Le marché des bureaux à Strasbourg tire son épingle du jeu

C’est une litote que de dire que le commerce vit des jours difficiles. Comme le souligne Cushman & Wakefield dans une étude très détaillée (« Marketbeat ») sur l’immobilier commercial hexagonal, si « le choc des confinements successifs a été moins brutal pour les rues positionnées sur une offre mixte entre commerces de proximité et enseignes nationales et internationales », il en va différemment pour « les artères fortement dépendantes du tourisme ou de la fréquentation tertiaire ».

Ces dernières « n’ont pas retrouvé leurs niveaux de flux après réouverture des commerces. C’est le cas à Paris de l’avenue des Champs-Elysées, déjà pénalisée par les mouvements sociaux des années précédentes et par les travaux en cours, mais aussi du quartier du Marais qui a perdu une partie de sa fréquentation touristique internationale »… Côté centres commerciaux, le conseil souligne que « l’année se termine avec une fréquentation en baisse cumulée de 28 %, avec un impact sur les chiffres d’affaires dans des proportions similaires ».

On comprend alors la relative défiance des investisseurs vis-à-vis de cette classe d’actifs. Néanmoins, « le fléchissement des volumes investis en commerce par rapport à 2019 suit, peu ou prou, la tendance constatée sur l’ensemble du marché de l’investissement en immobilier banalisé qui a décroché de 32 % en 2020 » note Cushman & Wakefield, précisant : « le commerce maintient donc sa part de marché à 16 %, un niveau globalement stable sur les quatre dernières années ». Et de poursuivre : « cette part, qui pourrait diminuer dans les mois à venir, conforte néanmoins l’attractivité de certaines typologies d’actifs de commerces auprès des investisseurs »…

D’autant que « les corrections des valeurs locatives des commerces ont été actées » relève Primonial REIM dans ses « convictions immobilières » de février. L’investisseur, qui passe au crible l’ensemble des marchés immobiliers au niveau européen, note, pour les perspectives de cette classe d’actifs, que « les mesures de restriction (couvre-feu, fermetures de certains commerces, mesures de confinement) auront encore un impact sur la consommation à l’échelle de la Zone euro. Les conséquences sur les taux de rendement seront limitées car les réajustements ont déjà été actés. Concernant la localisation, nous pensons que les actifs en pied d’immeuble et les centres commerciaux sur les marchés européens les plus « core » devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers (…) A court terme, après la nouvelle hiérarchisation des taux, une stabilisation devrait avoir lieu pour une majorité d’actifs quel que soit le format. Des opportunités pourraient être à saisir avec le retour progressif à la normale »…

A propos d’opportunité, si la suspension des dividendes pour les exercices 2020, 21 et 22 a dû quelque peu décontenancer les actionnaires d’URW, qui a publié ses résultats de l’exercice 2020 la semaine dernière, plusieurs facteurs ne leur auront certainement pas échappés. Parmi eux, le fait qu’après la réouverture des centres commerciaux fermés au deuxième trimestre, « la fréquentation en Europe continentale au troisième trimestre (la période la moins perturbées) a atteint 77 % du niveau de 2019, les chiffres d’affaires des commerçants s’établissant, quant à eux, à 86 % du niveaux de 2019, grâce à l’augmentation du panier moyen à mesure que les clients revenaient dans les centres » souligne la foncière ; que « le taux de vacance est passé de 5,4 à 8,3 % à la fin de l’année 2020, sous l’effet des faillites et de la baisse de l’activité locative » (donc loin d’un écroulement !) ; que les liquidités sont « suffisantes pour couvrir les besoins de financement des 24 prochains mois » : que « le désendettement reste une priorité essentielle » ou encore que la valeur nette de reconstitution EPRA par action, certes en baisse de 27 %, s’élève à 166,80 euros par action…



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