Le projet de loi contre le zonage des familles monoparentales reçoit un accueil mitigé.

HELENA – Un projet de loi qui interdirait les désignations de zonage unifamilial dans les villes du Montana dans le but d’accroître l’accessibilité financière en encourageant la construction de duplex, de triplex et de quadruplex a reçu un accueil mitigé lors d’une audience devant la commission des collectivités locales de la Chambre des représentants cette semaine.

La mesure, le projet de loi 134, est parrainée par le représentant Danny Tenenbaum, D-Missoula. Il l’a qualifiée de moyen pratique de permettre aux forces du marché de fournir plus facilement aux villes en expansion les logements nécessaires pour accueillir des populations plus nombreuses. Selon lui, les règles de zonage existantes ont fait grimper les prix des logements en limitant l’offre de nouvelles options de logement, en particulier dans les communautés très demandées comme Bozeman, Missoula et certaines parties de la Flathead Valley, qui sont de plus en plus inabordables pour de nombreux résidents.

“Nous ne pouvons plus être membres des communautés dans lesquelles nous avons grandi. Nous sommes expulsés de notre propre État”, a déclaré M. Tenenbaum. “Je sais que cela ressemble à une hyperbole, mais c’est la réalité pour un nombre croissant de Montanans”.

Tenenbaum a également fait valoir que la législature devrait prendre le contrôle du zonage municipal parce que la politique locale a empêché les maires et les commissions municipales de s’attaquer efficacement à leurs problèmes de logement. Il a demandé le projet de loi, dit-il, après être revenu frustré de réunions avec le maire de Missoula, John Engen, et les membres du conseil municipal concernant la limitation des exigences de zonage dans cette ville.

Ils ont dit qu’ils voulaient le faire, mais qu’ils ne pouvaient pas le faire parce que quelques voix fortes s’élèvent dans les conseils de planification locaux et les réunions du conseil municipal pour dire : ” Absolument pas. Nous ne pouvons pas faire cela – cela ruinerait le caractère de notre quartier”, a déclaré M. Tenenbaum. “Et cela fait peur aux conseils municipaux, cela fait peur aux élus, et je pense que cela va vraiment à la racine du problème, à savoir pourquoi l’offre n’est pas suffisante dans certaines parties de l’État.”

Les opposants au projet de loi, cependant, l’ont critiqué comme une approche descendante d’une question qui devrait être laissée aux gouvernements locaux. Ils s’inquiètent également du fait que le projet de loi priverait les villes de l’autorité dont elles ont besoin pour gérer les infrastructures, comme les systèmes d’égouts, qui pourraient être surchargés par un développement à plus forte densité.

Les opposants ont également noté que les règlements de zonage donnent aux propriétaires existants la certitude de ce qui peut se passer dans leurs quartiers, et se demandent si des règlements plus souples produiraient des logements abordables au lieu de condos haut de gamme et de locations à court terme de type Airbnb.

“Il n’y a rien dans ce projet de loi qui exige que le logement soit abordable “, a déclaré Kelly Lynch, représentant la Ligue des villes et villages du Montana.

Telles qu’elles ont été présentées, les principales dispositions du projet de loi s’appliqueraient aux villes du Montana de 50 000 habitants ou plus, c’est-à-dire Billings, Missoula, Great Falls et, une fois que les chiffres de la population de 2020 seront comptabilisés, probablement Bozeman. Il interdirait à ces villes d’adopter des ordonnances de zonage interdisant la construction de duplex, triplex ou quadruplex sur des terrains où sont actuellement autorisées les maisons unifamiliales.

Le projet de loi contient également une disposition similaire empêchant les villes de 5 000 habitants ou plus d’interdire les logements en duplex, ce qui s’appliquerait à des villes du Montana aussi petites que Livingston, Sidney, Columbia Falls, Lewistown et Polson. Il comprend également une disposition interdisant aux villes de 5 000 habitants ou plus d’exiger un stationnement hors rue pour les quadruplex ou les petits ensembles résidentiels, supprimant ainsi une exigence de développement qui limite souvent les logements à forte densité.

La mesure ne s’appliquerait explicitement pas aux villes de moins de 5 000 habitants ni aux propriétés situées en dehors des limites de la ville et relevant de la compétence des services d’urbanisme des comtés. Elle n’affecterait pas non plus les conventions des associations de propriétaires.

L’accessibilité au logement étant devenue une préoccupation croissante dans de nombreuses villes du pays, des mesures comme le projet de loi Tenenbaum ont été débattues ou approuvées dans certains États et grandes villes. L’Oregon, par exemple, a adopté une interdiction du zonage unifamilial, une première dans l’État. en 2019, et Minneapolis a mis en œuvre une mesure similaire la même année.

Les partisans de ces mesures affirment généralement que le sentiment “pas dans ma cour” des propriétaires existants opposés au développement dans leur quartier pousse les gouvernements municipaux à adopter des réglementations trop restrictives. Ils affirment que ces réglementations empêchent les nouvelles constructions qui pourraient créer plus d’opportunités pour les locataires et les acheteurs d’une première maison, qui, en tant que membres moins établis de la communauté, ont généralement moins de pouvoir dans la politique locale.

Plusieurs villes du Montana ont subi une pression extraordinaire sur leur marché du logement, car elles sont devenues des destinations pour les arrivants de l’extérieur de l’État au cours des dernières années – une tendance qui a probablement été exacerbée par la pandémie de COVID-19, car le travail à distance libère davantage de travailleurs professionnels de la nécessité de vivre dans les marchés immobiliers côtiers coûteux. Selon le Gallatin Association of Realtors, par exemple, Bozeman, a vu son prix de vente médian pour les maisons individuelles passer de 330 000 dollars en décembre 2015 à 431 000 dollars en 2019 – puis à 642 000 dollars en décembre dernier.

Un partisan du projet de loi, Mark Egge, membre du conseil de planification de Bozeman, a témoigné lors de l’audience mardi que les gouvernements ont essentiellement deux types d’options pour s’attaquer à la pénurie de logements : des mesures qui créent des logements subventionnés pour les résidents à faible et moyen revenu, et des mesures comme le projet de loi de Tenenbaum qui tentent de déplacer le marché du logement plus large en rendant plus facile et moins cher de construire plus de logements.

Le défi avec l’approche des subventions, a déclaré Egge, est que le coût des programmes de logement subventionnés a tendance à se répercuter sur les autres résidents, créant un système à deux niveaux où quelques personnes ont accès à des logements moins chers, mais les personnes qui ne sont pas admissibles à l’aide voient leur coût de la vie augmenter en raison des taxes nécessaires pour soutenir de tels programmes.

“Cela rend le coût des logements du marché encore plus hors de portée des habitants et les laisse, même les ménages à hauts revenus, dépendants des aides et subventions gouvernementales pour se loger. Et je trouve cela anathème pour notre mode de vie ici dans le Montana”, a déclaré M. Egge. “L’alternative est une approche de marché libre”.

Le projet de loi Tenenbaum a également été soutenu par l’Association de l’industrie du bâtiment du Montana et le groupe de défense des libertaires Americans for Prosperity, ainsi que par des représentants des gouvernements étudiants de l’Université du Montana et de l’Université d’État du Montana, qui ont déclaré qu’ils pensaient qu’il pourrait faciliter la recherche de logements pour les étudiants près des campus universitaires.

En plus de la League of Cities and Towns, la Montana Association of Planners, la Montana Smart Growth Coalition et la ville de Bozeman se sont opposées au projet de loi.

SK Rossi, un lobbyiste représentant Bozeman, a fait valoir que la ville prend déjà des mesures pour s’attaquer à son problème d’abordabilité. M. Rossi a fait état d’une politique de zonage à Bozeman qui oblige les promoteurs à inclure certains logements abordables désignés dans les grands projets d’habitation.

“Bozeman essaie désespérément de résoudre la crise du logement abordable dans sa ville”, a déclaré M. Rossi. “Nous apprécierions un vote négatif sur ce projet de loi afin que nous puissions continuer à le faire avec les résidents de Bozeman.”

Le Comité du gouvernement local votera sur l’avancement du projet de loi à une date ultérieure, mais plusieurs législateurs du comité ont signalé mardi qu’ils pensent que la mesure va trop loin.

La représentante Mary Ann Dunwell, D-Helena, a par exemple demandé à Tenenbaum s’il était prêt à amender le projet de loi pour rendre ses dispositions facultatives.

Le représentant Steve Galloway, R-Great Falls, a déclaré qu’il pense que le projet de loi est si perturbateur qu’il exposerait l’État à des poursuites judiciaires de la part de propriétaires existants qui estiment avoir été lésés par le retour au zonage.

“J’ai l’impression que nous parlons presque d’un retour au Far West”, a déclaré M. Galloway.

Cette histoire est publiée par Montana Free Press dans le cadre du projet Long Streets, qui explore l’économie du Montana par des reportages approfondis. Ce travail est soutenu en partie par une subvention de la Greater Montana Foundation, qui encourage la communication sur les questions, les tendances et les valeurs importantes pour les Montanais. Discutez du travail du MTFP sur le projet Long Streets avec le reporter principal Eric Dietrich sur edietrich@montanafreepress.org.

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