Le forum de United Way met en lumière la pénurie de logements abordables à Greenwich

MISE À JOUR : Cet article a été mis à jour pour clarifier que le projet de loi sur le logement abordable de Greenwich est en cours. “mansion tax”, projet de loi 171 présenté par le sénateur Martin Looney, exempterait les premiers 300 000 $ de la valeur imposable d’une propriété. ou les premiers 430 000 $ de sa valeur marchande.

Greenwich United Way a organisé jeudi un panel Zoom sur un sujet qui fait les gros titres ces derniers temps : le logement abordable.

Lors de l’appel Zoom, Sean Ghio, directeur politique chez Partenariat pour des communautés fortesune organisation basée à Hartford qui cherche à mettre fin au sans-abrisme dans le Connecticut et à augmenter le nombre de logements abordables, a été rejoint par la présidente de Greenwich P&Z, Margarita Alban, et l’urbaniste Katie DeLuca.

Sur son site internet, l’organisation de Ghio propose un profil de logement pour chaque ville du Connecticut.

Sean Ghio du Partnership for Strong Communities de Hartford a déclaré que lorsque les locataires dépensent moins de 30% du revenu du ménage pour le logement, celui-ci est considéré comme abordable.
Les ménages qui dépensent plus d’un tiers de leur revenu pour se loger sont considérés comme “accablés par les coûts”.
Ceux qui dépensent plus de la moitié de leur revenu pour se loger sont considérés comme ayant une “charge financière importante”.
Dans le Connecticut, près de la moitié des ménages locataires consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement.
Un quart de ce groupe – environ 100 000 ménages – consacre plus de la moitié de ses revenus au logement.
“Ces personnes sont principalement et presque exclusivement des ménages à très faible revenu”, a déclaré M. Ghio. “Si nous parlons de certaines de ces personnes – les ménages dirigés par des Afro-Américains noirs, 31% de ces ménages dépensent plus de la moitié de leur revenu pour le loyer et les services publics.”
Ghio a cité le programme ALICE (Asset Limité, Income Constrained, Employé) qui indique que 29% des ménages ALICE de Greenwich ne gagnent pas assez pour répondre aux exigences du budget de base du ménage.

Il est possible de faire une analyse approfondie de tous les éléments, du nombre de maisons individuelles (Greenwich en compte 15 473, soit 63,8 %) au nombre de maisons mobiles (54).

Les profils indiquent également le nombre de logements abordables tels que définis par l’État. Greenwich compte 1 371 unités, soit 5,3 % des 10 % exigés par l’État. 8-30g, la loi sur le logement abordable de l’État.. Les villes qui ne sont pas en conformité perdent leur contrôle de zonage lorsqu’un développement multifamilial est proposé et qu’il inclut des unités abordables, à l’exception rare de la santé et de la sécurité.

En vertu de l’article 8-30g, un promoteur d’une ville qui n’a pas atteint 10 % peut construire des logements multifamiliaux dont une partie des unités sont désignées comme étant abordables et être exempté des règlements de zonage locaux.

Bien que la loi 8-30g soit en vigueur depuis la fin des années 80, de nouvelles demandes ont été déposées récemment à Greenwich, et les résidents ont exprimé leur opposition lors des audiences publiques, en grande partie en vain.

Il y a 31 communautés dans le Connecticut qui ont atteint les 10% requis – la plus proche étant Stamford, qui a 15,5% de logements abordables.

Et bien que le forum ne se soit pas concentré sur le 8-30g, il a été noté que Greenwich devrait ajouter environ 1 200 unités pour répondre aux exigences de l’État.

Rien de tout cela n’est nouveau pour les résidents de Greenwich.

Ce qui est nouveau, c’est qu’il pourrait y avoir des conséquences accrues pour le manque de conformité. Et le manque de conformité pourrait bientôt coûter cher aux propriétaires de Greenwich à plus d’un titre.

Projet de loi 172 du Sénat établirait une taxe à l’échelle de l’État sur les propriétés commerciales et résidentielles pour encourager le logement abordable tel que défini par la loi 8-30g. La taxe a une “échelle mobile” qui reflète la distance qui sépare une ville des 10% requis.

En attendant, Le projet de loi 171 du SénatCe projet de loi, proposé par le sénateur Martin Looney, est qualifié de “taxe sur les maisons de maître” et vise les maisons dont la valeur imposable est supérieure à 300 000 dollars ou la valeur marchande supérieure à 430 000 dollars. Cette mesure toucherait durement Greenwich, puisque la majorité des maisons unifamiliales sont des manoirs selon cette définition.

Le propriétaire d’une maison valant 1 million de dollars paierait 400 dollars de plus par an. La proposition prévoit de redistribuer l’argent aux villes et aux communes en difficulté.

Par ailleurs, cette semaine, le budget proposé par le First Selectman entraînerait une augmentation de la taxe foncière de 203 $ pour une maison évaluée à 1 million de dollars.

Ouch.

Une coalition appelée DeSegregate CT, basée à Hartford, préconise une plateforme dans laquelle les municipalités cèdent le contrôle du zonage local à l’État.

DeSegregate CT, fondée par Sara Bronin, architecte, avocate, professeur de droit, ancienne présidente de Hartford P&Z et épouse du maire de Hartford, a parlé du désir de son groupe de rendre “de plein droit” la construction de maisons de 2 à 4 familles à moins de 8 km des gares, tout en éliminant les exigences en matière de stationnement.

Greenwich a quatre gares. Laisse-toi aller.

L’hypothèse de DeSegregate CT est que faire plus de logements multifamiliaux “de plein droit” conduirait à plus de logements abordables, et à son tour diminuerait la ségrégation.

Étant donné l’appétit vorace pour les logements multifamiliaux de luxe à Greenwich, le résultat pourrait plutôt être une augmentation de la densité, du trafic et des charges sur les infrastructures, notamment les écoles, les égouts et les routes.

Un troisième projet de loi a été introduit vendredi 29 janvier.

La plateforme de DeSegregate CT était la base pour SB 804, une loi concernant l’inclusion dans certaines communautés..

Le projet de loi a été proposé par Sénateur Saud Anwar, un démocrate représentant le 3e district, qui comprend les villes de East Hartford, South Windsor, East Windsor et Ellington.

Un quatrième projet de loi vise à permettre une plus grande densité près des gares ferroviaires. Le sénateur Martin Looney a proposé SB 554, An Act Concerning Municipal Zoning and Public Transit (Loi concernant le zonage municipal et le transport en commun) exigerait des villes qu’elles autorisent une plus grande densité de logements à moins d’un demi-mile d’une station de transport en commun que celle autorisée par la ville.

M. Ghio a expliqué que le Connecticut tient une liste de logements “abordables” qui, en plus des logements publics, comprend les logements soumis à des restrictions d’accès, les bons de la section 8 et les programmes d’aide à la location, qui aident les familles à faible revenu à se loger sur le marché privé. De plus, les propriétaires ayant contracté un prêt hypothécaire inférieur au marché pour une maison individuelle auprès de la Connecticut Housing Finance Authority sont pris en compte dans le calcul des 10% de logements abordables.

Qu’est-ce que le pas inclus dans la liste est le logement qui est considéré comme abordable avec un petit “a”.

À Greenwich, NOAH, ou logement abordable d’origine naturelle, comprend les unités que les écoles privées offrent aux enseignants, les unités que les country clubs offrent aux travailleurs et les logements que l’hôpital de Greenwich offre aux employés.

M. Ghio a déclaré que Greenwich, avec 5,3 % de logements ” abordables “, est dans une position légèrement plus enviable que Darien, avec seulement 3,5 %, ou New Canaan, avec seulement 2,9 %.

“Vos chiffres sont en fait plus élevés que ceux de beaucoup de vos voisins “, a-t-il dit.

M. Ghio a également parlé du vieillissement du parc immobilier de l’État.

“Dans tout l’État, les logements sont très vieux”, a-t-il dit. “Cela signifie que les personnes à revenu élevé et à revenu moyen sont en concurrence pour des appartements de moindre qualité.”

Ghio a dit que selon le Société de recherche sur le logement public et abordable (PAHRC), il existe 5 000 logements abordables bénéficiant de subventions fédérales qui risquent de tomber en désuétude, soit en raison de l’expiration des subventions, soit en raison de restrictions liées à l’acte de propriété, soit en raison de leur mauvais état.

“A Greenwich, le PAHRC dit que 50 unités sont dans cette situation”, a-t-il dit.

Mettre l’accent sur la diversité des logements

Bien que Greenwich ne compte que 5% de logements abordables, la directrice de P&Z de la ville, Katie DeLuca, a déclaré que la ville a toujours travaillé pour atteindre la diversité des logements.

“Nous avons des règlements de zonage qui remontent aux années 1980 pour les appartements accessoires et les options … comme les logements pour personnes âgées planifiés comme Hill House sur Riverside Ave. Nous avons des zones résidentielles planifiées. C’est ainsi que nous avons eu Lyon Farm et Greenwich Gables.”

“Nous avons près de 3 000 logements en copropriété”, a-t-elle ajouté. “Nous sommes forts en condo”.

Mme DeLuca a indiqué qu’il existait d’autres options pour créer des unités qui ne seraient pas autorisées autrement, notamment des zones de conservation où des terrains sont mis de côté en contrepartie d’unités supplémentaires. En outre, l’option d’une superposition historique offre des incitations à la préservation des maisons historiques.

“Nous essayons de rester une petite ville. Nous n’aimons pas qu’on nous appelle une ville. Nous ne voulons pas beaucoup de densité. Cela dit, nous sommes ‘pleins’. Nous n’avons pas beaucoup de terrains vacants. Nous ne sommes pas comme Westport ou Darien qui peuvent faire beaucoup de choses intéressantes pour attirer des logements abordables.”

“Et nous ne sommes certainement pas comme Stamford ou Port Chester (NY) qui font veulent de la densité.”

Logement pour les travailleurs

M. DeLuca a déclaré que la ville s’est fixé comme priorité, depuis les années 1980, d’essayer de créer des logements à “revenu modéré” ou des “logements pour travailleurs”.

Pour être éligible à un logement social à Greenwich, un résident ne doit pas gagner plus de 98 000 $ par an, contre un revenu maximum de 55 000 $ pour être éligible à un logement abordable.

Katie DeLuca Planification de Greenwich &amp ; Directeur du zonage

Mme DeLuca a déclaré que 60 % des employés de la ville et 60 % des employés du conseil scolaire vivent à l’extérieur de la communauté.

Elle a indiqué que le salaire de départ d’un enseignant est de 56 000 $, de 79 000 $ pour un agent de police et de 60 000 $ pour un pompier.

Elle a noté que pour être admissible à un logement abordable, le plafond salarial est de 55 832 $.

“Que faites-vous lorsque les salaires de départ de nos employés dépassent ce plafond ?” a-t-elle demandé.

“Nous avons établi notre propre limite de revenu pour le logement (de la main-d’œuvre) et l’avons basée sur le salaire moyen des employés de la ville “, a-t-elle dit. “Nous avons apporté un changement important aux règlements (sur le logement des travailleurs) il y a 5 ou 6 ans et nous avons vu un afflux de propositions, et 20 unités ont été approuvées (mais pas encore construites). Vous voyez donc que le changement de réglementation a porté ses fruits.”

À Greenwich, une unité 1BR sous le revenu modéré/de la main-d’œuvre se loue pour 1 649 $ par mois, alors que sous les lignes directrices de l’État abordable, elle irait pour 1 386 $.

Alban a reconnu que Greenwich ne réussit pas à répondre aux besoins existants au sein de la communauté et que la plupart des logements abordables existants sont fournis par l’office du logement.

“Nous pensons que les logements abordables devraient être davantage intégrés dans la communauté, avec des unités plus petites, de façon à ce qu’ils soient homogènes”, a-t-elle déclaré.

Mme Alban a parlé de l’équilibre à trouver entre le besoin de logements abordables supplémentaires et les demandes d’infrastructures, notamment les écoles publiques, les égouts et le réseau routier.

“Pour répondre aux exigences de l’État, nous devrions ajouter 1 200 logements abordables supplémentaires “, a-t-elle déclaré.

“Le plan général est d’accepter un certain niveau de densité parce que nous avons besoin de nos deux principaux constructeurs de logements abordables – l’autorité du logement et le secteur privé “, a déclaré Mme Alban.

“C’est difficile en raison du coût de nos biens immobiliers. Notre groupe de travail sur le logement abordable travaille avec des promoteurs et des avocats. Ce qui manque, c’est l’argent. Nous devons trouver comment traverser ce pont. L’argent de l’État n’arrive pas. Nous sommes en bas de la file d’attente”.

Margarita Alban, Planification &amp ; Président de la Commission de zonage.

A cette fin, Mme Alban a déclaré que deux initiatives étaient en cours. La première vise à obtenir une plus grande quantité d’argent pour l’autorité du logement qui est prête à superviser la nouvelle construction de logements abordables.

“Nous avons demandé au Board of Estimate and Taxation s’il envisageait que la ville prête de l’argent à l’autorité du logement. C’est une idée qui ne coûte rien et qui aide l’office du logement à aller de l’avant.”

Deuxièmement, M. Alban a déclaré que le groupe de travail étudiait l’exemple de New Canaan, où une taxe est perçue sur les permis de construire afin de créer un fonds fiduciaire pour le logement abordable.

En plus des frais perçus par la ville, les gens peuvent faire des dons au fonds.

M. Alban a dit que d’autres idées étaient envisagées pour élargir le concept d’unités accessoires.

“Nos unités accessoires sont limitées aux logements abordables et aux personnes âgées”, a déclaré M. Alban, ajoutant : “La commission envisage d’ouvrir cette possibilité pour que n’importe qui puisse avoir une unité accessoire. Mais il y a des compromis à faire. Ils iront au taux du marché si vous ne les limitez pas.”

“Nous avons parlé de l’ouvrir au moins pour pouvoir créer des unités pour les personnes handicapées”, a-t-elle ajouté.

M. Ghio a suggéré que les bons de logement offrent un moyen de fournir des locations abordables sans nouvelle construction.

“Il s’agit d’utiliser des unités existantes, pas de nouvelles constructions, et il existe d’autres moyens progressifs tels que les ADU, les appartements accessoires, ou même la création d’appartements accessoires internes à partir de maisons unifamiliales plus grandes qui n’auront même pas d’impact sur l’empreinte de la ville en termes de ce que vous voyez de l’extérieur “, a déclaré M. Ghio.

“Nous ne voulons pas penser que nous avons besoin de 1 000 unités, ce qui correspond à un nombre X d’immeubles d’appartements “, a-t-il ajouté. “Il y a beaucoup de façons de dépecer le chat”.

“Nous ne voulons pas nous coller aux 10% que l’État nous impose. Vous devez faire ce qui est bon pour votre ville”, a dit M. Alban.

“Nous proposons un règlement de zonage inclusif qui exigera que les nouveaux développements multifamiliaux réservent 20 % de leurs unités à un prix abordable, mais ce pourcentage pourrait changer. Nous pensons que c’est la clé. Nous offrons des incitations aux promoteurs, et nous en discutons avec eux.”

Alban a déclaré que toute personne intéressée était invitée à assister aux réunions du groupe de travail sur le logement abordable de Greenwich. Les réunions sont affichées sur le site Web de la ville.

Voir aussi :

Une fenêtre sur l’élaboration de la législation sur le zonage de l’État de CT en matière de ségrégation.

25 janvier 2021

Le forum sur le logement abordable se concentre sur le contrôle local, les droits de propriété et les conséquences involontaires de la future législation de l’État.

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