Les maisons de luxe dans les Alpes françaises sont une bonne affaire. Il y a une raison à cela.

Lorsque l’agence Knight Frank a analysé les principaux moteurs de l’achat immobilier dans les Alpes françaises en 2019, un facteur l’emportait sur l’attrait traditionnel des pistes et le développement des activités estivales en montagne.

“Ce n’est pas vraiment glamour, mais le principal facteur qui pousse actuellement à choisir une station française plutôt qu’une autre est simple : un très bel avantage fiscal”, a déclaré Roddy Aris, le directeur des ventes de l’agence dans les Alpes françaises.

La France impose normalement une taxe sur la valeur ajoutée de 20 % sur les achats de biens immobiliers, mais l’allégement fiscal la rembourse aux acheteurs de propriétés nouvellement construites qui sont prêts à les louer à des vacanciers. Elle réduit également à 2 % la taxe normale de 7 % sur les mutations foncières.

M. Aris a déclaré que le rabais fiscal est disponible dans toute la France mais qu’il est surtout utilisé dans les Alpes car il vise à soutenir l’industrie du tourisme en encourageant les propriétaires à mettre plus de lits à disposition.

L’idée est d’augmenter le nombre de “lits chauds”, qui peuvent être utilisés par les touristes, par opposition aux “lits froids”, qui restent enfermés derrière des volets et ne sont bons pour personne”, a-t-il déclaré.

“Plus il y a de lits chauds et de touristes, plus on vend de fondues, plus on verse de bières, plus on utilise les forfaits et les leçons de ski.”

Le chevalier Frank et le conseil en propriété Conseillers Athena Tous deux affirment que l’allègement fiscal est devenu un facteur pour 80 % de leurs clients dans les Alpes françaises, Athéna estimant avoir fait économiser à ses clients près de 15 millions d’euros en TVA.

L’allégement fiscal est soumis à des conditions strictes et est limité aux nouveaux développements et aux projets achevés depuis moins de cinq ans. Mais les remboursements se chiffrent en millions d’euros.

Un appartement commercialisé à 600 000 euros, soit environ 658 000 dollars, comprendra normalement 100 000 euros de TVA en plus d’un prix de base de 500 000 euros, de sorte que la remise équivaudra à un sixième du prix de vente normal.

“Ce genre de rabais m’a fait gagner l’argument”, a déclaré Gary M., un avocat d’entreprise basé à Singapour qui ne veut pas utiliser son nom complet pour discuter de questions fiscales.

Citoyen britannique, Gary a d’abord envisagé d’acheter un chalet de ski dans le nord du Japon ou dans une station suisse avant d’apprendre l’existence de l’allégement fiscal français, qu’il a qualifié de véritable révolutionnaire.

“Cela a fait toute la différence pour moi et a mis les Alpes françaises au premier plan”, a-t-il déclaré.

Gary, qui est au début de la quarantaine, cherche une propriété qui lui “lavera le visage” avec un revenu locatif avant de devenir une option de retraite dans 15 à 20 ans.

Il a dit qu’il avait regardé à Niseko, au Japon, “mais les prix y sont montés en flèche”.

“Même si les Alpes sont plus chères que certains endroits, c’est plutôt un investissement de premier ordre, en termes de rendements futurs et d’augmentation de la propriété”, a-t-il poursuivi.

“Pour être honnête, je pensais à quelque chose d’un peu plus traditionnel, comme un vieux cottage ou une ferme avec beaucoup de charme”, dit Gary, “mais ensuite on m’a parlé du remboursement de la TVA pour les nouvelles constructions, et je suppose qu’être dans un nouveau complexe est plus pratique avec moins d’entretien si vous n’y vivez pas”.

Gary a entendu parler de l’allègement fiscal par VINGT Paris, une agence par laquelle il avait déjà acheté une propriété à Paris. Il envisage maintenant d’acheter un appartement dans un lotissement commercialisé par cette société à Méribel, en France, à deux heures de Lyon et de Genève.

Le Nouveau développement alpin global comprendra 95 appartements d’une à trois chambres à coucher dont le prix varie entre environ 400 000 et 1,3 million d’euros, après déduction des remboursements de TVA d’environ 80 000 à 260 000 euros.

Selon M. Aris of Knight Frank, le plus grand changement dans les Alpes au cours de la dernière décennie a été une forte augmentation du nombre de propriétaires louant leurs propriétés. L’acheteur typique d’un chalet est ouvert à la location aux touristes car les propriétaires eux-mêmes ne prévoient généralement d’y séjourner que quelques semaines par an.

“Certains retraités peuvent y passer trois mois, mais c’est rare”, a ajouté M. Aris, “il est donc facile de gagner un peu d’argent en louant l’endroit alors qu’il serait vide, surtout si cela vous donne droit à un remboursement important de la TVA”.

Un appartement aux Glaciers, un 11-chalet développement commercialisé par le Chevalier Frank à Courchevel Moriond, recevrait un remboursement d’impôts total d’environ 800 000 euros, a-t-il déclaré.

Les chalets de quatre à sept chambres à coucher seront terminés au dernier trimestre 2021 et seront dotés d’un parking privé et de balcons ainsi que d’une piscine commune. Leurs prix varient entre environ 2,5 et 4,7 millions d’euros, ce qui représente une économie de TVA de 410 000 à 780 000 euros.

Les allègements fiscaux peuvent également être accordés aux bâtiments existants s’ils font l’objet de rénovations importantes. Un exemple est le Vail Lodge, vendu par Cimalpes dans le quartier de Legettaz à Val d’Isère, où les appartements de deux à cinq chambres sont vendus entre 1,7 et 4,9 millions d’euros, ce qui signifie des remboursements de TVA d’environ 280 000 à 810 000 euros.

Pour bénéficier de la remise, l’acheteur doit s’engager à mettre le bien à disposition pour des locations à court terme pendant 20 ans.

M. Aris a déclaré que le propriétaire d’un appartement qui a reçu le rabais “doit techniquement se louer l’appartement quand il veut l’utiliser”.

S’ils changent d’avis à tout moment et convertissent un bien à un usage purement privé, une partie de la remise de TVA doit être remboursée, en fonction de la période de 20 ans restante. Au bout de dix ans, par exemple, la moitié du remboursement devra être remboursée.

Lorsqu’une propriété qui a reçu le remboursement de la TVA est revendue, le remboursement sera généralement pris en compte dans le prix, a déclaré M. Aris, car le nouveau propriétaire prend la responsabilité de rembourser une partie du remboursement si la propriété est convertie en un usage entièrement privé pendant la période initiale de 20 ans.

Knight Frank fait appel à des partenaires locaux pour la location et la gestion des propriétés qui ont droit au remboursement, Cimalpes faisant office de “guichet unique” pour les clients de la région des Trois Vallées.

Giles D., un responsable des services financiers à Londres qui était également réticent à utiliser son nom complet, a déclaré avoir reçu le remboursement lorsqu’il a acheté un appartement de trois chambres à Val-d’Isère en février de l’année dernière, mais il a averti qu’il “ne l’aurait jamais fait sans un agent pour s’occuper de tous les documents relatifs au remboursement”.

“C’est en fait très complexe, et même si j’ai déjà acheté beaucoup de propriétés au Royaume-Uni, cette bureaucratie française m’aurait certainement dépassé”, a-t-il déclaré.

“La quantité de paperasse en France est incroyable, et vous devez faire très attention à remplir toutes les conditions du système de remboursement et à ne pas les enfreindre à l’avenir”, a-t-il déclaré.

Giles a acheté par l’intermédiaire d’Athena Advisers, qui l’a mis en contact avec des services juridiques, des assurances, une banque française pour l’hypothèque et des personnes pour gérer les locations.

“Ils ont tout fait”, a-t-il dit. “Ce serait mon conseil à quiconque fait cela : Demandez aux gens de vous aider à travers le processus, parce qu’il est si complexe.”

Pour avoir droit au remboursement, un bien doit être proposé à la location avec des services qu’un propriétaire à distance ne pourrait pas fournir sans un gestionnaire local.

Il doit disposer de trois des quatre services suivants : une réception à l’enregistrement, un service de petit déjeuner sur place ou à proximité, la fourniture et le nettoyage du linge et le nettoyage des chambres au moins trois fois par semaine.

Le deuxième conseil de Giles aux utilisateurs de l’allègement fiscal de la TVA est de savoir qu’ils doivent effectuer le paiement initial de la TVA avant de la faire rembourser après avoir rempli une déclaration d’impôts française.

“Dans mon cas, il n’a fallu que sept mois pour récupérer l’argent, donc c’était bien, mais les gens devraient se rendre compte qu’ils doivent d’abord mettre l’argent en place”, a-t-il dit.

Lloyd Hughes, porte-parole d’Athena Advisers, a déclaré que jusqu’à récemment, le remboursement de la TVA n’avait été utilisé que par les promoteurs créant des “Résidences de Tourisme”, qui se situaient normalement dans le bas de gamme du marché et étaient proposées avec des contrats de gestion locative souvent restrictifs donnant aux propriétaires un rendement garanti et quelques semaines d’utilisation privée chaque année.

“Les acheteurs du milieu et du haut de gamme s’impliquent maintenant, et le prix moyen de vente de nos propriétés dans les Alpes françaises est de 1,4 million d’euros”, a-t-il déclaré.

A Méribel, la Hôtel Antarès 1707 est en cours de transformation en 70 appartements de deux à huit chambres à coucher qui coûteront entre 2,11 et 9,65 millions d’euros, offrant des remboursements de TVA de 352 000 à 1,6 million d’euros.

L’Autriche offre également des remboursements de TVA, mais uniquement pour les biens immobiliers situés dans des hôtels-appartements gérés.

Giles Gale, le directeur général d’Alpine Property Finders, a déclaré que des appartements comme ceux-ci font partie de l’hôtel lorsque les propriétaires ne les utilisent pas et génèrent des revenus pouvant atteindre 3 % du prix d’achat par an.

“Bien que l’achat d’un complexe hôtelier puisse sembler restrictif, il est beaucoup plus facile à entretenir et les propriétaires n’ont pas à se soucier du changement des draps et du lavage des serviettes”, a-t-il déclaré.

“Les propriétaires ont le même accès que les clients de l’hôtel aux autres services du développement tels que les piscines et les spas”, a déclaré M. Gale. “Nous constatons que 80 % de nos clients sont heureux de louer leurs propriétés lorsqu’ils ne les utilisent pas”.

“Si vous êtes redevable des vacances scolaires, par exemple, vous allez planifier votre ski six mois à un an à l’avance”.

Les propriétés de montagne éligibles en Autriche comprennent Elements Resort à Zell am Seeoù 37 appartements ont été achevés en décembre, et les 44 appartements Résidences Glemm à Hinterglemm.

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