Les évaluateurs sont submergés d’appels à la gratuité et à la rapidité.


Selon des sources du secteur, les évaluateurs peuvent être invités à fournir une évaluation approximative en quelques minutes ou quelques heures.

GEORGE TOWN : Dix jours avant que Michael Geh ne perde la vie à cause du virus Covid-19, il m’avait demandé de l’appeler après 14h30. La conversation a duré environ 10 minutes. Il a donné son avis sur un projet, les antécédents du promoteur et le précédent propriétaire du terrain.

Comme la plupart des conversations de nos jours, la pandémie est devenue un sujet de discussion.

Je lui ai demandé : “Comment la situation du Covid vous affecte-t-elle ?”

“C’est déprimant. Mais que faire”, a-t-il dit. Il n’a pas dit qu’il était atteint de Covid-19 et qu’il était sous traitement.

Geh, un évaluateur expérimenté et partenaire principal de Raine &amp ; Horne International, est décédé moins de 10 jours plus tard, le 15 mai.

Le marché de l’immobilier dépérit depuis plusieurs années et la pandémie a considérablement aggravé la situation, comme pour les autres secteurs de l’économie, à l’exception des secteurs des gants et de la médecine.

Michael Geh a continué à prendre des appels même en luttant contre le Covid-19.

Quand les banques appellent pour des “indicateurs verbaux”.

Même avant la pandémie, les banques appelaient ou envoyaient des messages aux évaluateurs pour leur demander des indications verbales sur une maison ou un magasin. Le Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia (Bovaea) désapprouve cette pratique, mais il s’agit d’une “pratique normale du marché” parmi les évaluateurs s’ils ne veulent pas être retirés du panel d’évaluateurs d’une banque, selon des sources du secteur.

La conversion de ces demandes en emplois réels est de 5%. Un autre a dit qu’elle était inférieure à 10%.

FMT a parlé à cinq sources de l’industrie pour cette histoire.

Depuis le début de la pandémie et l’ordre de contrôle des mouvements qui a suivi en mars 2020, ces demandes sont passées d’une maison ou d’une parcelle de terrain à des valeurs indicatives de centres commerciaux, d’hôtels, de blocs de bureaux ou de terres de plantation.

En raison de leur taille, les chiffres indicatifs sont beaucoup plus difficiles à calculer.

Le délai peut être aussi rapide que 30 minutes ou aller jusqu’à 48 heures, ont indiqué deux sources.

“Selon les normes d’évaluation malaisiennes, nous ne sommes pas autorisés à le faire. Mais en réalité, la pratique du marché est différente”, a déclaré une source du secteur qui a requis l’anonymat.

Quelques entreprises ont déclaré qu’elles devaient embaucher des personnes uniquement pour répondre au téléphone ou aux demandes d’indications des banques parce qu’elles sont “débordées”. Cela se produit depuis des années. La goutte d’eau qui a fait déborder le vase, c’est qu’aujourd’hui les demandes des banques incluent la valeur indicative des “affaires plus importantes”.

Les banques peuvent appeler entre cinq et dix évaluateurs pour obtenir des indications gratuites et confier le travail à l’évaluateur “donnant la valeur la plus élevée avec les honoraires les plus bas”.

Les évaluateurs offrant la valeur la plus basse ne seront pas sélectionnés car le client – qu’il s’agisse d’un acheteur de maison ou d’une société – et la banque veulent généralement accorder le prêt le plus important possible.

Des sources ont déclaré que cette pratique consistant à rechercher une évaluation plus élevée par rapport à une valeur de marché réelle plus objective a pour conséquence de disperser plus de prêts que nécessaire.

Elle encourage également la sous-cotation des honoraires et la concurrence entre les évaluateurs pour donner une évaluation plus élevée afin d’obtenir le travail, selon les sources.

Les demandes d’évaluations gratuites concernent également “les biens qu’un évaluateur peut avoir déjà évalués. Certains clients peuvent demander des mises à jour verbales”.

En raison de Covid-19, les gestionnaires de fonds de placement immobilier (FPI) peuvent demander des mises à jour deux fois par an au lieu d’une fois par an, tandis que les propriétaires d’hôtels veulent désormais davantage de mises à jour sur la valeur de leurs hôtels. Les centres commerciaux et les hôtels sont parmi les plus durement touchés par la pandémie, en raison de la baisse du nombre d’acheteurs et de touristes.

La Bank Negara informée de mauvaises pratiques

Bien que les commentaires de ces cinq personnes soient anecdotiques, un rapport sur ces mauvaises pratiques, dont FMT a eu connaissance, a été remis à la Bank Negara Malaysia il y a moins de dix ans pour souligner au secteur bancaire et des services et à la BNM le rôle joué par le secteur immobilier dans l’économie du pays et la façon dont une crise dans le processus de prêt ébranlerait l’industrie et l’économie en général.

Le rapport suggérait également une série de mesures correctives, dont l’une consistait à interdire les demandes et les exigences de valeurs indicatives rapides à court terme et à demander aux banques commerciales de mettre fin à la pratique consistant à faire le tour des évaluateurs, à les opposer les uns aux autres dans le but d’obtenir une évaluation plus élevée pour des honoraires moins élevés.

Pourquoi les professionnels de l’immobilier vont-ils à l’encontre des pratiques standard et de la bonne gouvernance établies par leurs associations respectives ?

“(Parce que) il y a un espoir que la banque nous donne d’autres emplois à l’avenir”, a déclaré l’une des cinq sources.

“Si une entreprise est retirée du panel d’une banque, il est très difficile d’y revenir”, a déclaré une autre source.

Le problème est qu’en cas de litige concernant le chiffre de l’évaluation, l’évaluateur peut être poursuivi en justice. La plupart des actions en justice contre les évaluateurs concernent des questions d’évaluation.

Cela implique des enquêtes et des inspections physiques afin d’évaluer correctement un bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un centre commercial.

“Son environnement dans un certain rayon, l’état du marché et divers autres facteurs sont pris en compte. Ce n’est qu’alors qu’une valeur peut être dérivée pour la propriété en question”, a déclaré une source.

Il est “dangereux et non professionnel” de donner un délai de 24 à 48 heures. Il y a toujours la menace de l’agent bancaire que “cette indication a intérêt à être exacte”, même sans inspection physique.

Le non-respect de ces exigences entraîne la radiation de l’évaluateur du panel d’évaluateurs d’une banque. Aucune raison ne doit être donnée, selon les sources.

FMT a contacté Bovaea et l’Association des banques de Malaisie pour connaître leur avis sur la question. Cependant, les deux n’ont pas répondu à l’heure de la presse.

Geh a continué à prendre des appels de clients et des médias pendant qu’il était malade de Covid-19.

De même, les normes et la bonne gouvernance ne doivent pas être sacrifiées dans les bons ou les mauvais moments. C’est la perte de ces structures qui entraîne la chute des institutions.

L’économiste Milton Friedman a fait remarquer un jour : “Seule une crise – réelle ou perçue – produit un véritable changement. Lorsque la crise survient, les mesures prises dépendent des idées qui circulent.”

Cette pièce est dédiée à feu l’expert Michael Geh. Ne laissez pas sa mort se perdre.

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