Le secteur de la logistique se distingue du commerce et des bureaux qui accusent le coup

Selon la dernière étude européenne de Cushman & Wakefield “DNA of Real Estate”, les marchés européens de l’immobilier d’entreprise ont continué d’être affectés au 4ème trimestre par la pandémie de Covid-19, avec de nettes variations selon les secteurs et les zones géographiques…

Nigel Almond, Head of Data & Analytics at Cushman & Wakefield, commente : “Le durcissement des restrictions sanitaires quant aux déplacements, et les nouvelles mesures de confinement prises fin 2020 ont eu un impact négatif sur les principales artères commerçantes à travers l’Europe ; des magasins non essentiels ferment dans certains endroits et la fréquentation touristique s’effondre. Dans ce contexte, les bureaux font preuve d’une certaine résilience sur les marchés principaux, mais la faiblesse de la demande va continuer d’exercer une pression sur les loyers et les rendements, en particulier sur les marchés secondaires. Le secteur de la logistique, quant à lui, continue de bénéficier de l’augmentation des dépenses des consommateurs en ligne et devrait connaître une nouvelle croissance des loyers et une nouvelle compression de ces taux de rendement en 2021”.

Au cours de l’année 2020, le secteur de la logistique a été la seule classe d’actifs à connaître une croissance des loyers et une solide compression de ses rendements : Les loyers ont augmenté de 0,8% au cours du trimestre, portant la croissance sur l’année à un taux de 1,9%, après une croissance de plus de 3% en 2019. Le Royaume-Uni (+3,5%), l’Allemagne (+4,7%), la France (+2,6%) et le Benelux (+3,5%) ont enregistré les plus fortes hausses sur l’année en raison d’une offre relativement faible de classe A et d’une forte demande.

La confiance continue dans le secteur et la solidité des marchés locatifs ont entraîné une nouvelle baisse de taux de rendement de premier ordre de 19 points de base au quatrième trimestre, à 5,05% en moyenne en Europe. À l’horizon 2021, la logistique est le seul secteur où Cushman & Wakefield constate une croissance des loyers et une compression des rendements sur de nombreux marchés.

Commerce en berne

Le secteur du commerce continue d’être impacté par le recours de plus en plus massif au commerce dématérialisé, et la réduction de la fréquentation des artères commerçantes. Les loyers des surfaces commerciales ont chuté en moyenne de 2,6% au quatrième trimestre, aggravant ainsi le recul annuel de ces valeurs qui atteint -10,6%.

C’est la pire performance jamais enregistrée depuis le début des années 1990, lorsque Cushman & Wakefield a commencé à observer ces marchés. Au total, 22 des 46 marchés analysés ont enregistré une baisse au cours du 4ème trimestre et une grande majorité d’entre eux (41 marchés) a fait état d’une baisse sur l’année.

Les plus fortes baisses (en glissement annuel) ont été enregistrées au Royaume-Uni (-15,3%), au Benelux (-11,1%), en Europe de l’Est (-18,1%) et en Allemagne (-13,4%). Le taux de rendement moyen a augmenté pour se positionner à 4,72%, à comparer à 4,3% l’année précédente.

Chute de la demande

La baisse de la demande de bureaux, avec une diminution de plus d’un tiers de la demande en Europe en 2020, a laissé des traces sur ce secteur… La tendance est à la baisse au 4ème trimestre 2020, avec un recul de 0,5 % du loyer prime d’un trimestre sur l’autre et de -0,8% sur un an. Il s’agit de la plus faible performance annuelle depuis le deuxième trimestre 2010, observée dans le sillage de la crise financière mondiale. “Nous avons néanmoins constaté une résilience au cours de l’année sur certains marchés européens clés, certains d’entre eux affichant une croissance annuelle positive, notamment le Royaume-Uni (+1,3%), l’Allemagne (+0,6%) et le Benelux (+0,3%)” tempèrent les spécialistes.

Toutefois, la plupart des marchés ayant enregistré une baisse marginale ou une stabilité des loyers au 4ème trimestre, le secteur reste sous la pression de la faiblesse actuelle de la demande. La hausse des mesures d’accompagnement masque les évolutions des valeurs, les loyers nets sont encore dans le rouge au quatrième trimestre 2020.

Les taux de rendement prime ont enregistré une compression marginale, portant la moyenne européenne à 4,3% et inversant la remontée des taux observée au 3ème trimestre, les investisseurs étant toujours friands en actifs Core sur les marchés les plus matures et liquides. A l’exception de quelques marchés, Cushman & Wakefield prévoit une nouvelle compression des taux de rendement prime en bureaux.

Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield France conclut : “Le marché français s’inscrit pleinement dans cette tendance européenne avec une classe d’actifs entrepôts qui aborde 2021 avec de bonnes perspectives tant pour les loyers que les taux de rendement… Les commerces vont à nouveau devoir composer avec un exercice compliqué alors que le secteur était déjà fragilisé, les valeurs locatives vont donc baisser, de l’ordre de 15 à 20%. Pour le bureau, un début de l’année à bas régime commence à rendre nerveux les propriétaires de surfaces tertiaires à louer : les stratégies de division sont à l’oeuvre et les premiers ajustements de valeurs de présentation, même dans le QCA parisien, sont observés. Par contre côté investissement, une compression des taux de rendement prime est attendue là où le marché locatif peut résister”.





© Reuters


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