Propriétés stigmatisées : Loyer bas, emplacement de choix, hantise gratuite ?

Les “propriétés stigmatisées” sont des résidences où des personnes sont mortes, souvent dans des circonstances désagréables ou suspectes. Ces propriétés ont tendance à être évitées et les agents immobiliers désespèrent souvent de les vendre ou de les louer à nouveau. Ce coin sombre du marché immobilier a récemment été mis en lumière par les médias, et certains espèrent que les attitudes sociales commencent à changer.

Le bon côté des propriétés à la baisse

Il y a une phrase qui est utilisée sur les listes de location de biens immobiliers : “Détails qui doivent être divulgués à tout client potentiel”. C’est un signal que la propriété en question est ce qu’on appelle une propriété “incident” ou “accident” – un jiko bukken en japonais – un lieu où un ancien résident s’est suicidé, a été impliqué dans un meurtre ou est mort seul, surtout si le corps n’a pas été découvert avant un certain temps. Ces propriétés sont fortement stigmatisées : les gens ont tendance à les fuir comme des lieux mal famés, et beaucoup pensent qu’elles sont probablement hantées. La plupart des locataires potentiels s’en écartent dès qu’ils découvrent qu’une propriété entre dans cette catégorie, et les agents immobiliers peinent à trouver quelqu’un prêt à y vivre. Pour le secteur de l’immobilier, ces “propriétés stigmatisées” sont une mauvaise nouvelle.

Mais ces dernières années, certaines personnes ont commencé à s’intéresser aux avantages de ces propriétés problématiques, au premier rang desquels le fait qu’elles peuvent généralement être louées à un prix beaucoup plus bas que d’autres propriétés de taille et d’emplacement similaires, Les “propriétés stigmatisées” attirent plus que jamais l’attention des médias.

Pour cet article, j’ai parlé à deux personnes spécialisées dans ce domaine peu connu, mais très redouté, de l’immobilier. Hanahara Kōji est président de la société Nikkei Marks, qui gère une agence immobilière spécialisée dans jiko bukken. Matsubara Tanishi est un artiste et une personnalité des médias qui s’est construit une réputation de “type qui vit dans des propriétés stigmatisées” et a beaucoup écrit sur ce phénomène.

Résoudre le problème des logements inutilisés

Né dans la préfecture de Hyōgo, Hanahara était étudiant à l’université de Kobe lorsque le tremblement de terre de Hanshin a dévasté une grande partie de la ville en 1995. Ayant constaté par lui-même l’importance pour la survie de logements bien construits et résistants aux tremblements de terre, il a rejoint Daiwa House Industry, l’une des plus grandes sociétés de logement du Japon, après avoir obtenu son diplôme, et est rapidement devenu l’un des principaux représentants commerciaux de la société.

“La société japonaise vieillit, et l’un des problèmes que cela entraîne est la question des logements abandonnés”, explique M. Hanahara. “C’est un problème qui s’est aggravé au cours des dix ou vingt dernières années. J’ai commencé à penser qu’en nous concentrant sur la vente de logements neufs, au détriment des propriétés d’occasion qui pourraient autrement être occupées à nouveau, nous faisions partie du problème.”

En 2016, Hanahara a créé la société de courtage immobilier Nikkei Marks. Trois ans plus tard, il a lancé sa marque Jōbutsu – dont le nom signifie “l’ascension vers l’état de Bouddha, la libération de l’âme après la mort” – sur la base du concept de réhabilitation des propriétés stigmatisées et de leur remise en circulation sur le marché immobilier à nouveau.

Hanahara explique que l’idée initiale du site était de faciliter “l’accès à ces propriétés pour les personnes qui ne sont pas gênées par les associations négatives. Je pensais que cela pourrait aider un peu à remettre certaines de ces propriétés sur le marché. Mais vraiment, je ne m’attendais pas à autre chose”. Mais la nouvelle initiative a été largement saluée par d’autres acteurs du secteur, qui se sont battus pendant des années avec ces propriétés, et le site a suscité une réponse beaucoup plus large que ce qu’il avait prévu. Depuis, il reçoit régulièrement des demandes de renseignements de la part des médias.

Le pouvoir du tabou

Le principal attrait des propriétés stigmatisées est que leur loyer, ou prix de vente, est beaucoup plus bas qu’il ne le serait autrement. Dans le cas d’un condominium, le prix est généralement si bas qu’il y a peu de risque que la valeur du bien se détériore davantage. Malgré ces avantages, 18 mois après le lancement du site, M. Hanahara affirme que le marché de ces biens compromis est rendu difficile par toute une série de complications connexes.

“Il n’y a pratiquement pas de données de ventes accumulées sur ces propriétés, il est donc difficile de savoir à quel prix elles ont été vendues dans le passé. Cela a même rendu difficile pour nous l’obtention d’un financement bancaire pour cette activité en premier lieu.”


Hanahara Kōji parle de ses affaires. (© Saitō Hayato)

Les stigmates associés à ces propriétés se sont avérés difficiles à faire disparaître. Les gens pensent souvent qu’elles peuvent être hantées, et cette teinte de paranormal rend difficile une évaluation juste de leur valeur en tant que biens immobiliers.

“Beaucoup de gens meurent dans des suicides ou d’autres accidents de train dans certaines gares, ou dans des maisons de retraite, donc en ce sens ces endroits sont aussi des ‘propriétés stigmatisées’. Mais pour une raison quelconque, ce genre d’incidents n’entraîne pas la perte de valeur de ces lieux. Les gens continuent d’utiliser une station le lendemain d’un incident, et les établissements de soins pour personnes âgées ont souvent de longues listes de personnes qui attendent pour y entrer. J’aimerais que davantage de personnes considèrent ces propriétés comme des lieux ayant une valeur réelle et permanente en tant qu’immobilier, plutôt que de les considérer comme des endroits effrayants, qui pourraient être hantés.”

L’une des raisons pour lesquelles tant de gens ont tendance à fuir les propriétés où des personnes sont mortes soudainement ou dans des circonstances quelque peu horribles est liée à la vision culturelle profondément ancrée de la mort comme quelque chose de polluant, et donc tabou. Pour tenter de lutter contre ces croyances, Matsubara a mis sur pied une équipe spéciale d’agents de nettoyage qui effectuent une série de rites de purification dans les propriétés où un ancien résident est décédé. En plus du nettoyage en profondeur habituel dont bénéficie toute propriété avant d’être mise sur le marché, Matsubara demande à son équipe d’effectuer des rituels de purification de style Shintō et des cérémonies bouddhistes pour prier pour les âmes perdues. L’entreprise délivre ensuite un certificat attestant que le défunt a trouvé la paix et ne représente plus aucune menace d’agitation paranormale. En accordant le plus grand respect à l’esprit de la personne décédée dans la propriété, l’entreprise tente d’abaisser les barrières psychologiques pour les nouveaux résidents potentiels.

La société élabore également des plans pour tirer le meilleur parti du prix relativement bas de ces propriétés en prévoyant des liens avec des artistes et des spécialistes de l’amélioration de l’habitat. En fin de compte, Matsubara espère que ces efforts contribueront à établir dans l’esprit des gens des associations plus positives de ces propriétés comme étant des endroits élégants et de bon rapport qualité-prix.


Qui allez-vous appeler ? L'”équipe spéciale” de nettoyeurs de Jōbutsu Estate veille à ce que les propriétés soient balayées de toute contamination paranormale. (Courtoisie de Jōbutsu Estate)

La lutte pour faire évoluer les opinions sociales

J’avais imaginé que Matsubara Tanishi avait dû contribuer à accroître la popularité de ces propriétés grâce à son livre à succès, Jiko bukken kaidan kowai madori (Contes étranges de propriétés stigmatisées : plans d’étage de la peur), surtout après qu’il a été adapté au cinéma. Mais il s’avère que les choses ne sont pas si simples. “Malheureusement, cela n’a pas vraiment été le cas”, déclare Hanahara.

“Je suppose que dans une certaine mesure, il est vrai que l’intérêt pour ces propriétés a augmenté, grâce à Matsubara-san et à quelques autres personnes comme lui. Mais il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’une augmentation par rapport à un niveau où ces propriétés auraient tout aussi bien pu disparaître de la surface de la terre. La récente publicité a clairement montré qu’il existe deux groupes de personnes dans la société : ceux qui n’ont rien contre ces propriétés contaminées et ceux qui ne supportent pas du tout leur idée. En soi, c’est un grand pas en avant, je suppose.”

Hanahara estime qu’il reste encore un long chemin à parcourir avant que la stigmatisation liée à ces propriétés ne s’estompe.

“Dans l’ensemble, les Japonais sont toujours attachés à la croyance que les propriétés nouvellement construites sont les meilleures. Mais les propriétés stigmatisées présentent un certain nombre de facteurs qui les rendent attrayantes, non seulement pour les personnes qui cherchent un endroit bon marché pour vivre, mais aussi pour d’autres groupes comme les étrangers et les personnes âgées, qui ont souvent du mal à trouver des locations sur le marché conventionnel. Les obstacles sont beaucoup moins importants que pour les propriétés normales. Je pense qu’il est erroné de considérer ces endroits comme une catégorie spéciale de biens immobiliers qui doivent être traités différemment de tout le reste. Idéalement, j’aimerais que cela devienne une caractéristique supplémentaire du bien, à côté d’autres détails comme la distance de la gare la plus proche, le nombre de salles de bains, etc.”.

“Hanté ? Je l’espère !”

Ensuite, rencontrons l’auteur à succès Matsubara Tanishi, qui s’est fait un nom en tant que personnalité médiatique qui vit dans des propriétés stigmatisées.

Tout a commencé, dit-il, lorsqu’il a accepté de vivre dans l’un de ces endroits pour une série télévisée présentant des histoires réelles d’événements paranormaux. J’ai demandé à Matsubara s’il croyait personnellement que ces propriétés pouvaient être hantées.

“Je pense effectivement que les fantômes existent. Mais plus que ça, je veux vraiment qu’il y ait des fantômes. Il y a tellement de nouvelles déprimantes de nos jours, et il est si facile de se procurer des informations. Il y a quelque chose de décourageant dans la façon dont nous pouvons trouver des réponses si rapidement à toutes nos questions. On a parfois l’impression qu’il n’y a plus de mystère dans le monde pour nous faire frissonner ou nous effrayer…


Matsubara espère le paranormal dans sa vie de tous les jours. (© Saitō Hayato)

“Donc dans ce sens, avec les fantômes… eh bien, il n’y a pas de preuve scientifique dans un sens ou dans l’autre, n’est-ce pas ? C’est quelque chose d’inconnu, inexpliqué par la science. Et les fantômes nous semblent plus proches de nous et de notre vie quotidienne que quelque chose comme les OVNIs. C’est quelque chose que les gens expérimentent à un niveau individuel. Et même si vous pensez qu’ils mentent ou qu’ils ont des hallucinations, le fait est qu’il y a des gens qui disent avoir vu des fantômes.”

Il y a des choses que nous ne pouvons tout simplement pas expliquer, dit Matsubara. “Alors peut-être que les fantômes existent vraiment. J’aime l’idée qu’il y a encore des choses que nous ne savons pas. Je pense que c’est une sorte d’espoir et d’encouragement pour le monde déflaté et quelque peu banal dans lequel nous vivons aujourd’hui.”

Dire les choses telles qu’elles sont

La publication de son premier livre sur ses expériences avec ces propriétés a rendu Matsubara plus connu que jamais. Mais il affirme que sa position reste inchangée.

“Je n’essaie pas d’exposer ces propriétés ou d’augmenter leur valeur, ou quoi que ce soit de ce genre. Tout ce que je fais, c’est publier des histoires sur certaines des choses qui se sont produites dans ces endroits. Je ne pense pas que ce que j’ai fait ait pu causer des désagréments aux propriétaires.”

Malgré ces protestations, certains affirment qu’en traitant ces propriétés en termes d’occultisme, Matsubara n’a fait qu’aggraver les stigmates qui leur sont attachés.

“Je pense que chacun regarde ces lieux selon son point de vue personnel. Les propriétaires veulent se débarrasser de l’image négative de l’occulte. jiko bukken l’étiquette dès que possible. Les membres de la famille en deuil ne veulent pas que vous fassiez toute une histoire du fait que leur proche est décédé à cet endroit. La personne qui loue la propriété aujourd’hui ne veut peut-être pas penser que la propriété est peut-être hantée. En revanche, c’est exactement ce que les personnes intéressées par l’occulte veulent entendre : des histoires d’activités paranormales, de hantises et de choses inexplicables. Nous avons tous des points de vue différents.”

Matsubara conserve cependant une position neutre. “Je ne suis pas vraiment du côté des fans d’occultisme non plus. La plupart des gens qui s’intéressent à l’occulte veulent probablement qu’il y ait des fantômes dans… chaque propriété comme celle-ci. Mais j’ai toujours dit qu’il y a des endroits où des événements paranormaux ont lieu, et d’autres où rien d’inhabituel ne se produit. Vraiment, je ne suis du côté de personne. Je n’ai pas de chien dans la bataille. Ma mission est simplement d’en apprendre plus sur ces lieux : Sont-ils vraiment hantés ? Les fantômes existent-ils vraiment ? Quel genre de lieux sont ces propriétés accidentées ? Ce sont les questions qui sous-tendent tout ce que je fais.”

Espérer le jour où il ne restera plus que des propriétés ordinaires

Matsubara analyse la récente augmentation de l’intérêt pour les propriétés stigmatisées dans les termes suivants.

“Tout d’abord, vous ne pouvez pas nier l’impact de l’industrie de l’immobilier. le site web d’Oshimalandqui contient une carte consultable de ces propriétés dans tout le pays. Et je pense que les changements sociaux ont placé les locataires dans une position plus forte. Avec le vieillissement de la société et le déclin de la population, il est devenu plus difficile pour les propriétaires et les agents immobiliers de dissimuler la vérité sur le passé d’une propriété.”

Matsubara affirme que le fait d’avoir vécu dans une succession de propriétés stigmatisées pendant plus d’une décennie est la preuve que vivre dans ces endroits ne signifie pas automatiquement que vous allez subir des accidents suspects, rencontrer une mort atroce ou que la chance vous abandonne. Néanmoins, il admet que ses intérêts ne sont pas toujours bien accueillis par son entourage.

“Ce n’est que depuis que j’ai commencé à vivre moi-même dans l’une de ces propriétés que j’ai compris à quel point des choses comme les mauvais présages sont importantes pour certaines personnes. Je sais que certaines personnes m’évitent délibérément maintenant, juste à cause de l’endroit où je vis. C’est donc le conseil que je donnerais à quiconque envisage de vivre dans l’une de ces propriétés : Assurez-vous que vos amis et d’autres personnes sont d’accord avec l’idée avant d’emménager !”

Enfin, je lui ai demandé quels étaient ses espoirs pour ces propriétés. Que pensait-il qu’il leur arriverait à l’avenir ? Sa réponse était très différente de ce que j’avais imaginé avant l’entretien.

“J’aimerais qu’ils soient acceptés comme quelque chose de normal. Ils sont plus faciles à trouver aujourd’hui, mais j’aimerais que le regard sur eux change pour que les gens ne les considèrent plus comme quelque chose d’effrayant ou de sinistre. J’espère qu’ils deviendront un type de propriété normale comme un autre, que le côté stigmatisant des choses ne sera qu’une autre caractéristique de la propriété. Après tout, n’importe quel endroit peut devenir une propriété comme celle-ci. L’endroit où vous vivez maintenant pourrait le devenir demain, pour ce que vous en savez…”.


Matsubara Tanishi avec le deuxième volume de son récit de la vie dans les “plans de sol de la peur”. (© Saitō Hayato)

“Je pense que dans de nombreux cas, cet évitement tabou des lieux associés à des décès survenus dans le passé est un moyen pour les Japonais d’éviter d’affronter leur propre peur et leur malaise face à l’idée de la mort en général. Mais nous finissons tous par mourir. Plutôt que d’essayer d’éviter la mort, je pense que nous devrions essayer de l’accepter. Notre objectif devrait être de trouver une façon de mourir qui nous satisfasse, ou du moins que nous acceptions. Si nous pouvons changer notre façon de penser la fin de la vie, je pense que les gens en viendront à voir ces propriétés d’une manière différente, eux aussi.”

L’avenir des “propriétés accidentelles”.

Pour conclure, j’aimerais examiner certaines des raisons qui expliquent le récent regain d’intérêt pour ces propriétés. La première chose à noter est l’impact du site Web bien connu mentionné par Matsubara, Oshimaland. C’est le premier résultat d’une recherche sur le Web pour jiko bukken en japonais.

Je pense que les changements sociaux sont également un facteur. À mesure que le problème des propriétés inutilisées s’aggrave, les agents immobiliers et les propriétaires subissent une pression croissante pour divulguer davantage d’informations sur leurs propriétés. Et je pense qu’il est juste de dire que le livre de Matsubara et le film qui en a été tiré ont également contribué à l’intérêt croissant pour cette partie obscure du marché immobilier.

En même temps, comme Hanahara me l’a dit, il est probablement aussi vrai que même si ces propriétés attirent plus d’attention qu’auparavant, il serait exagéré de dire qu’elles sont devenues plus populaires. Ces propriétés sont stigmatisées et évitées en raison de leur association avec la mort. Comme l’a également dit Matsubara, il faudra sans doute attendre longtemps avant de pouvoir parler de leur véritable “popularité”.

En y réfléchissant, le fait même que j’aie pu présenter un article sur ces propriétés est en soi un reflet de la réalité actuelle, et de la façon dont elles sont encore perçues comme quelque chose de sombre et de mystérieux. Si la société en venait à accepter ces maisons comme n’importe quel autre type de lieu de vie ordinaire, le sujet ne vaudrait plus la peine d’être écrit. C’est peut-être le genre de société que nous devrions viser à l’avenir.

(Publié à l’origine en japonais. Photo de la bannière © Pixta.)

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