Les immeubles de bureaux vides pourraient-ils aider à résoudre la crise du logement en France ?

La France a déjà commencé à expérimenter de telles conversions et “l’augmentation significative du travail à distance encourage le développement” de tels projets, a récemment déclaré la ministre française du logement, Emmanuelle Wargon.

Elle veut accélérer les transformations pour répondre à la fois au besoin de logement et pour lutter contre l’étalement urbain.

Une étude récente portant sur la région parisienne, qui abrite près d’un cinquième de la population française, a révélé que si environ 40 % des entreprises adoptaient deux jours de travail à distance par semaine après la pandémie, elles pourraient réduire de près de 30 %, soit 3,3 millions de mètres carrés, l’espace de bureau qu’elles occupent au cours de la prochaine décennie.

Un tel scénario est un cauchemar pour le secteur de l’immobilier commercial – un des favoris des investisseurs car il est plus facile à gérer, avec une rotation plus lente des clients et moins de factures de loyer impayées.

Mais même avant la pandémie, plus de six pour cent des bureaux de la région parisienne étaient vacants, selon l’étude de l’institut de recherche IEIF.

Créature mythique

“La conversion de bureaux en logements est un peu une créature mythique”, a déclaré le directeur de l’IEIF, Christian de Karangal.

Bien que des années de discussions n’aient jamais abouti à des actions concrètes, cette fois-ci, les choses pourraient être différentes, a déclaré M. de Karangal – même si l’étendue de l’impact du télétravail sur l’occupation des bureaux n’est toujours pas claire.

En effet, outre le fait que les autorités publiques encouragent de telles conversions, certains bâtiments deviennent obsolètes pour l’usage de bureaux, et les investisseurs institutionnels s’y intéressent désormais.

Mais les changements ne sont pas toujours simples.

“Tous les bâtiments ne peuvent pas être convertis”, a déclaré Sébastien Lorrain, directeur principal des immeubles résidentiels, de soins de santé et d’investissement du groupe immobilier commercial international CBRE en France.

“Seuls 20 % environ des actifs étudiés présentaient un réel potentiel de conversion”, a-t-il déclaré.

L’un des plus grands problèmes est la lumière naturelle, a déclaré Carlos Alvarez, chef de projet au sein du cabinet d’architecture Moatti-Riviere, qui a co-gagné un prix de l’industrie en 2019 pour la transformation de bureaux en appartements.

Les bâtiments commerciaux ont souvent une surface au sol beaucoup plus grande, ce qui rend difficile de s’assurer que toutes les pièces ont des fenêtres pour laisser entrer la lumière naturelle.

“La plupart du temps, cela se traduit par des démolitions”, a déclaré M. Alvarez.

De la fantaisie à la réalité

Un autre problème est que les bâtiments construits dans les années 1970 – qui représentent la majorité des ventes – contiennent souvent de l’amiante, ce qui entraîne des millions de dollars de coûts supplémentaires pour l’élimination des matériaux dangereux.

Pour Norbert Fanchon, directeur du groupe de logement public Gambetta, l’idée de reconversion est “un fantasme aussi vieux que les promoteurs immobiliers”.

Il estime que pour relancer de tels projets, la balle est dans le camp des collectivités locales, qui doivent délivrer des permis de construire, ainsi que de l’État français qui doit “réduire les contraintes techniques et administratives” qui rendent ces réaménagements particulièrement coûteux.

Il reste du temps pour résoudre les problèmes qui freinent les transformations.

“L’impact déflationniste sur le parc de bureaux de la région parisienne prendra du temps” à se faire sentir, a déclaré l’IEIF.

Les employeurs devront d’abord définir leurs politiques de travail à distance post-pandémique et voir dans quelle mesure ils peuvent réduire l’espace de bureau. Certains contrats de location commerciale ayant une durée de neuf ans, l’effet sur le marché sera progressif.

“Il y a une inertie sur les marchés… (mais) les volumes vont s’accélérer”, a déclaré Alexandre Chirier, qui dirige une division de conversion chez Action Logement, un groupe public-privé qui construit et exploite des logements sociaux.

Créée l’année dernière, elle vise à investir 1,5 milliard d’euros (1,8 milliard de dollars) sur trois ou quatre ans pour acquérir des immeubles de bureaux et les convertir en 20 000 appartements.

Selon Mme Chirier, il faut veiller à “établir un équilibre où l’accessibilité, les espaces verts, les espaces ouverts et la qualité des logements font que les gens se sentent bien”.

Cette histoire a été publiée à partir d’un fil de presse de l’agence de presse sans modification du texte.

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