Quelle est la prochaine étape pour le marché immobilier de la Côte d’Azur ?

Depuis le début de la fermeture, Charles Allen et sa famille sont enfermés dans leur appartement de trois chambres à Monaco, la ville-état souveraine de la Côte d’Azur. “La vie en appartement a ses limites et est parfois très tendue”, dit-il.

L’été dernier, Allen – qui ne voulait pas donner son vrai nom – avait acheté une villa en bordure de Valbonne, un petit village français à une demi-heure de route de Cannes. Elle lui a coûté une fraction de sa maison de Monaco et disposait de beaucoup d’espace, dont un grand jardin et une piscine.

Cependant, lorsque le virus a frappé, la maison était encore en cours de rénovation – nécessitant un nouveau toit, de nouveaux planchers et de nouveaux escaliers – et elle est donc restée hors de portée. “Nous avons la chance d’avoir une terrasse [in the Monaco flat] et nous pourrions sortir pour faire de l’exercice. Mais nous rêvions tous d’être dans le jardin et dans la piscine”, dit-il.

Le verrouillage a été difficile à Monaco – le lieu le plus cher du monde pour l’immobilier, selon les données de Savills du mois de mai. Entourée d’une vaste campagne française parsemée de villas spacieuses, ses résidents sont enfermés dans des appartements dans une ville-état plus petite que Central Park à New York.

Au cours des dernières années, sa popularité croissante a aggravé les embouteillages et les problèmes de construction, car les promoteurs immobiliers peuplent ce minuscule endroit d’un nombre croissant d’immeubles à appartements, ce qui obscurcit la vue des résidents actuels.

De nombreuses demandes de résidences secondaires dans le vaste arrière-pays français émanent de résidents de la petite ville-État de Monaco, où le confinement est particulièrement difficile © John Kellerman/Alamy

Elle a encore de nombreux atouts pour séduire les super riches du monde, notamment l’absence d’impôt sur le revenu et les plus-values pour les résidents, qui doivent y vivre pendant une période minimale d’un an. Elle est fière de son histoire glamour et de ses rues élégantes, deux caractéristiques présentes dans l’avenue Princesse Grace, le boulevard du front de mer qui porte le nom de Grace Kelly et qui est l’une des rues les plus chères du monde.

Mais de plus en plus, les résidents doivent se demander si les 48 151 euros par mètre carré que coûte Monaco – soit environ deux fois le prix de New York et plus de trois fois celui de Paris – en valent la peine.

Depuis le 11 mai, date à laquelle les agents immobiliers français ont pu à nouveau montrer des propriétés à des acheteurs potentiels, la plus forte proportion de demandes de nouvelles maisons sur la Côte d’Azur en dehors de Monaco provient de résidents de Monaco et de Paris, selon Fredrik Lilloe du bureau cannois de Knight Frank et Tim Swannie de l’agent local Home Hunts.

“Les résidents de Monaco se sont terrés dans des appartements ces dix dernières semaines et veulent maintenant trouver un logement avec un peu plus d’espace, où ils pourront travailler chez eux s’ils en ont besoin”, explique Mme Swannie.

Comme Allen – dont la résidence principale restera à Monaco – ces acheteurs ne veulent pas quitter la ville-État et renoncer à leurs avantages fiscaux, explique M. Swannie. Ils aimeraient disposer d’un autre logement pour le week-end.

Le pittoresque village de Mougins, à l’intérieur des terres de Cannes © Robert Harding/Alamy

Les acheteurs potentiels se renseignent sur les propriétés situées à l’intérieur des terres, où les prix sont plus bas et où l’espace et la vie privée sont abondants. Ces dernières semaines, les grandes propriétés de l’arrière-pays français – autour de Valbonne, Mougins et Grasse – se sont vendues entre 2 et 8 millions d’euros, explique Lilloe. “Il y a un an, tout le monde voulait quelque chose de facile à entretenir avec une vue. Aujourd’hui, la vraie valeur réside dans l’intimité et l’espace”.

Le prix moyen d’une propriété de premier ordre à Cannes – qui possède une partie du glamour de Monaco, mais pas son régime fiscal favorable – est de 19 000 euros par mètre carré, selon le Chevalier Frank. À Valbonne, il est de 8 500 euros par m² ; à Mougins, il est de 15 000 euros par m².

Pendant des années, ces spots de l’intérieur du pays, boudés par les acheteurs super riches qui alimentaient le marché de Cannes et d’autres points chauds de la Côte d’Azur, ont encore des prix inférieurs de 30 % aux sommets atteints avant la crise financière de 2008, explique Alex Balkin, de l’entreprise Riviera de Savills.

Villa de quatre chambres à coucher près de Valbonne, 1,199 M€, Savills

Aujourd’hui, une villa de quatre chambres avec piscine dans les collines qui surplombent Cannes coûte 2,8 millions d’euros grâce à Home Hunts. À vingt minutes au nord de Grasse, une maison de taille équivalente avec plus de terrain est en vente à 1,395 million d’euros.

Un endroit suffisamment éloigné de la côte pour ne pas être encombré par la circulation en été, mais suffisamment proche pour pouvoir passer une nuit occasionnelle à Cannes ou à Monaco, est idéal pour Allen. “On a l’impression d’être en Provence dans cette région, mais on n’est encore qu’à quelques minutes de la côte si on a envie d’une journée à la plage”.

Villa de quatre chambres avec vue sur Cannes, 2,8 millions d’euros grâce à Home Hunts

Les agents décrivent deux niveaux de foyers haut de gamme à l’intérieur des terres à partir de Cannes. Le premier comprend les villages de Mougins et de Valbonne, dont les rues charmantes font place à de pittoresques places de ville avec des galeries d’art, des bars et des restaurants. Mougins possède également de nombreuses maisons avec de belles vues sur la Méditerranée.

Dans le second, on trouve les villages plus endormis qui entourent ces villes – nécessitant un trajet en voiture pour un repas du soir sur la place de la ville – et Grasse. Un peu plus éloignée de la côte, Grasse est le centre de l’industrie française du parfum. Son caractère commercial et sa population permanente plus importante en font un centre ville plus fonctionnel et moins touristique. “Pour le même prix que Mougins et Valbonne, vous trouverez ici quelque chose sur un terrain plus grand, généralement avec une meilleure vue”, explique M. Balkin.

Les maisons plus spacieuses et les terrains plus vastes se vendent moins cher à Grasse et dans ses environs, centre de l’industrie du parfum, que les propriétés équivalentes situées près de la côte © Adrian Rowswell/EyeEm

La pandémie de Covid-19 a entraîné certaines réductions. L’un des vendeurs de Swannie, une Britannique d’une soixantaine d’années qui s’inquiète de la poursuite des restrictions de voyage en provenance du Royaume-Uni, a récemment fait chuter le prix de sa maison près de Cannes de 12 % afin de garantir une vente.

Il y a trois semaines, le vendeur d’une maison de neuf chambres sur 17 hectares à Grasse, sur le marché avec Home Hunts, a réduit le prix d’un million d’euros à 8,9 millions d’euros. Les acheteurs auront besoin d’un revenu sain pour faire face aux frais d’exploitation : l’entretien des jardins coûte 200 000 euros par an, estime Swannie.

Une villa de cinq chambres à coucher, Cap de Nice, ayant appartenu à Sean Connery, 30 millions d’euros, Knight Frank

L’intérieur de la villa

Ceux qui sont mariés au passé glamour de la Côte d’Azur et qui ont beaucoup d’argent à dépenser préféreront peut-être une villa de cinq chambres sur un terrain de 1,24 hectare qui appartenait autrefois à Sean Connery au Cap de Nice, à vendre avec Knight Frank pour 30 millions d’euros.

Il ne tentera cependant pas Allen, pour qui l’achèvement des travaux de son bâtiment Valbonne en juillet ne peut pas venir trop tôt. “Monaco dispose d’excellentes installations et tout ce que vous pouvez désirer se trouve à moins d’un kilomètre carré, mais c’est un peu comme vivre dans une bulle parfois. La fermeture nous a montré que nous avons pris la bonne décision pour la maison française. Continuez l’été”.

Une décision d’imposition

Sans impôts sur le revenu, les plus-values ou les biens, la résidence à Monaco est certes attrayante, mais elle est difficile à trouver. Pour en bénéficier, vous devez être propriétaire ou locataire d’une maison locale, faire preuve de bonne moralité et être riche. À moins que vous n’y ayez un emploi ou que vous ne créiez une société qui emploie des locaux, cela signifie normalement que vous devez déposer au moins 500 000 euros dans une banque monégasque. Les étrangers sont libres de posséder une propriété à Monaco – les taxes et les frais d’achat d’une maison s’élèvent à environ 6 %. Des règles fiscales différentes s’appliquent aux ressortissants français vivant à Monaco.

Les impôts sont plus élevés en France. Le taux maximum de l’impôt sur le revenu est de 45 %. L’impôt sur les plus-values lors de la vente d’une résidence secondaire commence à 19 %, mais il augmente pour les plus-values importantes – d’autres taxes sociales viennent alourdir la facture (bien qu’il existe divers allégements et exceptions).

Pour les maisons d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros, il existe un impôt sur la fortune annuel, perçu entre 0,5 % et 1,5 %.

Les taxes et les frais liés à l’achat d’une maison se situent généralement entre 7 et 8 %.

Maison &amp ; Maison déverrouillée

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