Près de chez nous : Investissement immobilier : pas de “free ride

Dès son adolescence, Harry Pearson a investi dans le marché des actions, mais les récessions continuelles l’ont incité à diversifier ses investissements, en ajoutant des biens à son répertoire.

Ce travailleur indépendant de Nelson s’est constitué un portefeuille de cinq propriétés dans la région de Nelson au cours des douze dernières années, dont sa propre maison.

Mais l’investissement immobilier n’est pas une source d’argent à court terme “à la sauvette”, a-t-il déclaré.

Ses liquidités sont “fixes ou négatives”, dit-il, car il doit compléter les hypothèques.

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“J’ai généralement constaté que le seul véritable avantage de l’investissement immobilier est la plus-value, sans quoi il ne vaudrait pas la peine de le faire.

Il a dit que, pour faire une ventilation, dépenser 600 000 dollars pour une maison de trois chambres à coucher avec un taux d’intérêt de trois pour cent coûterait environ 350 dollars par semaine en intérêts seulement. “Ajoutez les taux, l’assurance, l’entretien, les frais juridiques et la gestion de la propriété ; le coût total par semaine pour la posséder est d’environ 580 dollars. Si vos locataires paient moins de 600 dollars, vous n’allez nulle part”.

Pour limiter les coûts, Pearson s’occupe lui-même de la plupart des locations.

Martin De Ruyter/Stuff

Harry Pearson possède cinq immeubles locatifs à Nelson, son investissement vise à lui permettre de prendre une retraite confortable.

Il a dit qu’appeler un commerçant chaque fois que quelque chose fuit ou ne fonctionne pas pouvait devenir “assez cher” ; la clé était d’être “pratique et pratique”.

Pearson, qui a la fin de la cinquantaine, est à la hauteur lorsqu’il s’agit de la démographie des investisseurs immobiliers.

Les propriétés sont son plan de retraite, une “option de secours” s’il avait besoin de subvenir à ses besoins, a-t-il dit.

Le directeur général de Bayleys Nelson Tasman, Graeme Vining, a déclaré que les retraités ou les investisseurs plus âgés qui souhaitent un plan de retraite “sortent des super-fonds et investissent directement”.

Et il a déclaré qu’avec des investissements résidentiels rapportant environ quatre à cinq pour cent à Nelson, associés à une plus-value à long terme, l’achat d’une propriété était une “évidence”.

Mais ces dernières années, les réglementations relatives aux locations ont rendu les investissements un peu plus coûteux pour les propriétaires.

En juillet 2019, il est devenu obligatoire pour tous les logements locatifs d’avoir une isolation au plafond et au sol. En mars 2018, l’étape finale du test de la ligne brillante a été établie, voyant tout investisseur immobilier achetant après cette date et vendant dans les cinq ans, éventuellement frappé d’un impôt sur le revenu sur toute plus-value.

Selon M. Vining, les réglementations relatives aux maisons saines et à l’isolation poussent les investisseurs à acheter de nouvelles maisons, évitant ainsi de verser de l’argent dans une maison pour la rendre prête à louer.

Fourni

Selon Kelvin Davidson, économiste immobilier senior chez Corelogic, les investisseurs immobiliers et les acheteurs de première maison à Nelson sont tous deux à 24 %.

“Cela entraîne une demande accrue de maisons modernes et de nouvelles constructions et de constructions récentes”.

La dernière proposition de modification du droit de la location mettrait un terme aux expulsions sans motif pendant 90 jours et permettrait aux locataires de connaître trois incidents distincts avant que les propriétaires ne puissent les porter devant le Tribunal de la location.

M. Pearson a déclaré que la nouvelle règle potentielle signifierait que les propriétaires devraient être “extrêmement prudents” avec les locataires qu’ils obtiennent.

“Je n’ai jamais vendu qu’une seule propriété de location et c’était parce qu’il était vraiment difficile de trouver des locataires convenables – les locataires changeaient sans cesse, il y avait des problèmes avec la police et les voisins. C’était trop dur, alors je l’ai vendu”.

Martin De Ruyter/Stuff

Selon M. Pearson, les propriétaires doivent être “pragmatiques et pratiques” pour éviter que les coûts d’entretien des maisons ne montent en flèche.

Il a déclaré que s’il y avait toujours des possibilités d’investir dans des biens immobiliers qui rapporteraient de l’argent à long terme, il n’avait pas cherché sérieusement ces dernières années.

Selon Kelvin Davidson, analyste chez CoreLogic, la tendance actuelle à Nelson est aux premiers acheteurs de maisons, la ville étant “davantage un marché de propriétaires-occupants”.

“Nelson a fait fi de la tendance. Au cours du dernier trimestre de la période de trois mois se terminant en juin, les investisseurs en prêts hypothécaires détenaient une part de marché de 24 % à Nelson, ce qui n’a pas vraiment changé par rapport aux deux ou trois dernières années. Les acheteurs d’une première maison avaient également une part de 24 %, mais si l’on remonte cinq ans en arrière, ce chiffre n’était que de 15 %”.

Et cela est soutenu par M. Vining qui a déclaré que les premiers acheteurs de maison avaient un effet sur les investisseurs, les poussant dans la tranche de prix suivante.

“Le programme KiwiSaver, qui soutient l’investissement à hauteur de 500 000 dollars, a permis de déplacer ce marché bas de gamme, de sorte que le premier acheteur de maison a déplacé le marché jusqu’à une limite maximale de 500 000 dollars. Les investisseurs doivent maintenant investir au-delà de ce niveau pour obtenir de la valeur”.

Et si la faiblesse record des taux d’intérêt peut faciliter le maintien d’un prêt hypothécaire, M. Vining a déclaré que cela avait contribué à faire augmenter la valeur des propriétés de 10 % au cours des 12 derniers mois.

“Si vous êtes un premier acheteur de maison, c’est un effet négatif car cela fait monter le prix. Si vous vendez votre maison pour partir et aller de l’avant, vous savez qu’il y a des acheteurs, donc en réalité il s’agit juste de l’offre et de la demande pour le moment.

Il n’y avait “pas d’offre et une demande abondante de la part des occupants et des investisseurs”, a-t-il déclaré.

Pendant ce temps, Pearson est heureux de s’asseoir sur ses loyers qu’il a aménagés pour les rendre confortables pour les locataires.

“Il est beaucoup plus facile d’acheter une nouvelle maison ; moins d’entretien, mais vos coûts initiaux sont si élevés … que vous n’aurez jamais assez de loyer pour couvrir le coût d’une toute nouvelle maison.”

Il a conseillé aux investisseurs immobiliers potentiels d’adhérer à une association d’investisseurs immobiliers, de faire des recherches et de “créer un logement” pour les locataires afin qu’ils aient plus de chances de rester.

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