Par le toit : Le marché immobilier londonien en pleine effervescence

La demande persistante, le nombre insuffisant de maisons à vendre et l’argent bon marché poussent les prix de l’immobilier dans la région de Londres à des niveaux record. L’afflux d’étrangers et l’augmentation du nombre d’investisseurs sont également des facteurs de hausse.

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La demande persistante, le nombre insuffisant de maisons à vendre et l’argent bon marché poussent les prix de l’immobilier dans la région de Londres à des niveaux record. L’afflux d’étrangers et l’augmentation du nombre d’investisseurs sont également des facteurs de hausse. Jonathan Juha nous explique ce qui se passe dans l’immobilier de la région et où le marché se dirige.


Dans une rue résidentielle calme du quartier de White Oaks à Londres se trouve une maison que les agents immobiliers qualifieraient de “maison typique, de style familial en pleine expansion”.

Elle a deux étages, trois chambres, deux salles de bain et un garage pour une voiture.

Construite dans les années 1970 comme maison de démarrage, elle a été vendue pour la première fois en 1991, au milieu d’une brutale récession économique, pour 161 000 dollars. C’était 6 000 dollars de moins que le prix demandé.

La maison en briques et en pierres ne se vendra pas avant 15 ans. Mais quand elle l’a fait, en 2006, elle a rapporté 212 000 dollars, soit une hausse de 51 000 dollars.

Semblable à des dizaines de maisons individuelles dans la même rue, la maison – dont les propriétaires n’ont pas pu atteindre le Free Press – s’est à nouveau vendue en 2015, cette fois-ci pour 250 000 dollars.

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Il s’est à nouveau vendu, le mois dernier, pour 475 000 dollars, soit 55 000 dollars de plus que le prix demandé.

Alors qu’il a fallu près d’une génération, 24 ans, pour que le prix de la propriété s’apprécie de plus de la moitié, il a presque doublé au cours des cinq années suivantes.

En un mot, c’est un parfait exemple du boom immobilier sans précédent de la région de Londres, un marché immobilier dont la ligne de tendance à long terme a pris la forme d’une crosse de hockey : la plupart des logements sont à plat avant 2015, puis ne vont nulle part ailleurs qu’à la hausse.

“Avant 2015, nous avons probablement eu une période de 30 ans au cours de laquelle nous avons constaté de légères augmentations de prix et ce que nous appellerions traditionnellement un marché équilibré”, a déclaré Blair Campbell, président de la London St. Thomas Association of Realtors (LSTAR), le groupe de coordination des agents immobiliers de la région.

“Nous sommes passés de cela à un marché vendeur très fort, et cela s’est fait comme du jour au lendemain.”

Les experts s’accordent à dire que 2015 a marqué le début de la guerre des offres, les maisons se vendant bien au-dessus des prix affichés et l’accessibilité financière se détériorant sur le marché londonien, qui est passé du deuxième plus abordable des 11 principaux marchés du Canada au début de 2019 au cinquième un an plus tard, selon l’Association canadienne de l’immobilier (ACI).

Le mois dernier, le prix de vente moyen d’une maison dans la région de Londres a atteint le chiffre record de 520 000 dollars, soit 20 000 dollars de plus qu’en août et 28 % de plus qu’il y a un an – un bond énorme que les observateurs attribuent à la demande refoulée après les ventes de maisons, qui s’est pratiquement arrêtée lors de la première vague de COVID-19 ce printemps.

À ce prix, une famille demandant l’approbation d’un prêt hypothécaire devrait apporter un revenu d’environ 105 000 dollars. Seuls 28 % des ménages de la région gagnent ce type d’argent, soit plus de 100 000 dollars par an, comme le montre le dernier recensement de 2016.

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Si vous êtes un vendeur qui encaisse votre maison et déménage dans des fouilles plus petites, c’est très bien.

Mais dans une ville confrontée à une crise du logement sur de nombreux fronts, avec des centaines de personnes dormant dans la rue et des milliers d’autres attendant un logement social, c’est une tendance inquiétante qui se propage sur l’ensemble du marché et qui fait que de nombreux candidats à l’achat d’une première maison se retrouvent à la rue et ne trouvent guère de refuge sur le marché locatif, où les prix ont également grimpé en flèche.

Ajoutez à cela les retombées économiques de COVID-19, dans une ville qui lutte contre la deuxième vague de la pandémie tout en essayant de récupérer les emplois perdus lors du premier coup du virus, et la flambée du coût des logements menace de laisser encore plus de traces.

Nous savons où se trouve le marché aujourd’hui. Mais qu’est-ce qui l’explique, et où va-t-il ?


Selon le courtier en prêts hypothécaires Dani Hanna, les taux d’intérêt bas font que beaucoup de gens se tournent vers l’immobilier comme un investissement sûr avec un bon rendement. (Derek Ruttan/The London Free Press)

DEMANDE

Il n’est pas rare de recevoir plus de 10 offres pour une même propriété à Londres, ce qui ne reflète qu’une seule chose : la forte demande de logements.

Et cela est dû en grande partie à un autre type de croissance, celle de la population de la région.

“Au cours des trois dernières années, Londres a toujours été l’une des régions métropolitaines de recensement (RMR) à la croissance la plus rapide au Canada”, a déclaré Don Kerr, démographe et professeur au King’s University College de l’université Western.

La région métropolitaine de London, qui comprend également Strathroy, St. Thomas et une partie des comtés de Middlesex et d’Elgin, s’est classée au deuxième rang des régions à plus forte croissance au Canada entre 2018 et 2019, sa population ayant augmenté de 2,3 %, selon Statistique Canada.

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C’est environ trois fois le taux de croissance de la région au cours des 20 années précédentes, a déclaré M. Kerr, notant que Londres a probablement gagné au moins 50 000 personnes au cours des cinq à six dernières années.

Cette croissance a coïncidé avec la montée en flèche des prix des maisons et le renversement d’une autre tendance en 2015, lorsque d’autres Ontariens ont commencé à déménager en grand nombre à London.

“Pendant de nombreuses années depuis 2008, nous avons eu une perte nette de personnes au profit d’autres parties de la province et d’autres régions du Canada”, a déclaré M. Kerr. “Cela n’a pas été le cas ces dernières années, avec un redressement important ici”.

Les immigrants et les étudiants internationaux ont été nombreux à venir à Londres ces dernières années, mais ces groupes ont tendance à louer pendant des années avant d’acheter des maisons. 7 700 autres personnes venues d’autres régions de l’Ontario, plus susceptibles de se lancer sur le marché immobilier, ont également afflué à London entre 2017 et 2019 seulement.

Parmi ces arrivées, de nombreuses familles ont été chassées du marché chauffé à blanc de la région du Grand Toronto et d’autres villes voisines, par la hausse du coût des logements. C’est une tendance connue sous le nom de “conduire jusqu’à ce que vous soyez qualifié”, ce qui signifie que plus vous vous éloignez de la région de Toronto, plus vous avez de chances de trouver un logement que vous pouvez vous permettre.

“L’afflux d’acheteurs de l’extérieur de la ville a été le signe révélateur”, a déclaré M. Campbell, de la LSTAR.

“Ce niveau de concurrence était vraiment sans précédent sur le marché londonien… et ce que vous avez vu, c’est cet effet de vague, parce que les valeurs augmentaient à un rythme beaucoup plus rapide dans des régions comme Kitchener et Hamilton, avant Londres.”

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LE COÛT DE L’EMPRUNT

Les acheteurs étrangers ne sont pas la seule force à graisser le marché londonien. Il y a aussi une forte demande locale, selon les observateurs. Et, avec le coût d’emprunt actuel qui devrait rester proche de son niveau le plus bas, l’argent parle.

“C’est absolument un facteur déterminant”, a déclaré Dani Hanna, courtier en prêts hypothécaires chez Real Mortgage Associates à Londres.

En mars, lors de la troisième des trois réductions, la Banque du Canada a abaissé son taux d’intérêt directeur – qui influence les taux d’emprunt des consommateurs – à un niveau historiquement bas de 0,25 % en réponse à la pandémie. Le taux avait été de 1,75 %.

Ainsi, des personnes ont obtenu des prêts hypothécaires fixes sur cinq ans à des taux aussi bas que 1,6 %, soit près de la moitié de ce qu’ils étaient il y a quelques années seulement.

Cela signifie que le paiement mensuel d’une hypothèque pour une maison vendue à 520 000 $, la moyenne de la région de Londres, avec une mise de fonds de 26 000 $ à 5 %, est d’environ 2 080 $.

La baisse des taux a fait augmenter les prix de deux manières.

De plus en plus d’acheteurs recherchent des maisons plus grandes et plus chères, ce qui exerce une pression à la hausse sur les prix moyens, a déclaré Andrew Scott, analyste principal à la Société canadienne d’hypothèques et de logement. (SCHL).

“Et cela conduit à ce changement dans la composition de la maison moyenne qui est vendue”, a-t-il déclaré. “On voit actuellement des maisons plus grandes et plus chères se vendre, ce qui fait que le prix moyen a en quelque sorte augmenté”.

Selon les observateurs, la baisse du coût de l’emprunt a également permis d’attirer un autre acheteur – l’investisseur – en plus grand nombre.

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“Les gens investissent plus que jamais dans l’immobilier”, a déclaré Hanna. “Mais ce ne sont plus (seulement) les investisseurs avertis qui investissent dans l’immobilier ; ce sont les gens ordinaires.

“Enseignants, concierges ou ouvriers d’usine, ce sont eux qui achètent maintenant des biens immobiliers comme investissement pour l’avenir. Ce sont eux aussi qui achètent maintenant et… font monter les prix”.

Microcosme du marché immobilier en plein essor de la région de Londres, cette maison des années 1970 a mis la majeure partie d’une génération à s’apprécier de plus de la moitié de son prix, en trois ventes entre 1991 et 2015, pour presque doubler de prix et atteindre 475 000 dollars – 55 000 dollars de plus que le prix demandé – lorsqu’elle s’est à nouveau vendue le mois dernier. (Derek Ruttan/The London Free Press)

FOURNIR

Avec la forte augmentation de la demande à Londres, l’offre de maisons à vendre a chuté, ce qui a accru la pression sur les prix.

“Nous avons certainement assisté à une forte hausse de la demande et il a été assez difficile pour l’offre de suivre le rythme”, a déclaré M. Scott, de la SCHL. “Si l’on remonte cinq ans en arrière, les projections démographiques de l’époque ne prévoyaient pas une croissance aussi importante que celle que nous avons finalement connue.

Entre 2010 et 2015, le nombre moyen de maisons mises en vente sur le marché de la région a oscillé autour de 3 400 par mois, selon les chiffres de LSTAR.

Ce nombre est passé sous la barre des 3 000 en 2016 et a diminué chaque année depuis, atteignant cette année son niveau le plus bas depuis 10 ans, soit 1 124. Et la tendance ne montre aucun signe de renversement.

“La demande est assez forte par rapport à l’offre”, a déclaré Robin Wiebe, économiste principal au Conference Board du Canada.

L’offre de maisons sur le marché de la région londonienne est si serrée que toutes seraient vendues en un mois et demi si aucune nouvelle maison n’était mise en vente. Rien qu’à Londres, le nombre médian de jours qu’il faut pour vendre une propriété est de huit, contre 28 il y a cinq ans, selon les chiffres de LSTAR.

Même un marché des logements neufs fort, avec une moyenne de plus de 3 000 mises en chantier au cours des cinq dernières années, n’a pas suffi à maintenir le niveau des prix et à absorber toute la demande, a noté M. Scott.

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(Mike Hensen/The London Free Press)

Les observateurs du marché s’accordent sur un point : la flambée des prix sur le marché immobilier londonien est très inhabituelle. Mais ne vous attendez pas à ce que cette flambée des prix dure.

“Si nous parlions d’une situation idéale, vous verriez les prix des maisons augmenter en fonction des fondamentaux traditionnels comme le revenu, l’emploi, le PIB (produit intérieur brut)”, a déclaré M. Scott, ajoutant qu’il n’est “pas très courant” que les prix doublent en seulement quatre ou cinq ans, comme c’est le cas à Londres.

Cela ne veut pas dire qu’on s’attend à ce que les prix baissent, mais seulement qu’ils augmenteront moins vite. On ne sait pas quand ce refroidissement va commencer.

“Nous avons des taux d’intérêt bas, une reprise de l’emploi, une forte croissance démographique et le désir des gens de passer de marchés à prix élevés à une zone peut-être plus abordable”, a déclaré M. Wiebe.

“Et tant que ces tendances se poursuivront, alors Londres, et les villes comme Londres, auront des marchés de revente forts.”

Bien que la pandémie de COVID-19 reste un joker, le prix des maisons aggrave déjà les problèmes d’accessibilité de Londres. De plus en plus de primo-accédants, par exemple, se tournent vers leurs parents pour cosigner un prêt hypothécaire.

Les locataires, eux aussi, ressentent la pression exercée par les prix élevés des logements, a déclaré M. Kerr.

“Alors que les propriétaires sont logiquement satisfaits, ceux qui n’ont pas encore pénétré le marché du logement vont être mis dans l’embarras”, a-t-il déclaré. “C’est d’autant plus vrai que le taux de vacance des logements a également baissé dans nos villes, et par conséquent, le coût de la location continue à augmenter”.

Cela souligne le besoin de logements plus abordables, non seulement à London, mais aussi dans tout l’Ontario, a déclaré M. Campbell.

“L’approvisionnement est notre plus grand problème”, a-t-il déclaré.

“Et avec de nombreux éléments interconnectés, nous avons maintenant l’occasion d’explorer comment nous pourrions mieux examiner l’offre de logements et la rendre efficace et sûre pour les gens”.

jjuha@postmedia.com

Twitter.com/JuhaatLFPress

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