Le problème des offres sans sujet

Il s’agit d’une caractéristique du marché immobilier en pleine effervescence qui, selon les critiques, favorise l’instabilité et crée des maux de tête aux professionnels du crédit hypothécaire : l’offre sans objet, un phénomène de plus en plus courant au milieu des guerres d’enchères et de la concurrence fébrile pour acquérir une propriété.

La prévalence des offres sans objet – offres sans conditions de financement ou d’inspection – a été la plus évidente sur le marché de la Colombie-Britannique, où les appels se sont intensifiés ces dernières semaines pour que le gouvernement introduise une période de réflexion pour combattre cette tendance.

Pourtant, Loren Hawkins (photo), directeur national, relations avec les courtiers, chez ThreePoint Capital, dit qu’il a remarqué un malaise croissant dans tout le pays, et pas seulement dans l’Ouest, face à l’augmentation du nombre d’acheteurs prêts à prendre le risque d’une offre sans conditions dans le marché actuel.

“Les conditions sont devenues une préoccupation pour beaucoup de gens”, a-t-il déclaré à Mortgage Broker News. “Nous avons certainement vu une certaine augmentation, et vous voyez cela comme un fil conducteur assez commun – quelques agents très expérimentés dans ce pays parlant d’obtenir une certaine aide réglementaire pour ne pas autoriser les offres sans conditions.”

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Selon M. Hawkins, un problème particulièrement épineux se pose lorsque des acheteurs potentiels font une offre sans sujet au-dessus du prix demandé sans tenir compte du fait que les prêteurs peuvent exiger une évaluation avant d’approuver la transaction. Dans ce cas, les effets négatifs sur l’emprunteur peuvent être considérables.

“Si quelque chose se produit, l’emprunteur doit en faire les frais”, a-t-il déclaré. “Si vous avez offert 600 000 dollars pour une maison dont le prix est de 500 000 dollars, mais qu’il y a des problèmes, vous allez devoir payer 100 000 dollars de plus, en plus de la mise de fonds initiale exigée par le prêteur.

“Vous devez également couvrir les autres réparations si quelque chose d’autre se produit. C’est certainement une préoccupation pour beaucoup de gens.”

L’introduction d’un délai de réflexion donnerait aux acheteurs potentiels la possibilité de changer d’avis sur l’achat d’une propriété dans un délai déterminé après l’acceptation de leur offre, ce qui leur donnerait également le temps de procéder à des inspections ou à des évaluations et d’obtenir un financement. M. Hawkins a déclaré qu’une telle mesure aurait beaucoup de sens dans le marché actuel.

“Je soutiens de tout cœur les commentaires faits par les courtiers sur une période obligatoire entre le moment où une offre est acceptée et celui où elle devient contraignante”, a-t-il déclaré. “Cela donne le temps à tout le monde de reprendre son souffle, mais cela donne aussi au client – l’acheteur – une période pendant laquelle il peut travailler pour la diligence raisonnable.”

C’est un problème sur le marché actuel ; lorsqu’une période de retrait du sujet existe, elle est souvent si courte qu’elle n’a guère de sens pour l’une ou l’autre des parties – d’autant plus que les prêteurs sont souvent tenus d’attendre une évaluation du fait que le prix convenu diffère souvent sensiblement du prix affiché.

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“Vous devez être conscient du temps que les prêteurs peuvent prendre pour faire une approbation et examiner les documents”, a déclaré Hawkins. “Les évaluations sont presque obligatoires à certains égards, en raison de la folie du marché et du large éventail d’évaluations.

“Cela peut être un problème : vous voyez une telle hausse du marché que j’ai vu certaines sociétés d’évaluation avoir du mal à atteindre le prix de vente. C’est souvent parce qu’il n’y a pas de données historiques pour soutenir un achat qui est nettement supérieur à ce que serait une valeur de marché raisonnable pour une propriété.”

Alors que les professionnels du crédit hypothécaire continuent d’exprimer leur consternation face à la proéminence des offres sans sujet dans le climat actuel, certains signes positifs pourraient se profiler à l’horizon.

L’activité frénétique s’est poursuivie en avril sur le marché immobilier de la vallée du Fraser, en Colombie-Britannique, avec 3 016 ventes, soit une augmentation stupéfiante de 338 % par rapport à l’année précédente. Toutefois, le président de la chambre immobilière de la vallée du Fraser, Larry Anderson, a noté un ” changement de rythme ” dans les remarques accompagnant son dernier rapport, y compris une réduction du nombre d’offres assorties de risques importants.

“En général, nous voyons moins d’offres multiples, moins d’offres sans sujet, et les maisons surévaluées commencent à rester en place plus longtemps”, a-t-il déclaré. “Ce sont des signes positifs que le marché réagit à des niveaux quasi record de nouveaux stocks”.

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