La surfacturation du “cashback” nuit au marché de l’immobilier

Les prix des logements sont gonflés afin d’inciter les acheteurs de logements à faire des offres de cashback.

Les acteurs de l’immobilier demandent au gouvernement de prendre des mesures drastiques pour contrôler la question de l’inflation des prix des maisons causée par ceux qui proposent des programmes de cash back aux acheteurs de maisons.

L’Association des experts, gestionnaires de biens, agents immobiliers et consultants en immobilier du secteur privé de Malaisie (PEPS) affirme que ceux qui gonflent les prix pour faire des offres de cashback visant à séduire les acheteurs doivent être étroitement surveillés par les autorités.

Cette question est depuis longtemps un problème dans le secteur de l’immobilier, a déclaré le président du PEPS, Michael Kong, au Property Advisor.

“Il n’est pas difficile de corriger cette pratique, mais l’autorité manque de volonté. Pour commencer, obliger les acheteurs et les vendeurs à déclarer le prix réel d’un bien immobilier. S’il s’avère que ce n’est pas le cas, imposez de lourdes sanctions”, a-t-il déclaré.

“Si les banques prêtent sur la base de valeurs gonflées, cela constitue en soi un problème. Si le prêt se transforme en prêt non productif, les banques peuvent ne pas être en mesure de récupérer le montant parce qu’elles ont prêté au-delà de la juste valeur marchande”, a-t-il ajouté.

Il a déclaré que les autorités doivent être sérieuses lorsqu’elles imposent des règlements, des directives et des politiques. “Personne ne fait rien à ce sujet. Nous pouvons le souligner mais si l’autorité actuelle n’a pas la volonté de rectifier ce problème, il persistera”.

Il a déclaré que la Bank Negara Malaysia pourrait imposer à toutes les banques une condition exigeant une étude de marché, ce qui éliminerait la majeure partie du problème.

En outre, M. Kong a évoqué l’importance de l’évaluation et des données, car elles constituent un guide pour le public sur la valeur réelle d’un bien. Il est essentiel de mettre en lumière cette question afin de ne pas se laisser abuser par les soi-disant “gourous de l’immobilier” et les clubs d’investissement”.

Même lorsqu’un bien est mis aux enchères, les banques ne récupèrent qu’une fraction du prêt accordé.

“C’est un problème mathématique simple. Comme la question est largement couverte par les médias, les gens savent que les banques sont au courant, mais les développeurs continuent à le faire, a déclaré M. Kong.

“Chaque banque peut faire en sorte que les deux parties (acheteur et promoteur) déclarent le prix réel demandé pour la propriété. Et si l’on peut prouver qu’il s’agit d’un prix gonflé, elles seront en difficulté. Mais les banques sont-elles prêtes à le faire ?

Si les banques accordent des prêts sur la base de valeurs gonflées, elles peuvent ne pas être en mesure de récupérer le montant total en cas de défaillance. (photo de Bernama)

“Qu’il s’agisse d’une remise en espèces réelle ou sur papier, elle est tout aussi mauvaise. Lorsque l’argent liquide est restitué par dizaines, voire par centaines de milliers de ringgits, le problème est différent.

M. Kong a déclaré que lorsqu’un projet est terminé, les banques déboursent le prêt et l’emprunteur reçoit l’argent. Pour les projets encore en construction, l’acheteur de maison recevra une remise sur papier (transaction documentaire).

“Il s’agit d’une situation où l’on ne voit pas l’argent, juste un rabais ou une remise sur un morceau de papier et où l’on paie un montant inférieur”.

Firdaus &amp ; le fondateur et directeur général de Associates Property Professionals, Firdaus Musa, a déclaré qu’en matière de propriété, en particulier de financement, l’évaluation de la propriété est de la plus haute importance car elle détermine sa juste valeur marchande.

“Les évaluations dépendent des données de transaction disponibles. Les données les plus fiables proviendraient du département “Valuation and Property Services”. D’autres données, telles que les prix demandés et toute autre donnée de transaction publiée, peuvent également être considérées comme des données secondaires pour déterminer la valeur marchande”.

Il a déclaré que, sur cette base, et à des fins de prêt ou de financement par les banques, les prêts excessifs n’entrent pas en ligne de compte.

“Toutefois, en ce qui concerne la gestion du risque de surprêt potentiel par les banques, basée sur le profil de risque des emprunteurs, l’évolution du marché immobilier et de l’état de la propriété au fil du temps agit comme une confirmation complète de la valeur du marché lors du traitement du prêt”, a-t-il déclaré.

M. Firdaus a ajouté que normalement, les banques s’adressent à des sociétés d’évaluation pour s’enquérir de la valeur d’un bien immobilier, et que si elles sont satisfaites d’indications similaires, ce n’est qu’alors que les banques procèdent au prêt et ordonnent l’établissement d’un rapport d’évaluation.

“Pour les nouveaux projets, les banques demanderont aux évaluateurs la valeur marchande actuelle de projets similaires dans le voisinage, si les prix sont équitables et exigent un facteur de négociabilité sur les projets afin de garantir la position de la banque de ne pas accorder de prêts excessifs”.

Charles Tan, fondateur du blog indépendant kopiandproperty.com, estime que toutes les parties prenantes devraient prendre des mesures proactives sur la question du cashback plutôt que de laisser la situation se poursuivre comme elle le fait actuellement.

“Soyons francs. Si vous êtes un acheteur et que le promoteur vous offre une remise en espèces, la refuseriez-vous ou l’accepteriez-vous ? C’est pourquoi les acheteurs eux-mêmes doivent comprendre que lorsqu’un acheteur majoritaire d’un projet accepte cette remise en espèces, le prix de la propriété devient plus élevé que le prix initial de la propriété avant la remise”.

Il a déclaré que si les acheteurs sont chanceux et que les conditions du marché sont stables, le prix de la propriété pourrait augmenter. Cependant, c’est un risque dont beaucoup d’acheteurs ne sont pas conscients lorsqu’ils prennent leur argent et le dépensent pour d’autres choses.

Solution au problème de la surfacturation et des prêts gonflés

“Nous avons rencontré des cas où des usuriers forcent les gens à accepter une compression des prêts pour des projets terminés afin d’obtenir 100 000 RM en espèces, et la banque se retrouve alors avec un bébé, pour ainsi dire.

“Les syndicats criminels profitent de ces combines pour escroquer les banques et leur soutirer des tonnes d’argent. Ils sont organisés, ils ont toutes les références, ils savent comment le système fonctionne et ils gagnent, en escroquant les banques de milliards de dollars”, a averti M. Kong.

La compression des prêts se produit lorsqu’un individu demande simultanément plusieurs prêts immobiliers à différentes banques afin d’acheter plusieurs propriétés à la fois, de sorte qu’elles ne comptent pas comme deuxième ou troisième maison.

“La solution est simple, mais personne ne veut agir. Si vous prenez un prêt gonflé, il doit être déclaré à la banque”, a-t-il déclaré.

Cet article a été écrit par Sharina Ahmad de Conseiller en propriété.myLa base de données sur les biens immobiliers, la source la plus complète de données, d’analyses et d’informations sur les biens immobiliers en Malaisie.

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