Nouvelles sur le front des loyers – Immobilier et construction

En plus du mécanisme de crédit d’impôt proposé par le&#13 ;
le gouvernement dans le cadre des discussions sur la loi de finances (voir notre&#13 ;
bulletin d’information du 16 novembre 2020 relatif à &#13 ;
la contribution de l’État français au paiement des loyers par le biais d’un &#13 ;
le crédit d’impôt pour les propriétaires), trois décisions judiciaires récentes l&#13ont fait ;
ont élargi le débat sur la question du paiement de&#13 ;
le loyer pendant les périodes de détention.

Tout d’abord, il convient de rappeler que, dans un rapport largement commenté&#13 ;
décision du 10 juillet 2020, le tribunal de Paris a condamné un locataire à payer&#13 ;
le loyer pour les mois de mars à mai 2020. Cependant, comme le
la demande du locataire était principalement fondée sur les dispositions de l’article 4&#13 ;
du décret 2020-316 du 25 mars 2020 (qui ne prévoyait nullement&#13 ;
la suspension du paiement du loyer, mais seulement la suspension des bailleurs&#13 ;
les recours), cette solution semblait logique. Cependant, la Cour&#13 ;
s’est penchée sur la notion de bonne foi, estimant que “dans les
en cas de circonstances exceptionnelles, les parties sont tenues de vérifier” ;
si de telles circonstances rendraient nécessaire l’adaptation de l’accord ;
les modalités d&#1317exécution de leurs obligations respectives” ;
de leurs obligations respectives” (TJ Paris, 10 juillet 2020, n° 21/04516).

Dans deux décisions rendues le 26 octobre 2020 (N° 20/53713&#13 ;
et 20/55901), concernant le contentieux du paiement des loyers dus&#13 ;
par les exploitants d&#8217une salle de sport et d&#8217une parapharmacie&#13 ;
des entreprises, le juge des référés du tribunal de Paris a adopté&#13 ;
le raisonnement ci-dessus sur la “bonne foi”. Le juge a examiné la question de la “bonne foi” ;
qu&#8217il y avait un litige sérieux et a refusé d&#8217ordonner les locataires ;
de payer leur loyer impayé. Pour sa part, le tribunal de Grenoble a adopté le raisonnement ci-dessus sur la “bonne foi” ;
a statué sur la question, dans un arrêt du 5 novembre 2020, mais&#13 ;
sans se fonder sur le principe de bonne foi (N° 16/04533). Le&#13 ;
Cour d&#1317appel a examiné les arguments les plus souvent avancés par&#13 ;
les locataires refusant de payer le loyer pendant les périodes de fermeture (ordonné&#13 ;
par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la propagation du&#13 ;
l&#8217épidémie de Covid-19), comme suit :

La question de la force majeure a été écartée par le tribunal de Paris&#13 ;
décisions précitées, qualifiant la défense soulevée de “force majeure” ;
“inopérant”. À cet égard, il convient de rappeler que
l’obligation principale du locataire est l’obligation de payer le loyer&#13 ;
et que les conditions de force majeure doivent donc être appréciées&#13 ;
sous cet angle. La Cour d’appel de Grenoble a considéré que depuis&#13 ;
le locataire n’a pas fait preuve de difficultés de trésorerie le rendant ainsi
impossible de remplir son obligation de payer le loyer, ce qui constitue une force majeure ;
l’argument de la force majeure ne pouvait pas être retenu.

&#13 ;
• L’argument selon lequel le propriétaire n’a pas fourni de locaux&#13 ;
  qui peuvent être utilisés à des fins contractuelles&#13 ;
  (“obligation de délivrance“), par conséquent&#13 ;
  justifiant la retenue du loyer par le locataire&#13 ;
  (“exception d’inexécution“)

&#13 ;

Pour rappel, en vertu de l’article 1719 du Code civil,&#13 ;
les bailleurs sont tenus de fournir des locaux qui peuvent être&#1313 ;
utilisés pour leur objet contractuel, c&#8217est-à-dire permettant la réalisation de l&#8217objectif spécifique ;
l&#1317activité spécifique mentionnée dans le bail. Il s&#1317agit d&#13un contrat de bail ;
une obligation absolue qui est l&#13essence même du bail ;
l’accord. Suite à la première fermeture en France, certains locataires ont été mis sous séquestre ;
ont considéré que les mesures de fermeture obligatoires ordonnées par le
Gouvernement ont entraîné le non-respect de leur obligation par leur bailleur ;
obligation (et que le caractère externe de l&#13interdiction, qui
n’était pas causée par le bailleur, était une défense inefficace).&#13 ;
Par conséquent, sur la base de la défense de non-exécution de l ;
le cocontractant (“exception&#13 ;
d’inexécution“), les locataires ont refusé de payer les&#13 ;
le loyer pour la période de fermeture obligatoire.

La Cour de Paris a estimé que les conséquences du Covid-19&#13 ;
contexte ne peuvent, à elles seules, être considérées comme un manquement du bailleur à&#1313 ;
de remplir ses obligation de délivranceen tant que telle&#13 ;
les circonstances ne sont pas imputables au bailleur. Toutefois, les&#13 ;
a ajouté que la exception&#13 ;
d’inexécution doit être considérée à la lumière&#13 ;
de “l’obligation des parties de négocier de bonne foi” ;
des moyens d’exécution de leur contrat dans le cadre de la présente&#13 ;
de la situation sanitaire”.

Pour sa part, la Cour d&#8217appel de Grenoble a refusé d&#8217en tenir compte ;
que le propriétaire des locaux situés dans une résidence de tourisme était en&#1317homme ;
une violation de son obligation de délivrance, even&#13 ;
bien qu’un décret en ait interdit l’accès au public. La Cour a expliqué&#139 ;
que puisque le décret interdisant l’accès aux locaux était
soumis à une exemption pour les personnes domiciliées dans le lieu de séjour ;
le locataire n&#8217avait pas, sur la base des faits, apporté de preuves ;
que son activité avait été interdite. Ce faisant, la Cour a décidé
a fortement limité le champ d&#8217application de cette théorie ;
(sans toutefois l&#8217exclure totalement).

Il ne fait aucun doute que cette question fera l&#8217objet de beaucoup de discussions ;
de la jurisprudence dans les mois et les années à venir.

Lisez l’article original sur&#13 ;
GowlingWLG.com

Le contenu de cet article est destiné à fournir un aperçu général ;
guide sur le sujet. Il convient de demander l’avis d’un spécialiste&#13 ;
sur votre situation particulière.

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