Pour repérer les gagnants et les perdants de l’Europe, regardez au-delà du virus

La crise du Covid-19 met un frein aux transactions commerciales et ralentit les économies dans le monde entier. L’immobilier de luxe sera particulièrement touché en Europe, qui a été pendant de nombreuses semaines l’épicentre de la pandémie, et où certains des dispositifs de verrouillage les plus stricts ont été mis en place.

Knight Frank estime que les ventes immobilières en Europe vont chuter au cours des deuxième et troisième trimestres de cette année, et qu’un rebond ne devrait pas se produire avant 2021.

Mais quand cela arrivera, où et comment cela commencera-t-il ?

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Temps de réaction rapide

Kate Everett-Allen, responsable de la recherche internationale chez Knight Frank, a déclaré que le rebondissement économique de l’Europe “sera lié à toute une série de mesures”, y compris les réponses des gouvernements à la crise.

Des mesures telles que le programme de chômage temporaire de la France et la décision du Royaume-Uni de mettre les travailleurs en congé “pourraient soutenir les niveaux de chômage et donc rendre la demande un peu plus résistante”, a-t-elle déclaré, mais cela dépendrait des indicateurs économiques tels que les prévisions du produit intérieur brut.

“Je pense que cela sera également lié au moment où ces restrictions de voyage commenceront à être levées et où les gens pourront remonter dans l’avion et commencer à regarder”, a déclaré Mme Everett-Allen.

Les mesures de verrouillage dans des pays tels que l’Italie, l’Espagne et la France, où seuls les déplacements essentiels sont autorisés, non seulement nuisent aux économies nationales, mais compliquent également la logistique de l’organisation des visites de propriétés et de la signature des documents de transaction.

En revanche, l’Autriche, qui a instauré un verrouillage strict le 16 mars et a vu les cas de virus atteindre un pic en dix jours, a été l’un des premiers pays à commencer à rouvrir. Cela pourrait se refléter dans son rebond immobilier.

“Les demandes de renseignements ont été assez bonnes à Vienne ces dernières semaines, et l’Autriche a été l’une des premières à annoncer un assouplissement du verrouillage”, a déclaré Mark Harvey, responsable des ventes internationales chez Knight Frank.

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Économie 101

Mais le rebond sera plus qu’une simple réaction à Covid-19.

“Si nous dépassons le virus de quelques mois, je ne suis pas sûr qu’il y aura une grande corrélation entre la force du marché de l’immobilier et la façon dont il a été durement touché par le virus”, a déclaré Hugo Thistlethwayte, responsable du secteur résidentiel international chez Savills.

Selon lui, tout dépendra plutôt des fondamentaux : la force économique, le produit offert et la demande intérieure et internationale.

Bien sûr, la qualité de l’offre est étroitement liée aux marchés et aux propriétés individuelles. Mais d’une manière générale, Mme Everett-Allen a déclaré que l’Europe ne dispose pas actuellement d’une offre excédentaire de biens immobiliers de premier ordre comme ce fut le cas avant la crise de 2008.

Quant à la demande, elle a déclaré : “Les marchés immobiliers se résument au sentiment humain… Une fois que vous parlez à des amis dans la fleur de l’âge, le fait de voir d’autres personnes commencer à acheter engendre immédiatement la confiance”.

Et lorsque les acheteurs seront prêts à commencer à faire leurs achats, ils disposeront d’un nouvel ensemble de caractéristiques sur leur liste de souhaits, notamment des balcons et des espaces verts, un bon accès au haut débit et l’accessibilité par la route ou le rail.

“Les pays qui s’en sortiront bien sont ceux qui sont facilement accessibles en voiture”, a déclaré M. Harvey. “Les gens sont moins confiants pour sauter dans un avion à court terme”.

Même lorsque les voyages en avion reprennent, ils peuvent ne plus jamais se ressembler. M. Thistlethwayte a donc souligné le désir d’investir dans un endroit disposant d’un “aéroport fort et stable”, comme Nice, en France, ou Barcelone, étant donné que les petites compagnies aériennes régionales pourraient en pâtir.

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Création de richesse, politique fiscale et monétaire

Le marché du luxe est également lié à l’élaboration des politiques. D’une part, certains pays pourraient assouplir leur politique monétaire pour alléger le fardeau de leur dette, ce qui pourrait entraîner une inflation.

“La propriété se porte bien dans ce type d’environnement”, a déclaré M. Thistlethwayte. “Nous avons vu de gros fonds de couverture, des fonds de capital-investissement qui cherchent à augmenter leur exposition au secteur résidentiel en raison des perspectives macroéconomiques”.

D’autre part, les fortes réactions à la crise de nombreuses banques centrales ont également fait monter les prix des actifs et soutenu la richesse.

“Les marchés boursiers ont récupéré une grande partie de leurs pertes”, a déclaré Zoltan Szelyes, responsable de la recherche immobilière mondiale chez Credit Suisse Asset Management. “Et jusqu’à présent, je pense que l’impact sur la richesse des particuliers fortunés et très fortunés est limité dans une certaine mesure, car l’intervention de la banque centrale a eu un effet positif sur les investissements financiers”.

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Mais, M. Szelyes a ajouté que si l’inégalité s’accentue alors que des personnes fortunées prospèrent, cela pourrait entraîner “une certaine réaction politique”. Dans des pays comme la France, où il y a eu des émeutes dans les quartiers à faibles revenus, cela pourrait entraîner une augmentation des impôts des riches.

Les taxes potentielles sur les investissements étrangers joueraient également un rôle, et actuellement ces politiques varient à travers l’Europe. Il en va de même pour les contrôles des capitaux, par exemple sur l’argent en provenance de Chine.

En outre, les acheteurs en Asie, au Moyen-Orient et en Europe de l’Est – dont l’argent est plus susceptible d’être lié au pétrole – pourraient voir leurs revenus réduits en raison du krach pétrolier. Cela affecterait la demande sur des marchés comme Londres et Paris.

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Les paradis touristiques vont être plus lents à se remettre

Le marché immobilier de chaque pays sera lié à sa puissance économique. Ceux qui dépendent du commerce de détail et de l’industrie manufacturière haut de gamme seront touchés, mais l’impact sera ressenti le plus durement par les pays les plus exposés à l’hospitalité et au tourisme.

Selon M. Szelyes, la Grèce est en tête de liste en matière de tourisme, suivie du Portugal, de l’Espagne et de l’Italie.

Bien que la Grèce ait assez bien résisté au virus, avec l’un des plus faibles nombres de décès en Europe, elle pourrait néanmoins subissent l’un des coups économiques les plus durs. Mais, en ce qui concerne l’immobilier, le pays avait connu une forte reprise post-2015 avant la crise de Covid-19. C’est pourquoi M. Szelyes a déclaré : “La Grèce ne sera pas dans mon esprit du côté négatif”.

Le Portugal a lui aussi bien résisté au virus et a pu assouplir les restrictions après seulement six semaines. (Il a introduit un verrouillage relativement tôt, après avoir enregistré moins de 500 casalors que la France et l’Espagne ont eu plus de 6 000 cas auparavant).

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Mais la force économique d’avant la crise sera tout aussi importante pour déterminer le rebond de l’immobilier au Portugal. Le Portugal et l’Espagne étaient tous deux en mode de reprise après 2008 avant l’apparition du virus, et tous deux devaient connaître une croissance record cette année. Ainsi, même si l’Espagne a été plus durement touchée sur le plan sanitaire, les experts s’attendent à ce que les deux marchés ne souffrent qu’à court terme.

“L’Espagne a connu un parcours magnifique ces dernières années”, a déclaré M. Thistlethwayte de Savills, ajoutant que certaines destinations espagnoles, y compris les marchés moins touristiques qui sont plus populaires auprès de la population locale, feraient preuve de solidité.

L’Italie, en revanche, est une autre histoire.

“Le marché italien a été l’un de ceux qui ont été moins performants que d’autres sites en Europe au cours de la dernière décennie, et pourtant [is] maintenant”, a déclaré M. Szelyes.

Compte tenu du déficit budgétaire du pays et de son solde budgétaire négatif, il s’attend à ce que le gouvernement augmente les impôts.

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“Si vous regardez l’expansion fiscale actuelle, les Italiens pensent maintenant au déficit de 10 % du PIB cette année parce qu’ils ont besoin de certains programmes pour soutenir l’économie”, a-t-il déclaré. “Cela sera financé d’une certaine manière – par les impôts, certainement, et en s’attaquant aux propriétaires”.

M. Harvey du Chevalier Frank a déclaré qu'”il y aura inévitablement une contraction” en Italie, même si elle se fera sentir davantage sur le marché principal que sur le marché primaire.

Les gagnants

Quels pays pourraient donc connaître un rebond plus fort ?

“Je pense que la France se tiendra la tête et les épaules au-dessus de ses voisins”, a déclaré M. Harvey, citant “son économie, son attrait et sa désirabilité à long terme”.

S’il existe un risque de tension sociale, l’économie française est plus forte et moins endettée que celle de ses voisins méditerranéens. Elle obtient également un score élevé en matière d’accessibilité par voie terrestre. Et puis il y a le facteur Paris – malgré l’incertitude de Brexit, la capitale française reste “une alternative très convaincante à Londres”, a déclaré M. Harvey.

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L’Allemagne est encore plus forte que la France, avec sa solide activité intérieure, son faible niveau d’endettement des consommateurs et ses plans gouvernementaux d’investissement dans les infrastructures. Son économie ne repose pas sur le tourisme, mais plutôt sur l’industrie manufacturière et les exportations.

“Vous avez un gouvernement et une administration qui fonctionnent bien et qui semblent mieux faire face [with the crisis]”, a déclaré M. Szelyes. “La qualité des soins de santé est un facteur, ainsi que la qualité des services publics”.

L’Allemagne a également un marché intérieur de l’immobilier historiquement fort par rapport au marché international. Cela jouera en sa faveur dans un monde où les voyages internationaux sont moins nombreux.

Si M. Thistlethwayte devait investir n’importe où en Europe en ce moment, ce serait à Berlin, a-t-il dit.

“D’une part, c’est la capitale de l’économie la plus forte d’Europe”, a-t-il déclaré. “Deuxièmement, elle connaît ses propres changements, avec… une population jeune, et elle est forte dans les domaines de la technologie, du marketing et des industries créatives”, qui ont tous bien résisté à l’ère Covid-19.

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Un autre marché à surveiller est celui de la Suisse, qui a pu effectuer des transactions pendant toute la durée du blocage. Mais, a déclaré Mme Everett-Allen, les frontières étant fermées, la plupart des enquêtes ont été nationales plutôt qu’internationales.

“Il n’y aura pas de marché immobilier [anywhere] qui est immunisée contre la crise”, a-t-elle déclaré.

M. Szelyes est d’accord.

“Ils sont tous liés entre eux”, a-t-il dit. “Si la Suisse ouvrait tout mais que le monde entier était encore fermé, elle ne serait pas beaucoup mieux que le reste de l’Europe”.

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Regard sur l’avenir

Il est encore trop tôt pour comprendre toute l’étendue des dégâts.

“Ce que vous avez vu, c’est que les volumes de transactions ont chuté”, a déclaré M. Szelyes. “Mais si les transactions n’ont pas encore eu lieu, vous n’avez pas encore vu d’impact sur les prix.”

Cela deviendra plus clair une fois que la vie en Europe commencera à revenir à la normale.

“Si nous avons une deuxième flambée, ce serait incroyablement dangereux pour la confiance morale et l’impact final sur l’économie serait assez désastreux”, a déclaré M. Harvey du chevalier Frank. “Mais je pense qu’en ce moment, tout le monde est plutôt optimiste, confiant qu’il y a un peu de lumière au bout du tunnel.”

Il a indiqué que les bureaux italiens du chevalier Frank commenceraient à rouvrir début mai, mais qu’ils ne seraient pas autorisés à recevoir des visiteurs ou à effectuer des visites.

“Mais ils peuvent prendre des photos, faire des plans d’étage et se remettre en mouvement”, dit-il. “C’est bon pour le moral.”

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