Quatre taxes à comprendre lors de l’achat de biens immobiliers à l’étranger

Avant d’investir dans un bien immobilier à l’étranger, il est important de comprendre quel sera le coût total de l’achat, à la fois dans l’immédiat et à long terme, y compris votre obligation fiscale.

Les taxes de transfert, par exemple, peuvent être considérablement plus élevées qu’aux États-Unis.

D’autre part, l’un des grands avantages de la diversification sur les marchés immobiliers à l’étranger peut être une taxe foncière beaucoup plus faible que celle à laquelle vous seriez confronté si vous faisiez un investissement similaire aux États-Unis.

Voici quatre dépenses fiscales potentielles à prendre en compte dans les frais d’aller-retour d’un achat immobilier à l’étranger.

1. Taxe sur les transferts

Les coûts de transaction lors de l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis sont nominaux et liés principalement au financement. Les taxes de transfert à l’étranger peuvent varier de 1 à 10 %. Incluez-les dans votre budget d’achat. Si vous avez 100 000 $ à investir et que vous achetez sur un marché où les droits de mutation sont de 10 %, vous cherchez un bien immobilier qui se vend 90 000 $ ou moins.

Une véritable taxe sur les transferts n’est pas récupérable. Cependant, certains pays – le Nicaragua, par exemple – font payer au vendeur un impôt au moment de la conclusion de la transaction, parfois appelé droit de mutation, mais qui est en réalité une retenue à la source sur les gains en capital. Si cette taxe est perçue par le vendeur, celui-ci la répercute généralement sur l’acheteur.

Lorsqu’elle est perçue, cette taxe est un moyen pour le pays de s’assurer qu’il reçoit au moins une partie de l’impôt sur le revenu dû sur les gains en capital provenant de la revente éventuelle d’un bien. Les gouvernements des pays ayant un marché immobilier étranger actif comprennent que la plupart des acheteurs étrangers ne vont pas remplir de déclaration d’impôt lorsqu’ils vendent un bien immobilier dans ce pays. L’impôt prélevé au point de vente a pour but de reporter tout impôt éventuel dû sur une éventuelle plus-value. Si la retenue à la source est supérieure à l’impôt sur les plus-values (ce qui n’est généralement pas le cas), vous pouvez remplir une déclaration d’impôt pour essayer d’obtenir le remboursement de la différence.

Grâce aux droits de mutation, il n’est pas courant d’acheter et de faire des bénéfices rapides sur la plupart des marchés étrangers. Bien que vous puissiez acheter un bien immobilier aux États-Unis avec un prêt hypothécaire à ratio prêt/valeur élevé, faire quelques travaux, puis vous retourner et vendre la propriété pour, disons, un profit de 10 % sur votre prix d’achat, ce qui équivaut à un profit de 100 % sur votre acompte de 5 % après avoir payé l’agent immobilier, ce n’est pas une stratégie viable dans la plupart des endroits à l’étranger, d’autant plus que le financement à ratio prêt/valeur élevé n’est pas facile à obtenir pour un étranger.

2. L’impôt sur le revenu

Une considération fiscale importante lors de l’investissement dans un bien immobilier locatif dans un autre pays est que de nombreuses juridictions traitent les revenus locatifs comme des revenus ordinaires à des fins fiscales.

En règle générale, vous devrez remplir une déclaration d’impôts dans le pays à la fin de chaque année pour déclarer vos revenus locatifs et indiquer l’impôt dû. Cependant, certains pays ont constaté que les propriétaires étrangers ne déclarent pas toujours les revenus locatifs. Cela a conduit certains pays à imposer des taxes sur les revenus locatifs à la source.

Concrètement, cela signifie que, dans certains endroits, votre gestionnaire immobilier/locatif retiendra un certain pourcentage des revenus locatifs que vous gagnez et le remettra à l’autorité fiscale du gouvernement. Ces taux de retenue à la source sont généralement onéreux, dans le but de vous inciter à remplir une déclaration d’impôt sur le revenu complète et en bonne et due forme à la fin de l’année, dans l’espoir de récupérer une partie de la retenue à la source sous forme de remboursement.

Certains gouvernements sont allés jusqu’à faire la présomption proactive que toute résidence non primaire est une location, puis à vous imposer sur une valeur locative/un revenu présumé pour votre propriété. C’est ce que fait l’Espagne. De nombreux propriétaires étrangers n’utilisent leurs appartements et villas de la côte qu’à temps partiel et les louent autrement, et le gouvernement veut être sûr d’obtenir une partie de tous les revenus locatifs générés sur son territoire.

La faille de cette approche est évidente. Toutes les résidences non primaires ne sont pas des locations et toutes les résidences non primaires ne sont pas louées à plein temps.

La plupart des pays vous permettent de déduire de vos revenus locatifs les dépenses directes et connexes, notamment les intérêts hypothécaires, les frais de gestion, les services publics si vous les payez (ce serait le cas pour les locations à court terme, par exemple) et toute autre dépense directe. Ce que la plupart des pays ne vous permettent pas de déduire, c’est l’amortissement. Il s’agit d’un phénomène comptable américain qui est également autorisé pour le calcul des impôts aux États-Unis, mais généralement pas ailleurs.

Si vous êtes citoyen américain et que vous possédez un bien locatif dans un autre pays, celui-ci est traité plus ou moins de la même manière qu’un bien locatif américain aux fins de l’impôt américain. Vous avez droit aux mêmes déductions de dépenses, y compris l’amortissement (bien que vous deviez utiliser un calendrier de 40 ans pour les biens non américains) et les frais de déplacement pour visiter et vérifier la propriété. Vous devez déclarer les revenus locatifs sur une annexe E, comme vous le feriez pour des revenus locatifs américains.

Les complications pour un Américain peuvent découler de l’obligation fiscale dans le pays où se trouve le bien. Sans l’amortissement comme dépense, vous pouvez avoir un bénéfice dans le pays étranger et une perte sur vos impôts aux États-Unis. L’impôt que vous payez dans le pays étranger peut être utilisé comme un crédit d’impôt sur l’impôt dû à l’Oncle Sam pour le même revenu. Si vous n’avez pas de revenu net aux États-Unis, en raison d’une dépense d’amortissement, vous devez alors reporter le crédit d’impôt. Vous pourrez éventuellement l’utiliser. Notez cependant que si vous êtes un Américain détenant des biens étrangers en votre nom propre, c’est en fait la seule différence pour vos obligations fiscales aux États-Unis.

3. Taxe foncière

Tous les pays n’imposent pas de taxe foncière et, dans ceux qui le font, le montant dû est bien inférieur à celui que vous payez probablement aux États-Unis.

Au Belize, par exemple, l’impôt foncier annuel sur une propriété de 100 000 dollars peut s’élever à 10 dollars. Il vous en coûtera plus en essence pour vous rendre au bureau du gouvernement pour payer la taxe que le montant de celle-ci. Heureusement, le Belize vous permet de payer des années à l’avance. Conservez votre reçu au cas où vous perdriez la trace de votre paiement anticipé. C’est le Belize.

Dans de nombreux pays, les impôts fonciers sont gérés au niveau local, par la municipalité, qui supervise la collecte et parfois fixe les taux. Cela signifie que, selon le pays, vous devrez peut-être savoir où exactement vous allez acheter avant de connaître les taux de l’impôt foncier.

Parfois, un pays exonère certains types de propriétés ou certains types d’achats de l’impôt foncier pendant certaines périodes, afin d’encourager les investissements. Cela a été le cas au Panama au cours des deux dernières décennies, lorsque le gouvernement a offert une exonération fiscale de 20 ans à tous les nouveaux achats de propriétés, bien que cette exonération ne soit plus disponible pour les nouvelles propriétés. Vous pouvez cependant assumer le reste de l’exonération de la taxe foncière sur une propriété de revente.

Dans de nombreux pays d’Amérique latine, dont le Panama et la Colombie, les impôts fonciers sont payés trimestriellement. En Colombie, vous recevrez votre facture de taxe foncière par la poste. Au Panama, ce n’est pas le cas. Vous devrez vous rendre (ou envoyer votre chauffeur, par exemple) au bureau des impôts fonciers pour examiner la facture et la payer. La Colombie propose une option de paiement en ligne, mais il vous faudra un compte bancaire local pour en bénéficier.

La France impose deux taxes liées à la propriété – la taxe foncière et le taxe d’habitation. La première est la taxe foncière proprement dite. La seconde est une taxe d’habitation. Vous paierez les deux si vous louez votre propriété à court terme. Toutefois, si vous louez à long terme, meublé ou non meublé, votre locataire doit payer la taxe d’habitation s’ils vivent dans l’appartement au 1er janvier de cette année fiscale.

4. Impôt sur les gains en capital

Tous les pays n’appliquent pas l’impôt sur les plus-values aux bénéfices immobiliers. La Nouvelle-Zélande, par exemple, n’impose pas du tout les plus-values, ni sur les biens immobiliers ni sur quoi que ce soit d’autre.

En France, l’impôt sur les plus-values immobilières est réduit pour les non-résidents de 6 % par an à partir de la sixième année de détention. Si vous êtes propriétaire depuis 22 ans ou plus, vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur les plus-values.

Mais c’est la France, donc ce n’est pas la fin de l’histoire. Vous êtes également redevable d’une charge sociale sur la plus-value qui est réduite chaque année après la cinquième année de détention et qui atteint 0 après 30 ans. Si vous vendez avant cinq ans, vous serez assujetti à un impôt sur les plus-values de 19 % et à des charges sociales de 7,5 %.

Bien entendu, les Américains sont assujettis à l’impôt sur les gains en capital aux États-Unis sur tous les bénéfices réalisés lors de la vente de biens à l’étranger, même si aucun impôt sur les gains en capital n’est perçu dans le pays étranger. Toutefois, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt pour tout impôt sur les plus-values payé dans le pays où se trouve la propriété. Si l’impôt dû est plus élevé dans le pays étranger qu’aux États-Unis, vous ne devez rien du côté américain. Si l’impôt dû sur le marché étranger est inférieur à l’impôt américain, vous payez la différence du côté américain.

Pour plus de détails sur le fonctionnement de ces crédits d’impôt étrangers, adressez-vous à votre préparateur fiscal américain. En fin de compte, vous ne devriez pas payer plus d’impôts sur les plus-values que le taux d’imposition le plus élevé applicable. Par exemple, si vous êtes imposé à 10 % sur votre gain dans le pays étranger et que vous êtes soumis au taux d’imposition des plus-values de 15 % aux États-Unis, vous devrez à l’IRS la différence de 5 %. Certaines déductions sont autorisées lors du calcul de la plus-value.

Si tous les pays ne prélèvent pas d’impôt sur les plus-values immobilières, la plupart d’entre eux imposent un taux spécial sur les plus-values. Quelques-uns, cependant, imposent les plus-values comme des revenus ordinaires.

Certains pays appliquent un taux d’inflation pour ajuster le calcul des gains, de sorte qu’il est basé sur une valeur actuelle du prix d’achat initial, et certains ont des montants d’exonération qui réduisent les gains imposables.

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