La société immobilière en ligne Zillow verse 1 million de dollars à trois personnes, dont une de Toronto, pour améliorer l’estimation de la valeur des maisons.

L’estimation de la valeur d’une maison par Zillow, appelée Zestimate, peut être puissante : Certains propriétaires les suivent comme des actions, et lorsqu’elles atteignent un certain niveau, ils peuvent décider de vendre. Les acheteurs de maison comparent l’estimation au prix catalogue d’une maison. D’autres l’utilisent simplement pour s’extasier devant la valeur des maisons de leurs voisins.

Mais c’est loin d’être parfait : à Seattle, le Zestimate se trompe en moyenne de 4,7 % par rapport au prix de vente réel, selon la société, soit une différence de 35 000 dollars pour une maison type. Les courtiers en immobilier se plaignent depuis longtemps que les chiffres donnent aux vendeurs, en particulier, une vision déformée de la valeur réelle de leur maison.

Maintenant, le Zestimate, ce petit chiffre qui apparaît en haut de la page Zillow de chaque maison et qui est mis à jour quotidiennement, est en passe de devenir plus précis.

Mercredi, la société basée à Seattle a remis un prix d’un million de dollars aux gagnants d’un concours public visant à améliorer son algorithme. L’équipe gagnante, trois gars de Raleigh, de Toronto et du Maroc qui se sont associés bien qu’ils ne se soient jamais rencontrés en personne, a trouvé un moyen de battre les propres scientifiques de Zillow pour obtenir une meilleure estimation.

Le concours a débuté il y a un an et demi avec 3 800 équipes de 91 pays et a été réduit à 100 finalistes l’année dernière. Les équipes ont reçu sept années de données sur un échantillon de millions de maisons à travers le pays, et ont été testées pour voir dans quelle mesure leurs valeurs estimées pour chaque maison correspondaient aux prix de vente réels des maisons vendues dans les mois suivants.

Jordan Meyer, l’Américain de l’équipe gagnante, a réduit la charge de travail de son poste de directeur technique d’une société d’analyse et a consacré environ six heures par jour au concours, communiquant avec ses coéquipiers, le professeur marocain d’informatique Chahhou Mohamed et la fondatrice canadienne d’une startup d’intelligence artificielle Nima Shahbazi, sur l’application de messagerie Slack.

Meyer a commencé par trouver toutes les sources de données qu’il pouvait – la longitude et la latitude exactes des maisons pouvaient être utilisées pour déterminer la proximité des rues et donc déterminer le bruit près de la maison. De légères différences de distance par rapport à un plan d’eau peuvent influencer le prix d’une maison de plusieurs milliers de dollars. En fin de compte, chaque maison avait des centaines de points de données différents.

Mais la stratégie qui les distinguait était d’essayer des algorithmes très différents et de fusionner ceux qui fonctionnaient ensemble pour obtenir la meilleure moyenne combinée.

“C’était extrêmement difficile”, a déclaré Meyer dans une interview. Il a qualifié le processus d'”expérimentation sans relâche” et a fait écho à Shahbazi, qui a déclaré dans une déclaration : “Pour chaque idée qui a fonctionné, il y en avait une centaine qui n’a pas fonctionné. Mais nous avons continué.”

Zillow a lentement amélioré son Zestimate, passant d’un taux d’erreur médian de 14 pour cent à ses débuts en 2006 à 5,7 pour cent au début du concours, mi-2017. Il est maintenant descendu à 4,5 % à l’échelle nationale (il est plus élevé dans certaines villes et plus bas dans d’autres), et une fois que les modifications apportées à l’algorithme par les gagnants seront intégrées, l’entreprise s’attend à ce que le taux d’erreur descende à environ 4 %.

“Nous sommes heureux des progrès que nous faisons”, a déclaré Stan Humphries, directeur de l’analyse de Zillow. “Vous allez avoir du chemin à parcourir. Nous en faisons 115 millions par jour”, en faisant référence au nombre de maisons sur Zillow avec un Zestimate, “alors oui, nous sommes inquiets quand nous nous trompons, et nous nous engageons à les rendre encore plus précis. C’est un chiffre important. Les implications d’une bonne estimation sont vraiment importantes.”

Les humains sont encore meilleurs que les machines. Les maisons aux États-Unis se vendent en moyenne pour environ 2 % de moins que le prix catalogue fixé par les courtiers, selon les données de Redfin. Les courtiers ont accès à des informations qu’un algorithme n’a souvent pas. L’estimation Zestimate repose sur des données publiques et des contributions volontaires des propriétaires, ce qui peut donner une image incomplète d’une maison.

“Il y a beaucoup trop de facteurs pour qu’un certain algorithme fonctionne”, a déclaré Sam Mansour, un courtier en chef de John L. Scott à Lynnwood. Il dit qu’il doit constamment se battre avec des clients qui s’accrochent à leur Zestimate. J’ai visité des maisons et les gens m’ont dit : ” Mon estimation Z est d’une valeur X “, et je leur ai répondu : ” Non, non “.

Il dit qu’il a également entendu parler de propriétaires qui utilisent leur Zestimate, et les prévisions de la société sur un an concernant la valeur de leur maison, pour justifier le montant qu’ils aimeraient emprunter pour leur maison. (Les Zestimates ne sont pas utilisés dans les procédures officielles, comme l’évaluation d’une maison ou un prêt hypothécaire).

Selon M. Mansour, le facteur le plus important qu’un ordinateur ne peut pas suivre est l’attrait émotionnel d’une maison, qui peut varier énormément d’un acheteur à l’autre et qui est un facteur déterminant dans le montant de l’offre. De plus, certains attributs introduits dans les algorithmes seront évalués différemment par les différents acheteurs – un grand terrain peut plaire à certains, mais pour d’autres, cela signifie simplement un travail supplémentaire dans le jardin.

Parfois, Zillow est vraiment à côté de la plaque – le taux d’erreur médian de 4,5 % au niveau national signifie que la moitié des valeurs des maisons sont fausses de plus de 4,5 %.

Zillow dit qu’environ 1 Zestimation sur 8 finit par être fausse d’au moins 20 pour cent. Cela inclut la vente d’une maison en 2016 par le PDG de Zillow, Spencer Rascoff, qui a vendu sa maison de Seattle pour 40 % de moins que sa Zestimate. Dans certains comtés où les données publiques ne sont pas excellentes ou dans lesquels il n’y a pas beaucoup de maisons, les Zestimates n’existent pas, ou le taux d’erreur médian peut être supérieur à 10 pour cent.

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Zillow est le site immobilier le plus consulté du pays et a été le premier à proposer un estimateur de la valeur des maisons, mais aujourd’hui, d’autres sites Web comme Redfin et realtor.com proposent également leurs propres estimations de la valeur des maisons.

Les gagnants du prix ont accepté de se partager équitablement leur part d’un million de dollars. Que va faire Meyer de sa part ?

“Je vais investir dans l’immobilier, c’est sûr”, a-t-il déclaré.



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