Vente aux enchères en ligne de biens immobiliers : Conseils pour enchérir sur une maison

Pour tous ceux qui ont assisté à une vente aux enchères immobilières – ou peut-être simplement écouté un épisode de Homes Under the Hammer – elles sont généralement associées à une salle de bal animée, remplie d’acheteurs qui lancent par intermittence des pagaies en l’air, le tout orchestré par un commissaire-priseur aux enchères aux gesticulations endiablées.

Comme tout rassemblement de groupe, Covid a mis le paquet – ainsi, depuis un an, les acheteurs en herbe sont poussés en ligne à la recherche d’une bonne affaire immobilière.

L’achat aux enchères ne convient pas à tout le monde, surtout aux novices : les biens proposés sont généralement des “projets”, et il faut avoir un certain savoir-faire en matière de propriété, être prêt à prendre des risques et avoir accès à des liquidités rapides.

Le Soothill Manor, classé Grade II, près de Batley dans le Yorkshire, sera mis en vente lors de la vente aux enchères en ligne de Strettons le 17 février. La propriété a un prix indicatif de plus de 350 000 £.

La salle de réception du Soothill Manor, qui dispose de cinq chambres et de son propre terrain privé

Cependant, comme vous échangez effectivement des contrats lorsque le marteau est descendu et terminé dans les 28 jours, cela peut être une bonne option si vous cherchez à acheter une propriété rapidement et sans chaîne.

C’est notamment pour cette raison que la popularité des ventes aux enchères a connu un pic depuis le début de l’année.

En effet, il est devenu le salon de la dernière chance pour les acheteurs qui cherchent à profiter de la période d’exonération des droits de timbre qui se termine le 31 mars.

Il s’agit notamment d’un grand nombre de propriétaires qui cherchent à faire un dernier achat opportuniste avant la date limite.

Telle est la demande que certains commissaires-priseurs ont même mis en vente pour y faire face.

Qu’est-ce que cela signifie de participer à une vente aux enchères en ligne – et que devez-vous savoir avant d’enchérir ?

Bien qu’il y ait eu une poignée de commissaires-priseurs en ligne avant Covid, le secteur a explosé l’année dernière, tous les commissaires-priseurs traditionnels étant obligés de se mettre au diapason – et vite.

Cliquez pour acheter : Voici ce que les acheteurs ont vu lors d’une vente aux enchères de Savills début février

Plutôt que d’être dans une pièce pleine de monde, c’est moi et un technicien qui prenons les offres par e-mail, par procuration et au téléphone”, explique Andrew Brown, commissaire-priseur de la maison de vente aux enchères Strettons à Londres.

J’étais très inquiet : est-ce que ça allait marcher, qui allait être là, est-ce que la technologie allait marcher ? Mais tout s’est passé bien mieux que ce que j’aurais pu espérer”.

Strettons a vendu plus de biens en 2020 qu’en 2019 – un succès partagé par plusieurs maisons de vente aux enchères.

La première partie de la période de fermeture de l’année dernière a vu une augmentation de la demande de la part du marché des propriétaires occupants, qui cherchaient à quitter les villes et les grandes agglomérations pour obtenir plus d’espace afin de permettre un mode de vie flexible”, explique Richard Adamson, partenaire et commissaire-priseur chez Allsop, l’une des plus grandes maisons de vente aux enchères du pays.

Allsop commercialise le long bail d’un appartement du quatrième étage de cet immeuble de maître de West Kensington. Il sera mis en vente à un prix indicatif de 715 000 livres sterling le 18 février

Comme les acheteurs doivent avoir accès à des liquidités rapides, être prêts à prendre des risques et posséder un certain savoir-faire en matière de propriété, les enchères sont souvent dominées par des investisseurs qui achètent pour louer et des petits promoteurs.

Mais comme les prix ont augmenté sur le marché du logement classique après le premier blocage, les maisons de vente aux enchères ont signalé que les acheteurs classiques étaient de plus en plus nombreux à s’impliquer dans les ventes en ligne dans l’espoir d’obtenir une bonne affaire sur un “fix upper”.

La croissance du capital pour l’immobilier résidentiel continue d’être solide, avec une hausse de 7,3 % des valeurs nationales à la fin de 2020 par rapport à 2019, et en gardant cela à l’esprit, il y a un certain nombre d’acheteurs qui ont été exclus du marché ou qui ont du mal à s’adapter”, a déclaré Ian Kitson, directeur de la maison de vente aux enchères East Anglia Cheffins.

Il existe un certain nombre d’acheteurs qui ont été exclus du marché ou qui ont du mal à s’adapter

Si les promoteurs sont toujours désireux d’acquérir des options résidentielles aux enchères, il est certain que le nombre de particuliers qui se rendent également dans la salle des ventes pour prendre un projet est en augmentation.

Comme dans le monde réel, les ventes aux enchères ont lieu environ toutes les six semaines, mais certains en rajoutent au cours des deux semaines suivantes pour aider ceux qui veulent terminer avant la fin de la période d’exonération des droits de timbre. Vous pouvez trouver ces dates sur les sites web des commissaires-priseurs.

Les enchères en ligne fonctionnent de différentes manières. Certaines disposent d’un flux vidéo en direct d’un commissaire-priseur qui reçoit les offres en ligne ou par téléphone, tandis que d’autres ont une plateforme en ligne automatisée, similaire à eBay.

La première aura généralement lieu en quelques heures, le commissaire-priseur parcourant chaque propriété à tour de rôle.

Cette maison de six lits située à Coulsdon, dans le Surrey, dispose d’un vaste terrain et est reliée au club de golf de Chipstead. Elle est mise en vente lors de la vente aux enchères d’Allsop le 18 février, guidée à 1,75 million de livres sterling.

Mais les plates-formes en ligne ont parfois une durée de vente de quelques jours, les offres devant être déposées avant une certaine heure limite. Comme sur eBay, il y a souvent une rafale d’enchères juste à la fin.

On ne peut pas le dire à partir de son canapé, mais le marché est actuellement très concurrentiel et les salles de vente virtuelles sont très fréquentées – ce qui signifie que les bonnes propriétés dépassent régulièrement leurs prix d’orientation.

Je suis intéressé par l’achat aux enchères : Par où dois-je commencer ?

Qu’il s’agisse de biens réels ou en ligne, les commissaires-priseurs publient un catalogue quelques semaines avant la vente, qui comprend des informations détaillées sur les biens, des prix indicatifs, des images, des plans d’étage et un dossier juridique.

Lors des ventes aux enchères résidentielles, on trouve généralement des lots de propriétés à acheter ou à louer, des maisons vendues en liquidation judiciaire, des projets de rénovation allant de légèrement vétustes à totalement délabrés, et des terrains avec ou sans permis de construire.

Cependant, ces dernières années, il est devenu plus courant que les vendeurs privés mettent également leurs maisons aux enchères.

Chaque propriété a un prix indicatif, qui est une estimation du prix de vente possible. Les offres commencent généralement légèrement en dessous de ce prix et augmentent.

Il est important de vérifier que vous êtes à l’aise avec l’état de la propriété avant que le marteau ne tombe lors d’une vente aux enchères en ligne, afin d’éviter toute mauvaise surprise

Une fois que le marteau est tombé sur une propriété, l’acheteur s’engage – on suppose donc que les acheteurs se présentent en ayant fait leur devoir de diligence sur tout ce qui les intéresse et pris tout conseil juridique ou financier pertinent.

Il se peut qu’une pandémie soit en cours, mais la visite d’un bien immobilier reste cruciale pour éviter une erreur potentiellement très coûteuse.

Une légende perpétuelle du marché des enchères concerne une personne qui a acheté une propriété, pour ensuite passer la porte et réaliser qu’elle n’avait pas de plancher.

Le fait de ne pas avoir de cuisine ou de salle de bains fonctionnelle peut ne pas sembler être un problème si vous avez l’intention de les vider de toute façon – mais aux yeux d’une banque, cela signifie que la propriété est inhabitable et qu’elle ne vous accordera pas d’hypothèque.

Un appartement du rez-de-chaussée inférieur de cette propriété de Peckham, dans le sud de Londres, sera mis en vente lors de la prochaine vente aux enchères d’Allsop, le 18 février. Il est actuellement loué et est en vente pour plus de 375 000 livres sterling.

De nombreux biens immobiliers qui sont généralement mis aux enchères sont en mauvais état et s’il n’y a pas d’installations ou de commodités – comme une cuisine et/ou une salle de bain – un prêteur hypothécaire ne prêtera pas, car la propriété est jugée inhabitable”, explique Rosie Fish, expert en prêts hypothécaires chez Habito.

Nous ne recommandons pas d’acheter aux enchères, sauf si vous avez le temps et l’argent de payer une enquête avant la vente pour vous assurer que vous savez sur quoi vous enchérissez.

La plupart des maisons de vente aux enchères proposent des visites sur rendez-vous, et certaines continuent à organiser des journées portes ouvertes.

Faire ses devoirs est plus important que jamais

Andrew Brown – Strettons

Historiquement connus pour leur faible technicité, ils ont également été contraints de suivre l’évolution de la situation depuis le début de la pandémie et la plupart proposent désormais des visites virtuelles de propriétés sur leurs sites web. La qualité de ces dernières s’est améliorée au cours de l’année écoulée.

Adamson déclare : “En raison des directives du gouvernement, il y a eu des périodes où le message était de rester chez soi.

Ce problème a été partiellement résolu grâce aux visites virtuelles, devenues très sophistiquées, qui permettent à une personne de voir une propriété depuis son canapé.

Il est également conseillé de faire appel à un architecte ou à un constructeur si vous souhaitez rénover. Les commissaires-priseurs se feront un plaisir de vous présenter un bien, mais n’oubliez pas qu’ils sont payés par le vendeur.

Il est plus important que jamais de faire ses devoirs”, déclare M. Brown.

J’ai acheté une maison sur mon canapé

Deux investisseurs immobiliers nous expliquent ce que c’est que d’acheter une propriété en ligne

Darren Mould, un investisseur immobilier

Darren Mould, fondateur de Domus Developments

Il y a certainement des avantages et des inconvénients à acheter un bien immobilier par le biais d’une vente aux enchères en ligne plutôt que dans la salle. Lorsque vous enchérissez dans la salle, vous pouvez juger les acheteurs auxquels vous êtes confronté.

Souvent, la vitesse à laquelle ils font une offre ou les augmentations de prix qu’ils font peuvent vous donner une idée de ce qu’ils veulent vraiment, de leur expérience et de leur professionnalisme.

Par exemple, vous pouvez dire qu’un acheteur est quelqu’un qui veut vraiment quelque chose, peut-être comme sa maison pour toujours – et les chances de surenchère peuvent être assez minces.

J’aime aussi le drame et l’expérience des enchères dans la salle. C’est certainement plus passionnant que d’enchérir en ligne.

Cependant, les ventes en ligne semblent aller plus vite, avec un processus d’enchères plus rapide, et c’était aussi bien d’enchérir sur des propriétés depuis mon canapé avec une tasse de thé à la main”.

Navtej Singh, directeur général de CH Real Estates

La première vente aux enchères en ligne à laquelle j’ai participé a eu lieu en mars 2020, alors que nous venions de nous mettre en quarantaine. Il s’agissait d’un format vidéo dans lequel le commissaire-priseur passait en revue les lots.

Le plus gros problème que j’ai eu était que je devais donner une garantie de soumissionnaire, qui se situait entre 5 000 et 10 000 livres sterling selon le lot. Mais je suis devenu plus à l’aise avec cela, car ils reviennent rapidement.

Navtej Singh a acheté plusieurs propriétés lors de ventes aux enchères en ligne

Dans cette enchère particulière, vous deviez soumettre votre offre la plus élevée au préalable et, par prudence, je suis allé assez bas. J’ai enchéri à 100 000 £ sur une maison à deux lits à Chatham, dans le Kent, avec un guide à 90 000 £. Elle a été adjugée à 103 000 £, donc c’est tout.

Plus tard dans l’année, j’ai réussi à acheter un appartement en location au rez-de-chaussée à Liverpool lors d’une vente aux enchères d’Allsop, qui a été guidée à 55 000 £.

Personne n’a fait d’offre pendant la vente aux enchères elle-même, j’ai donc appelé le commissaire-priseur et négocié une vente.

J’ai également acheté une maison mitoyenne à trois lits pour 197 500 £ par l’intermédiaire de I Am Sold. C’était une vente aux enchères de type eBay, et les enchères se sont concentrées dans les 20 dernières minutes.

S’il y avait une offre avec moins de trois minutes à passer sur le chronomètre, elle était prolongée de trois minutes supplémentaires – ce qui était un peu frustrant car j’essayais également de garder un œil sur une autre propriété.

Au début, j’étais sceptique quant aux enchères en ligne, mais je vais maintenant faire la plupart de mes enchères en ligne. Avant la pandémie, je me rendais à Londres et je m’asseyais dans une pièce pendant une heure, et je repartais peut-être sans rien. Maintenant, vous pouvez éviter cela.

Comment puis-je me préparer à faire une offre ?

Lors des ventes aux enchères réelles, les acheteurs pouvaient simplement se présenter le jour même avec une pièce d’identité et être en mesure d’enchérir.

En ligne, cependant, le processus est un peu plus complexe. Vous devrez vous inscrire à l’avance auprès de la maison de vente aux enchères et fournir des informations afin que les contrôles anti-blanchiment puissent être effectués.

Les acheteurs doivent être un peu plus organisés lorsqu’ils achètent aux enchères en ligne qu’ils ne le seraient avant la mise en place du système,” déclare Amadeus Wilson, directeur du courtier en prêts hypothécaires SPF Private Clients.

Vous devez souvent vous inscrire la veille pour participer, alors qu’autrefois, vous pouviez vous présenter à l’hôtel qui accueillait la vente aux enchères et présenter votre carte d’identité.

Vous devrez peut-être aussi payer des frais d’inscription – l’un des inconvénients des enchères en ligne par rapport à la réalité – bien qu’ils soient remboursés en fin de journée.

Il existe également un niveau d’entrée plus élevé pour les enchères en ligne, avec un dépôt remboursable de 5 000 livres sterling, ce qui est de plus en plus la norme pour s’asseoir dans la salle d’enchères virtuelle”, ajoute M. Wilson.

Comment puis-je payer un bien aux enchères ?

Beaucoup de personnes qui achètent des propriétés aux enchères paient en liquide. Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire, mais les options qui s’offrent à vous sont moins nombreuses que si vous achetiez une maison sur le marché libre.

Par exemple, les prêteurs ne vous accordent généralement qu’un prêt maximum de 75 % de la valeur de la propriété.

Un appartement en location au premier étage dans ce quartier de Highgate, dans le nord de Londres, est en vente aux enchères en ligne d’Allsop le 18 février, à un prix indicatif de 250 000 livres sterling

N’oubliez pas que les prêts à la valeur vénale sont un peu plus prudents que les prêts hypothécaires classiques, et que vous aurez donc besoin d’un acompte plus important – vous pouvez emprunter jusqu’à 70 à 75 % du côté des enchères, contre 85 à 90 % du côté de la grande distribution”, explique M. Wilson.

Vous obtenez votre prêt hypothécaire après avoir effectué un échange sur la propriété et versé une caution – généralement 10 % de sa valeur – ce qui est évidemment risqué.

Le poisson lance un avertissement sévère à tous ceux qui ne savent pas exactement dans quoi ils s’engagent.

Beaucoup de demandes de renseignements que nous recevons au sujet des maisons aux enchères proviennent d’acheteurs qui n’ont pas d’expérience dans ce domaine, qui peuvent voir un prix indicatif bas, chercher à faire une offre et ensuite obtenir le prêt hypothécaire”, dit-elle.

Si, après la vente aux enchères, l’enquête du prêteur hypothécaire révèle des problèmes, évalue le bien immobilier à un prix inférieur ou ne vous propose tout simplement pas de prêt, vous ne pourrez pas terminer à temps et risquerez de perdre votre dépôt, qui pourrait correspondre à toutes les économies que vous auriez mises de côté pour un nouveau logement.

Le vendeur peut alors vous poursuivre en justice pour pertes, s’il remet le bien aux enchères et qu’il le vend moins cher.

Si tout se passe bien, le processus d’enchères se déroule comme suit : En général, la première semaine après l’échange, l’évaluation est effectuée, l’offre est publiée la deuxième semaine, les formalités juridiques sont effectuées la troisième semaine et la quatrième semaine, vous terminez”, explique M. Wilson.

Que se passe-t-il ce jour-là ?

Vous avez donc choisi votre propriété, l’avez vérifiée et avez mis de l’ordre dans vos finances. Il ne vous reste plus qu’à faire l’offre gagnante.

Actuellement, la forte demande permet aux propriétés de dépasser largement leur prix d’orientation initial.

Toute propriété décente se vend 15 à 20 % au-dessus du prix d’orientation, selon la façon dont la maison de vente aux enchères fixe le prix d’orientation, alors préparez-vous à cela”, explique M. Wilson.

Vous devez également savoir que chaque propriété a un prix de réserve – un chiffre convenu entre le vendeur et le commissaire-priseur qui est le minimum auquel le vendeur est prêt à vendre.

Le Dairy Farm House près d’Ely est une ancienne ferme du XIXe siècle avec 1,11 hectare de jardins. Elle est en vente aux enchères en ligne de Cheffins, le 2 mars, à un prix indicatif de 250 000 à 275 000 livres sterling

Si les offres n’atteignent pas ce niveau, le bien ne se vend pas – bien que vous puissiez contacter la maison de vente aux enchères par la suite et essayer de conclure un marché.

Bien qu’il soit facile d’enchérir en ligne ou par téléphone, il s’agit d’une affaire relativement banale, contrairement au bourdonnement d’une vente aux enchères dans le monde réel.

Les commissaires-priseurs disent que c’est la seule partie du processus qui ne correspond pas à la pré-pandémie.

Vous n’avez pas cette impression du marché – et les gens aiment ça”, dit Brown.

Après avoir versé votre dépôt, vous devrez fournir le reste des fonds et compléter dans les 28 jours.

Si vous ne remplissez pas le formulaire pour une raison quelconque, vous perdrez très probablement votre dépôt.

Les meilleurs conseils pour les enchères en ligne

Oliver Childs, de la maison de vente aux enchères BidX1, donne ses conseils pour réussir ses enchères

Pour Oliver Childs, le respect du budget est la clé d’une vente aux enchères en ligne

1. Prenez contact avec le commissaire-priseur pour enregistrer votre intérêt. Il pourra répondre à vos questions et vous mettre au courant de tout ce qui concerne la vente.

2. Assurez-vous de bien comprendre si la vente est conditionnelle ou inconditionnelle, et ce que cela signifie exactement pour vous. Il est important de comprendre le niveau d’engagement que vous prenez si vous êtes l’adjudicataire.

3. Sachez quand vous devez vous inscrire. En quoi consiste la procédure ? Y a-t-il un point limite, ou pouvez-vous vous inscrire à tout moment avant l’ouverture des offres ?

4. Renseignez-vous sur les dates d’ouverture et de clôture des offres. Certains commissaires-priseurs proposent des lots les uns après les autres, vous devez donc attendre que votre bien soit mis en vente. C’est différent des enchères en ligne que nous organisons à BidX1, où les enchères s’ouvrent sur tous les biens en même temps, avec une heure de clôture fixée à l’avance.

5. Découvrez comment fonctionne l’appel d’offres. Par exemple, vous pouvez placer des offres manuellement sur la plateforme BidX1, mais vous pouvez également fixer une offre maximale et les offres seront automatiquement placées en votre nom. C’est une option populaire auprès des investisseurs.

6. Vous pourrez peut-être vous “entraîner” si le cabinet propose une option de démonstration, ce qui peut être très utile pour les débutants.

7. Assurez-vous que vous disposez d’une bonne connexion internet. Vous ne voulez pas perdre la maison de vos rêves ou votre prochain investissement parce que votre WiFi est coupé.

8. Décidez à l’avance du montant maximum que vous êtes prêt à dépenser pour la propriété – et tenez-vous en à ce budget. Cela vous donnera confiance dans vos décisions du jour, plutôt que de vous laisser emporter par le moment.

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