Hausse des taux d’inoccupation et baisse des loyers sur le marché saturé des bureaux


Avec l’augmentation de l’offre et l’instabilité de la demande, le taux de vacance devrait augmenter pour les immeubles de bureaux.

Selon les sociétés de conseil en immobilier VPC Alliance et Raine &amp ; Horne, l’augmentation des taux de vacance et la baisse des loyers sont les problèmes qui continueront de tourmenter les propriétaires d’immeubles de bureaux dans la vallée de Klang dans les mois à venir.

Avec l’augmentation des nouvelles affaires Covid-19, et sept mois de plus avant la fin de l’année 2021, l’horizon va être “difficile” pour le marché des espaces de bureaux.

“Avec l’augmentation de l’offre et l’instabilité de la demande, le taux de vacance devrait augmenter”, a déclaré James Wong, directeur général de VPC Alliance.

Les niveaux de loyer des espaces de bureaux sont sous pression depuis quelques années maintenant.

James Tan, directeur associé de Raine &amp ; Horne, a déclaré qu’en plus d’être confronté à une offre excédentaire, le marché est également confronté à la délocalisation des entreprises vers d’autres parties de l’Asie du Sud-Est et aux investissements directs étrangers qui évitent la Malaisie.

“Les loyers sont susceptibles de baisser (encore)”, a-t-il déclaré.

La proposition de l’association Real Estate &amp ; Housing Developers’ Association du 28 mai demandant au gouvernement de procéder à un verrouillage complet similaire à l’ordre de contrôle des mouvements de mars 2020 souligne la gravité de la situation sanitaire à laquelle le pays est confronté.

Le confinement est entré en vigueur le 1er juin.

Le marché de la vallée de Klang est confronté à deux situations, a déclaré M. Wong.

Les locataires de bureaux existants demandent une baisse de loyer de 5 % lors de la révision des loyers, tandis que les propriétaires de nouveaux bâtiments tentent d’attirer les locataires avec des loyers inférieurs au marché.

Un responsable de la location ayant plus de 30 ans d’expérience dans le secteur a résumé la situation : “Il y a une lutte acharnée entre les locataires qui partent et ceux qui arrivent”.

Elle ajoute : “Si un locataire occupe un immeuble depuis 10 à 12 ans et que les ascenseurs tombent constamment en panne, autant aller dans un nouvel immeuble. Mais il devra débourser de l’argent pour l’aménager. Il s’agit d’une dépense d’investissement et de nombreux locataires sont réticents à débourser de l’argent lorsqu’ils essaient de conserver leur trésorerie.”

D’une certaine manière, la pandémie a déclenché une boîte de Pandore de problèmes qui ont été balayés sous le tapis pendant de nombreuses années.

Le gouvernement, les autorités locales, la Bank Negara Malaysia ou les banques commerciales doivent-ils encadrer le secteur privé en mettant en place certains mécanismes ? Après tout, aucun promoteur n’utilise ses propres fonds pour construire un immeuble de bureaux. Ils empruntent généralement auprès des banques ou se procurent l’argent sur les marchés des capitaux.

Les consultants en immobilier et le Centre national d’information sur l’immobilier (Napic) soulignent depuis des années l’offre excédentaire d’espaces de bureaux dans le pays, notamment dans la vallée de Klang. Les taux d’occupation et de location sont orientés à la baisse depuis 2016, indique le dernier rapport sur le marché immobilier 2020 de Napic.

Offre/occupation de bureaux construits à cet effet (govt/privé) en Malaisie.

2016 2017 2018 2019 2020
Espace total (millions de pieds carrés) 223.99 231.42 235.08 243.16 249.51
Espace occupé (mil pieds carrés) 184.39 192.67 193.64 195.90 200.10
Occupation (%) 82.3 83.3 82.4 80.6 80.2

Source : Napic

La baisse des loyers et la hausse des logements vacants ne sont en aucun cas propres à la vallée de Klang. D’autres villes d’Asie du Sud-Est sont confrontées à un problème similaire.

Mais les courants tourbillonnants d’incertitudes déclenchés par le virus, associés à l’absence d’une main ferme pour faire face aux défis sanitaires, économiques, sociaux et politiques d’aujourd’hui, pèsent sur les années de surproduction sans équivalent dans la région.

Considérez ceci : Singapour, avec une population de 5,7 millions d’habitants, dispose d’environ 87 millions de pieds carrés d’espace de bureaux, selon l’Autorité de réaménagement urbain de Singapour dans sa mise à jour d’avril.

Le Grand Bangkok compte environ 97 millions de pieds carrés, pour une population de 15 millions d’habitants : 15 millions, selon la société internationale de conseil en immobilier Savills.

Le quartier central des affaires de Jakarta compte 76,42 millions de pieds carrés pour une population de 31 millions d’habitants, selon Cushman &amp ; Wakefield en avril 2021. La Klang Valley, ou Greater Kuala Lumpur, est loin devant avec 144 millions de pieds carrés. Population : 7 millions d’habitants.

Une responsable de la location dans la ville, qui a plus de 30 ans d’expérience dans le secteur, a déclaré qu’elle n’avait “jamais vu un taux d’occupation d’environ 70 % dans la ville”, alors que le taux national était de 80,2 % l’année dernière.

Au cours de la période de quatre ans entre 2016 et 2020, des millions de pieds carrés ont été ajoutés au stock existant.

Offre/occupation de bureaux construits à cet effet (gouvernement/privé) en décembre 2020.

Stock existant (millions de pieds carrés) Occupation (%)
Territoire fédéral de Kuala Lumpur 99.84* 77.6
Selangor 44.97* 69.2
Johor 14.46 72.1

Note : *KL et Selangor possèdent ensemble 144,81 millions de pieds carrés, soit 64,65% de la surface totale de bureaux du pays.
Source : Napic

La situation du marché des bureaux de la vallée de Klang est parfaitement résumée lorsqu’on quitte Jalan Sungai Besi en direction de Jalan Tun Razak et du quartier commerçant de Bukit Bintang.

Il s’agit d’un trajet de 12 km, mais il est très révélateur à plus d’un titre.

Sur les 70 acres du Tun Razak Exchange, ou TRX en abrégé, se trouve le quartier financier de la ville, un héritage de l’ancien premier ministre Najib Razak.

Le TRX comptera environ 10 millions de pieds carrés d’espace de bureaux une fois terminé, selon une brochure du TRX. Il abrite l’Exchange 106, l’un des plus hauts bâtiments du pays (1 461 pieds), dont la surface locative nette est de 2,65 millions de pieds carrés, soit l’équivalent de 46 terrains de football.

Les sièges sociaux d’Affin Bank et de HSBC devraient être achevés d’ici la fin de l’année. Menara Prudential est presque entièrement occupé.

À environ 5 km de TRX se trouve le centre ville de Kuala Lumpur et les tours jumelles Petronas, d’une hauteur de 1 483 pieds, héritage du Dr Mahathir Mohamad, ancien Premier ministre à deux reprises. Il dispose d’un espace de 3,2 millions de pieds carrés, soit l’équivalent de 55 terrains de football. Selon son site Web, il est occupé à 100 % au 31 décembre 2020.

Alors que l’on se dirige vers le quartier commerçant de Bukit Bintang, les propriétaires des bureaux du projet mixte intégré de 20 acres Bukit Bintang City Centre (BBCC), sur le site de l’ancienne prison de Pudu, sont également à la recherche de locataires.

Une source basée à Bukit Bintang a déclaré que les propriétaires de bureaux du BBCC ont essayé de convaincre des entreprises de s’y installer. Il s’agira d’une mise à niveau pour la plupart d’entre elles, car le BBCC offre des installations flambant neuves. Le loyer moyen à BBCC commence de RM5.50 par sq ft (psf) à environ RM6 psf.

C’est loin de la location de bureaux de catégorie A entre RM7.50 et RM8 psf il ya quatre à cinq ans. Un agent a déclaré que les propriétaires n’avaient pas le choix s’ils ne voulaient pas d’un immeuble vide.

Les taux de location des nouveaux bâtiments sont “inférieurs aux taux du marché”, a déclaré Wong.

Les propriétaires offrent également des périodes de deux mois sans loyer et subventionnent en partie les coûts d’aménagement, a-t-il ajouté.

“De meilleures installations, un loyer plus bas. Les nouveaux propriétaires auront la vie dure.”

En face du BBCC se trouve Merdeka118. La structure, d’une hauteur de 2 113 pieds, y compris son pic sur le toit, comprend trois blocs de bureaux et un hôtel empilés les uns sur les autres. D’après sa brochure, il aura une surface locative nette de 2,19 millions de pieds carrés, y compris un hôtel de 250 chambres. Merdeka118 est également à la recherche de locataires.

Nos plus grandes et hautes réalisations architecturales sont concentrées dans un rayon de 12 km. Est-ce que cela dit quelque chose à quelqu’un ? Voulons-nous que ces “réalisations” soient les seuls baromètres de nos valeurs et de notre richesse ?

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