Mise à jour du guide COVID-19 Global Real Estate

Quelques mois après que la COVID-19 ait obligé les gouvernements à imposer des mesures de confinement et de quarantaine, la pandémie continue de toucher de nombreux propriétaires et occupants de propriétés commerciales.

Le Baker McKenzie Real Estate Practice Group est heureux d’annoncer que le COVID-19 Guide mondial de l’immobilier a été mis à jour pour la troisième fois.

Le guide est conçu pour répondre à certaines questions courantes que les propriétaires et les locataires se posent pendant cette période prolongée de perturbation du marché.

Le guide examine à la fois les nouvelles tendances en matière de négociation des baux et les questions clés à prendre en compte par les propriétaires et les locataires, et les utilisateurs peuvent comparer la position des différentes juridictions côte à côte. Cela est particulièrement utile pour les entreprises multinationales qui doivent faire face aux défis de la diversité des réponses juridiques dans plusieurs juridictions.

Ce court article résume certaines des principales différences applicables à l’immobilier commercial dans une sélection des 20 juridictions de l’EMEA présentées dans le guide.

Les points clés à retenir

  • Les gouvernements de l’EMEA ont montré une forte tendance à soutenir les locataires commerciaux pendant la crise COVID-19.
  • Dans certaines juridictions, les locataires ont bénéficié d’un soutien financier exprès, comme des périodes de franchise de loyer, des réductions ou des allègements de loyer, des prêts d’aide aux personnes en difficulté ou des allègements de taux pour les entreprises. Ce type d’intervention a un impact plus faible sur les propriétaires – par exemple, en Italie, les locataires commerciaux bénéficient d’un crédit d’impôt pour les loyers effectivement payés à leurs propriétaires.
  • Dans d’autres juridictions, le gouvernement n’est pas intervenu dans le montant du loyer à payer par les locataires, mais a limité la capacité des propriétaires à prendre des mesures en cas de non-paiement du loyer. Ce type d’intervention a sans doute un impact plus important sur les propriétaires commerciaux, qui supportent l’impact financier immédiat de l’intervention bien que la dette pour les loyers impayés continue de s’accumuler. Dans presque toutes les juridictions de l’EMEA, les restrictions concernant les mesures d’exécution prises par les propriétaires ont été levées. Toutefois, au Royaume-Uni, au moment où le moratoire sur la confiscation sera levé, le 31 mars 2021, certains locataires n’auront peut-être pas payé leur loyer pendant une année entière.

Plus de détails

Restrictions sur l’application à l’encontre des locataires

Certaines juridictions de l’EMEA ont restreint la capacité des propriétaires à prendre des mesures d’exécution contre les locataires pour non-paiement de loyer. Vous trouverez plus de détails dans notre guide.

Juridiction Restriction à l’application des règles relatives aux propriétaires Date Commentaire
République tchèque Les propriétaires ne peuvent pas résilier les baux commerciaux pour non-paiement du loyer. 31 décembre 2020 Les arriérés de loyer accumulés du 12 mars 2020 au 30 juin 2020 doivent être payés au plus tard le 31 décembre 2020.31 décembre 2020
France Les propriétaires ne peuvent pas résilier les baux commerciaux pour non-paiement du loyer. 2 mois à compter de la date de réouverture de l’entreprise de location La dette continue de s’accumuler pendant cette période.
Royaume-Uni Les propriétaires ne peuvent pas résilier les baux commerciaux pour non-paiement du loyer. 31 mars 2021 La dette continue de s’accumuler pendant cette période. Des restrictions sur le recouvrement des loyers par la prise de contrôle des biens et par le recours aux demandes de loyers statutaires et aux demandes de liquidation sont également en vigueur jusqu’au 31 mars 2021. Ces restrictions sont résumées dans cette alerte.

Dans la plupart des autres juridictions de l’EMEA, la restriction sur les mesures d’exécution par les propriétaires qui avait été imposée plus tôt dans la crise COVID-19, a maintenant été levée.

Juridiction Moyens de soutien Secteur Date Commentaire
Bahreïn Période de 3 mois sans loyer Locataires commerciaux de terrains appartenant à l’État TBC Le gouvernement n’a pas encore confirmé s’il poursuivra cette initiative.
Belgique Primes de difficulté et prêts pour les entreprises touchées Principalement axé sur le secteur de l’hôtellerie et des loisirs Varie selon le type d’aide demandée. Varie en fonction de l’aide demandée De plus amples informations sont disponibles dans le guide.
République tchèque Allègement des loyers Locataires commerciaux touchés par les mesures de verrouillage (c’est-à-dire dont l’exploitation est fortement restreinte ou qui sont contraints de fermer) Le programme accepte les demandes jusqu’au 21 janvier 2021 Le programme accepte les candidatures jusqu’au 21 janvier 2021 Une subvention égale à 50 % du loyer payable pour les mois de juillet, août et septembre 2020. Il se peut qu’il y ait également une autre subvention disponible du loyer mensuel complet pour octobre, novembre et décembre 2020, mais au moment de la publication, le ministère de l’industrie et du commerce n’avait pas encore publié de détails à ce sujet.
Royaume-Uni Allègement des taux d’imposition des entreprises Occupants de locaux de vente au détail, d’accueil et de loisirs Année fiscale 2020 – 2021 Certaines entreprises essentielles, qui ont continué à commercer en 2020, ont maintenant payé les taux accumulés pour cette période en raison de la pression de l’opinion publique.
Italie Allègement du loyer (par crédit d’impôt) Principalement des baux de vente au détail et d’hospitalité S’applique à un pourcentage des loyers effectivement payés entre mars et décembre 2020 De plus amples informations sont disponibles dans le guide.
Russie Allègement des loyers Expirée fin octobre 2020
Suède Soutien financier aux propriétaires qui accordent des réductions de loyer Au départ, elle couvrait les hôtels, les restaurants et les détaillants. Il a ensuite été étendu à d’autres secteurs, notamment les sports et les loisirs et l’éducation. Du 1er avril au 31 juillet 2020
EAU Allègement des loyers Locataires commerciaux (Centre financier international de Dubaï) Certains locataires du secteur de l’hôtellerie et des loisirs (Abu Dhabi) A présent, a cessé Le DIFC a accordé des réductions de loyer à certains locataires, et à Abu Dhabi, une réduction de 20 % du loyer a été accordée à certains locataires des secteurs de l’hôtellerie et des loisirs.
Ukraine Allègement des loyers Certains locataires ont droit à une réduction de loyer s’ils n’ont pas pu utiliser leurs locaux pour l’usage autorisé pendant la période de quarantaine.

Soutien financier aux locataires

Certaines juridictions de l’EMEA ont préféré soutenir les locataires, plutôt que de restreindre les moyens d’exécution dont disposent les propriétaires. Là encore, vous trouverez de plus amples détails dans notre guide, mais en résumé :

Juridiction Restriction à l’application des règles relatives aux propriétaires Date Commentaire
Suisse Les propriétaires étaient tenus de donner un préavis d’au moins 90 jours avant de résilier le bail pour non-paiement du loyer (au lieu de la période habituelle de 30 jours). 13 mars 2020 au 31 mai 2020 Les arriérés de loyer doivent avoir résulté des mesures COVID-19 imposées par le gouvernement (fermetures obligatoires, etc.). Le projet de loi, qui aurait accordé aux locataires un droit à une réduction de loyer de 60% pour la période de fermeture des locaux en raison des restrictions de la COVID-19, a été retiré par le Parlement suisse en décembre 2020. Toutefois, les réglementations cantonales, ayant un objectif similaire, restent réservées.
Espagne Le paiement des loyers aux propriétaires “grands propriétaires” a été suspendu. Pendant l'”état d’alerte” national qui a duré jusqu’au 22 juin 2020 Le paiement du loyer n’a été suspendu que pour deux ans. Les autres locataires commerciaux avaient le droit de demander une suspension, mais les propriétaires n’étaient pas obligés de l’accorder.
Allemagne Les propriétaires ne pouvaient pas résilier les baux commerciaux pour non-paiement du loyer. 1er avril 2020 au 30 juin 2020 Si le non-paiement a été causé par la pandémie de COVID-19 et pour aucune autre raison.
Hongrie Les propriétaires ne pouvaient pas résilier les baux commerciaux pour non-paiement du loyer. 30 juin 2020
Pologne Les propriétaires ne pouvaient pas résilier les baux commerciaux pour non-paiement du loyer. 30 juin 2020 Cette restriction ne s’appliquait pas lorsque le locataire était autrement en infraction avec le bail, ou si le propriétaire souhaitait développer ou rénover la propriété.

Codes de conduite

En outre, certaines juridictions de l’EMEA ont lancé des codes de conduite volontaires pour encourager les bonnes pratiques entre propriétaires et locataires pendant la perturbation COVID-19. Le Royaume-Uni, les Pays-Bas et la France ont introduit des codes largement similaires, bien que le code britannique ait la durée la plus longue, allant jusqu’en juin 2021 (et pouvant être prolongé). Ce alerte résume les points clés de ces codes.

Rééquilibrage futur du risque

Le guide note également l’évolution de la tendance vers un rééquilibrage des risques entre propriétaires et locataires, notamment dans le secteur du commerce de détail. Presque toutes les juridictions ont fait état d’un appétit accru pour les loyers de rotation. Cet article examine les tendances actuelles des loyers de chiffre d’affaires du point de vue du Royaume-Uni.

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