 dollars par accord (avec 100 000 dollars supplémentaires à la conclusion de l’accord).

Luo et Yip témoigneront qu’elle leur a dit que l’argent était destiné à Chase pour huiler les rouages de l’accord – une commission supplémentaire qui aurait été illégale s’il l’avait prise. Les deux ont payé.

Mais Chase ne savait rien des paiements supplémentaires.

L’accord s’est effondré lorsque Yip est arrivé sans prévenir dans le bureau de Chase, demandant avec colère de savoir pourquoi il lui avait fait payer des frais aussi élevés.

Chase a obtenu de son courtier, Trent Bradley, le remboursement des 100 000 dollars de Yip – avec frais et intérêts.

Chase et Yip sont également allés voir Luo – et ont découvert qu’il avait lui aussi été escroqué. Mais il n’avait pas été remboursé.

Dans une lettre adressée à Yip, Chase a dit “Je me suis fait une bonne réputation auprès de plusieurs membres de la communauté chinoise et je ne peux pas tolérer qu’il y ait maintenant plusieurs Chinois qui croient que je prends de l’argent sous la table.”

Il a également porté plainte auprès du Serious Fraud Office et de l’Association des agents immobiliers. L’OFS a transmis l’affaire à la police, qui a arrêté Chen à l’aéroport d’Auckland en février dernier et lui a confisqué son passeport.

Le fond de ma vie

DAVID WHITE/STUFF

Ces terres rurales du Pokeno pourraient se transformer en un énorme développement résidentiel.

Cela faisait trois ans qu’Anny Yip n’avait pas vu Annie Chen. Mais lorsque l’investisseur initial de Chen pour la propriété située au 145c Helenslee Road, Pokeno, s’est retiré de l’affaire, elle a commencé à poursuivre son amitié avec assiduité.

Chase décrit le 145c Helenslee comme la clé de voûte de l’ensemble du développement de Pokeno West.

Chen et Yip se sont rapprochés, Chen se confiant à l’échec de son mariage avec l’éminent médecin Andrew Shiu.

Dans la version de Chen, l’amitié a été déclenchée par une rencontre fortuite dans un gymnase de Parnell. “J’étais au fond de ma vie à ce moment-là, je pleurais juste parce que mon mariage est en difficulté”, a-t-elle déclaré au tribunal.

Mais Yip dit que la réunion de la salle de sport n’a jamais eu lieu – au lieu de cela, Chen l’a délibérément ciblée comme investisseur, n’ayant pas réussi à la persuader, des années plus tôt, de mettre de l’argent dans un projet d’appartements Takapuna au point mort.

Cette fois, Chen a persuadé Yip d’investir dans le 145c Helenslee, un accord qui a été conclu à la hâte car Yip s’envolait pour la France pour le mariage de sa fille. Yip dit qu’on lui a promis qu’elle ferait jusqu’à 20 millions de dollars de profit en vendant le terrain. Convaincu, Yip a même acheté le 145b Helenslee Rd adjacent en tant qu’achat en solo.

Yip était encore en France lorsque Chen a commencé à la harceler au sujet du service de messagerie WeChat pour lui faire payer la commission de 100 000 dollars.

Limité par les limites de virement bancaire, Yip a payé 10 000 dollars par jour pendant dix jours ouvrables. Les journaux traduits de ces discussions entre Chen et Yip ont été essentiels pour l’accusation.

À son retour, Yip a commencé à se renseigner sur les frais et a appris que, contrairement à Hong Kong, où il était habituel que l’acheteur et le vendeur paient des commissions, les acheteurs kiwis ne paient pas de commissions d’agent.

Elle a demandé à Chen de se retirer de l’accord, mais a été refusée. Elle a payé l’étape suivante du dépôt mais Chen a alors coupé tout contact – la menant à Chase, et à la vérité. L’entreprise commune a ensuite été dissoute.

Entre-temps, Chen avait également recueilli 400 000 dollars auprès de Robert Luo, qui avait rencontré Chen lors d’une réunion de Noël chez son oncle en 2016.

En trois jours, elle l’avait emmené faire un tour en voiture dans le Pokeno, et le 30 décembre, il avait accepté de financer les achats de la 87-89 et de la 119 Helenslee Rd. Plus tard, il a également accepté de financer l’achat du 133 Helenslee Rd, un achat qui pourrait maintenant être en perte de vitesse.

Luo a dit qu’il avait compris que les commissions iraient à Chase pour “s’assurer que le vendeur me choisirait comme acheteur et utiliserait ses relations pour s’assurer que l’application de rezonage se déroule sans problème”.

Ils ont créé une société commune dont Chen est le seul directeur – bien que Luo ait payé tout l’argent. À la mi-2018, il était si mécontent qu’il a rencontré Chen au Greenlane McDonald’s pour exiger le remboursement des commissions et sa démission en tant que directeur. Elle a refusé.

Le contexte général

David White/Stuff

L’agent immobilier Eric Chase avait un grand projet pour le projet Pokeno.

Depuis le début, il y avait une plus grande pièce en cours. Selon Eric Chase, les accords faisaient partie d’un plan plus vaste dans lequel Annie Chen gardait pour elle les parties les plus rentables du développement, permettant à ses co-investisseurs de n’acheter que des blocs plus petits et plus chers.

Les blocs dans lesquels Yip et Luo ont investi étaient des sections plus petites qui bordaient Helenslee Rd. Ils étaient essentiels parce qu’ils donnaient accès au développement et signifiaient qu’il serait en bordure de la zone urbaine existante. Certains étaient plus chers parce que les vendeurs étaient réticents, et Chase a dit que si le développement se faisait seul, il ne serait pas rentable.

Le gros de l’argent se trouvait dans le plus grand bloc de terre qu’il visait, au 53 Munro Rd. Il avait besoin des blocs Helenslee pour “fonctionner”, mais ils étaient beaucoup moins chers.

Chase dit que son plan depuis le début était de fusionner les blocs et les investisseurs de partager les profits équitablement. “La façon dont j’ai vendu les propriétés à Annie était sur la base d’une joint-venture entre toutes les propriétés qu’elle avait contractées”, dit-il. “La marge réelle n’est atteinte qu’avec 53 Munro inclus [and] sans elle… c’est marginal”.

Mais Chen n’a pas invité Luo ou Yip à investir au 53 Munro Rd. Au lieu de cela, cette terre appartient maintenant à des intérêts associés à Chen, à son mari Andrew Shiu et à l’homme d’affaires Qing “Karl” Ye, qui a des intérêts majeurs dans la région de Pokeno, notamment la société de nutrition alimentaire GMP Pharmaceuticals.

Chase dit que lui et Yip ont depuis rencontré Andrew Shui pour demander un accord plus équitable, mais il a refusé de modifier les arrangements.

Luo et Yip craignent que si leurs propriétés sont développées avant le 53 Munro, ils devront assumer les coûts de développement initiaux. Ils pensent également que le plan directeur maximise les maisons sur le 53 Munro, tout en plaçant des espaces verts et des routes sur leur terrain.

Mais Chen a nié avoir jamais dit que les terres seraient développées ensemble, soulignant qu’elles avaient été achetées progressivement.

Une ordonnance a été rendue l’année dernière pour empêcher Chen de prendre des mesures concernant les affaires 87/89, 119 et 133 Helenslee sans consulter Luo ou par décision de justice. Mais un juge a également empêché Luo et Yip d’émettre un avertissement sur le chemin Munro, disant qu’ils n’avaient pas montré qu’ils y avaient un intérêt juridique ou qu’il y avait un plan global pour tous les sites à développer en même temps. Un procès civil visant à résoudre le litige est prévu dans le courant de l’année.

Leur journée au tribunal

Anna Loren/Stuff

Annie Chen a été jugée pendant deux jours en décembre dernier à Papakura, dans le sud d’Auckland.

Les accusations criminelles ont toutefois été entendues lors d’un procès de deux jours en décembre au tribunal de district de Papakura, où Luo, Yip et Chase étaient les témoins de l’accusation.

Le procureur Ross Burns a déclaré que l’affaire était simple : les paiements ont-ils été obtenus par tromperie ? L’avocat de la défense John Billington QC a déclaré que les accords étaient ouverts à l’interprétation selon laquelle le Chen Shui était contractuellement redevable des paiements.

Les deux investisseurs avaient signé des accords manuscrits en mandarin qui mentionnaient les commissions, en utilisant un caractère chinois que le tribunal a entendu et qui pouvait signifier diversement “frais provisoires”, “frais de courtage” ou “frais d’intermédiaire” – et il n’a jamais été précisé qui recevrait l’argent.

Chen a résolument clamé son innocence, niant à plusieurs reprises que les commissions étaient pour Chase, disant qu’elles étaient une “commission d’intermédiaire” et une “commission d’orientation”. “Tout le monde sait déjà que c’est pour moi”, a-t-elle dit à propos des commissions. Interrogée sur le paiement de Yip, elle a répondu “C’est pour moi, je lui ai apporté le projet.”

Elle a dit que ce n’était pas explicitement prévu dans le contrat parce qu’elle voulait éviter qu’Andrew Shui ne l’apprenne. “Elle sait que c’est pour moi, et je ne veux pas que mon mari sache que j’ai cet argent.”

Mais Yip a raconté des choses : “Elle dit toujours que je sais que cet argent est pour elle – alors pourquoi je demande à son avocat, à son courtier et à Eric pourquoi je dois payer ? Si c’est pour elle, pourquoi je fais ces choses ?

Le tribunal a appris que Luo avait déboursé près de 4 millions de dollars d’avance en dépôts et en commissions litigieuses. On lui avait dit qu’il ferait un profit sept fois plus élevé.

“Si je ne paie pas cette commission d’agent, je n’obtiendrai pas le projet”, a déclaré Luo en guise de preuve. “‘[Paying the fee] m’a mis un peu mal à l’aise, mais cela ne m’a pas fait sentir inhabituel. Je me sentais mal à l’aise parce que, premièrement, c’était un montant important à retirer en espèces et, deuxièmement, que Mme Chen m’a dit que si je ne le donnais pas à M. Chase, je n’obtiendrais pas le projet et cela m’a mis encore plus mal à l’aise”.

On lui a demandé s’il aurait payé s’il avait su que l’argent n’allait pas à Chase, a répondu Luo : “J’aurais considéré que c’était assez injuste, étant donné que j’avais déjà versé l’acompte et qu’elle était responsable de l’exploitation du projet, ce qui aurait permis d’être quitte.”

Parmi les personnes qui ont assisté au procès, il y avait un représentant du nouvel investisseur de Chen, Qiyi Ye. Il y avait également un parent de l’école exclusive d’Auckland, St Cuthbert’s, où la fille de Chen est scolarisée.

Le juge Rollo a déclaré que Luo et Yip étaient tous deux des témoins convaincants et honnêtes, et qu’il pouvait comprendre pourquoi ils “se sentiraient trompés”.

“L’idée qu’un appel téléphonique, un “cold call”, à l’agent des vendeurs justifierait une commission d’introduction ou une commission d’intermédiaire de 500 000 dollars de ZL [Luo]ou 100 000 $ en AY [Yip] est absurde”, écrit-il dans son jugement.

Il “rejette expressément toute suggestion ou affirmation que Mme Chen croyait sincèrement [even mistaken]…” qu’elle avait droit à l’argent.

Son jugement réservé, déclarant Chen coupable des deux chefs d’accusation, est arrivé vendredi, avec une date de sentence qui reste à fixer.

Appelé à commenter, Chen a déclaré : “Désolé, au revoir” et a raccroché.

Chase, bien sûr, était beaucoup plus bavard et ravi que son nom ait été blanchi.

“Je veux que la communauté chinoise sache qu’elle est un piranha”, dit-il, “pas la douce orpheline Annie”.

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