La demande des administrateurs de vendre des biens sans garantie est rejetée par la Haute Cour

Cette affaire concernait une société de développement immobilier en faillite, Sky Building Limited, qui a levé des fonds en recevant des dépôts d’investisseurs pour l’achat d’appartements dans une propriété de développement de Newcastle. Certains des intérêts des investisseurs avaient été protégés par l’enregistrement d’un avis contre le titre de propriété. Les administrateurs de la société ont demandé au tribunal de vendre la propriété libre de ces intérêts afin de faciliter une vente consécutive de la propriété à une partie intéressée. La réalisation de la vente dos à dos était conditionnée à la nomination des administrateurs et à la vente en vertu du paragraphe 71 de l’annexe B1 de la loi sur l’insolvabilité de 1986, qui supprime les intérêts des investisseurs.

En vertu du paragraphe 71, un administrateur peut demander au tribunal d’ordonner la vente d’un bien grevé d’une sûreté, autre qu’une charge flottante, comme si le bien n’était pas grevé de la sûreté. Le tribunal a le pouvoir discrétionnaire de rendre une telle ordonnance lorsqu’il estime que la cession du bien favoriserait l’objectif de l’administration et il est en droit d’exercer son pouvoir discrétionnaire.

Une ordonnance rendue en vertu du paragraphe 71 doit être subordonnée à la condition que le produit net de l’aliénation du bien soit utilisé pour acquitter la dette garantie, plus une somme supplémentaire, le cas échéant, égale au montant net qui, selon le tribunal, serait réalisé lors de l’aliénation du bien à la valeur du marché. Ces conditions sont nécessaires pour protéger ce qui serait autrement une atteinte aux droits de propriété d’autrui. Le paiement “complémentaire” reconnaît qu’une vente par une société insolvable peut ne pas produire le montant qui serait réalisé par une vente sur le marché libre à un acheteur consentant, et pour garantir que le créancier garanti concerné reçoive la valeur du marché, le tribunal doit disposer de preuves d’évaluation fiables. Le juge Clive Jones du tribunal des faillites et des sociétés a estimé qu’il “ne peut être juste de retirer leur garantie de la propriété lorsque la preuve de la valeur est insuffisante”.

Reconnaissant que la vente du bien favoriserait l’objectif de l’administration, le juge a ensuite examiné si l’ordonnance rendue en vertu du paragraphe 71 permettrait de réaliser la valeur marchande du bien. Une évaluation de 600 000 livres sterling avait été obtenue par la société, mais avec un acheteur potentiel dans les coulisses prêt à payer 3,45 millions de livres sterling, le juge s’est demandé pourquoi un autre acheteur était prêt à payer beaucoup plus et si cela, en soi, constituait une preuve de la valeur marchande.

Bien que le tribunal n’ait pas critiqué le travail de l’évaluateur, car le rapport a clairement indiqué ses limites et ses hypothèses, les preuves de l’évaluation manquaient de tests de marché, n’incluaient pas de visite du site et se basaient dans une certaine mesure sur les informations fournies par les parties en conflit. Le rapport avait identifié qu’une évaluation “livre rouge” aurait pu être préparée dans un délai de deux à trois semaines et, la cour étant sceptique quant à l’urgence affirmée par les administrateurs, le fait de ne pas avoir trouvé le temps d’entreprendre l’évaluation “livre rouge” était une préoccupation pertinente.

La Cour a accordé une importance considérable aux intérêts des investisseurs lorsque la majorité d’entre eux s’est opposée à la demande et qu’aucun investisseur n’a été enregistré comme soutenant la demande. Bien qu’il soit clair que la connaissance et la compréhension du processus par les investisseurs soient inégales, l’effet d’une ordonnance rendue en vertu du paragraphe 71 aurait pour effet de les priver des droits dont ils jouissent actuellement. Si les investisseurs devaient faire valoir leur garantie par le biais d’une ordonnance de vente, le prix de vente leur rapporterait un rendement bien supérieur aux 10 pence de la livre sterling offerte par les administrateurs.

Sur la base du fait qu’il ne pouvait pas être convaincu de la valeur marchande sur la base des preuves non testées devant le tribunal et compte tenu des objections des investisseurs, le juge a décidé de ne pas exercer son pouvoir discrétionnaire pour rendre une ordonnance en vertu du paragraphe 71.

Leçons tirées

Lorsqu’ils introduisent une demande d’ordonnance de vente en vertu du paragraphe 71, les administrateurs seraient bien avisés d’obtenir une évaluation fiable du bien indiquant clairement la valeur marchande du bien en question, même si cette évaluation est légèrement plus coûteuse et plus longue à préparer. S’il y a suffisamment de temps avant qu’une demande ne soit entendue, il faut également envisager d’obtenir une expertise.

Les administrateurs doivent également être très attentifs à toute opposition des créanciers lorsqu’ils introduisent une demande au tribunal ; ils doivent chercher à démontrer qu’ils ont pris en compte les objections des créanciers avant la demande et/ou tenter d’obtenir le soutien de certains créanciers de la classe opposée.

Faith James et Yazmin Russ sont des experts de la restructuration chez Pinsent Masons, le cabinet d’avocats à l’origine de Out-Law. et Yazmin Russ sont des experts de la restructuration chez Pinsent Masons, le cabinet d’avocats à l’origine de Out-Law.

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