Vous vendez votre maison ? Voici la précision des estimations en ligne

Alors que le Zestimate de votre maison peut vous faire tourner la tête, sur des marchés qui évoluent rapidement comme celui-ci, il est plus difficile de prédire le prix de vente réel de votre maison.

“Il y a une sorte de choc des prix que les vendeurs peuvent avoir en ce moment”, a déclaré Krishna Rao, vice-président des analyses chez Zillow. “Même s’ils ont pu penser à vendre il y a quelques années, regarder où en est le marché maintenant peut être surprenant.”

Des centaines de facteurs entrent dans les calculs de ces estimations, a-t-il dit, y compris les bases de données immobilières locales, les registres de vente au fil du temps, les registres de propriété, les registres fiscaux et d’autres sources.

Bien que la précision s’améliore, une estimation sur un site peut encore être très différente d’un autre, variant parfois de plusieurs centaines de milliers de dollars. Et les estimations individuelles peuvent être largement supérieures ou inférieures au prix réel de vente d’une maison.

Un marché immobilier qui s’apprécie rapidement, où les maisons se vendent en quelques jours, ajoute encore plus d’incertitude, a déclaré Rao. “Il existe une plus grande variété de résultats pour toute vente. C’est un environnement plus difficile pour évaluer une maison.”

Voici ce que vous devez savoir sur les estimations immobilières en ligne et comment en tirer le meilleur parti sur ce marché.

Quel est le meilleur chiffre ?

L’estimation de chaque agence immobilière en ligne est comme sa propre sauce spéciale avec sa propre recette secrète.

“Elles peuvent varier considérablement, si vous regardez une adresse sur plusieurs sites”, a déclaré Dave Masters, directeur de la gestion des produits chez Realtor.com. “Personne n’a de modèles qui ne soient pas sophistiqués, mais les entrées peuvent être très différentes.”

C’est l’une des raisons pour lesquelles Realtor.com propose trois estimations différentes provenant des sociétés de données avec lesquelles il est partenaire, des sources qui sont généralement utilisées par les prêteurs et les compagnies d’assurance.

“L’une des raisons pour lesquelles nous pensons que les trois chiffres sont plus perspicaces, c’est que cela montre aux vendeurs de maisons que le tableau est varié”, a déclaré Masters. “Il y a des marchés où la différence n’est pas trop radicale, dans d’autres cas, ils peuvent être très différents.”

Le rythme rapide du marché immobilier actuel a rendu l’estimation des prix plus difficile, a déclaré Masters. Par exemple, lorsqu’il y a plus de maisons comparables sur le marché, les modèles d’évaluation deviennent plus précis avec des données supplémentaires. Mais dans un marché très concurrentiel, où les maisons se vendent rapidement et souvent bien au-delà du prix demandé, le prix de vente ne représente pas nécessairement la juste valeur marchande – et ne devrait pas le faire.

Zillow et Redfin offrent une certaine transparence en publiant régulièrement des rapports de précision.

La société dit le Zestimate pour les maisons sur le marché a un taux d’erreur médian au niveau national de 1,9 %. RedfinRedfin, quant à elle, indique que son estimation des maisons sur le marché a un taux d’erreur médian de 2,19 % dans les 43 États et le district de Columbia où elle opère. Cela signifie que les estimations de la moitié de toutes les maisons sur le marché avec des estimations sur Zilliow ou Redfin se situent à environ 2 % du prix de vente.

Mais si vous envisagez de vendre et que votre maison n’est pas sur le marché, le taux d’erreur est beaucoup plus élevé. L’estimation Zestimate pour les maisons hors marché a un taux d’erreur médian de 7,3 %. L’estimation Redfin pour les maisons hors marché a un taux d’erreur médian de 6,94 %.

“La précision d’une maison sur le marché est meilleure parce que nous disposons d’informations plus récentes”, a déclaré Rao. “Les informations d’une maison typique peuvent être dépassées. Les propriétaires ont ajouté quelque chose ou ont rénové. Nos estimations ne peuvent pas intégrer ces informations.”

Grâce à une meilleure collecte de données et à des algorithmes, les estimations sont devenues plus précises au fil du temps, a déclaré Rao.

En fait, elles se sont tellement améliorées que Zillow dit être prêt à faire des offres pour acheter une maison au prix de la Zestimate sur certains marchés. Depuis 2018, l’entreprise a acheté plus de 11 300 maisons directement par l’intermédiaire de son site Web. Offres de Zillow division. Le mois dernier, la société a déclaré qu’elle avait commencé à acheter des maisons sur la base de l’estimation Zestimate sur les marchés où elle a déterminé que l’estimation était suffisamment précise pour faire des offres en espèces.

“Nous avons suffisamment confiance en nos modèles et en notre Zestimate pour l’acheter à ce prix”, a déclaré Rao.

Ce que les estimations en ligne ne peuvent pas vous dire

Pour la plupart des vendeurs, l’estimation en ligne n’est pas l’offre finale. C’est un point de départ.

Mais cela peut donner lieu à une conversation difficile si un agent immobilier ne croit pas que la maison a une valeur proche de ces estimations en ligne.

Par exemple, plus tôt ce mois-ci, une maison de 4 chambres, 5 salles de bain et 2 626 pieds carrés a été vendue à un prix inférieur aux estimations en ligne. à Silver Spring, dans le Marylandavait un Zestimate de $843,000 avec une gamme de vente possible qui allait jusqu’à $916,000.

Mais la maison a été listée la semaine dernière pour 550 000 $ comme un ” diamant brut “, ce qui suggère que des travaux sont nécessaires sur la maison. Sur la page d’inscription, Zillow a même reconnu : “Le prix de liste et le Zestimate pour cette maison sont très différents, donc nous pourrions manquer quelque chose.”

Susan Janney, l Agent de Long and Foster qui a inscrit la maison, a déclaré qu’elle estimait que la maison avait besoin d’au moins 200 000 $ de travaux. “Le quartier peut supporter qu’elle se vende à 900 000 dollars”, a-t-elle dit. “Mais pas dans son état actuel”.

Après une semaine sur le marché, le Zestimate — ayant vraisemblablement pris en compte les informations de l’inscription — est tombé à 608 149 $.

“Les estimations sont utiles lors d’une première conversation”, a déclaré Anders Ibsen, un agent de l’agence d’évaluation du marché de l’immobilier. Windermere Professional Partners à Tacoma, Washington. “Mais ils ne remplacent jamais une personne expérimentée qui peut voir la propriété et comprendre les vraies nuances derrière la valeur.”
Un front de mer maison à Tacoma qui a trois chambres et 1.468 pieds carrés, a eu une Zestimate de 658.000 $ le mois dernier. C’était avant qu’Ibsen n’évalue la maison et ne regarde les propriétés et les ventes comparables dans la région et ne l’inscrive à 950 000 $.

“Les modèles peuvent obtenir beaucoup d’informations, mais vous ne pouvez pas demander à un robot d’entrer dans votre maison “, a-t-il déclaré. Cette maison a été rénovée récemment avec beaucoup de goût et a été comparée à des maisons qui n’avaient pas les 60 pieds de front de mer, a-t-il dit. Le Zestimate est maintenant de 958 657 $. La maison est sur le marché depuis près de 40 jours et une offre est en attente.

“Ce ne sont pas de mauvais outils “, a-t-il dit à propos des estimations en ligne. “Ce ne sont simplement pas des outils omniscients”.

Bridget Frey, responsable de la technologie chez Redfin, a admis que certaines variables qui contribuent à la valeur d’une maison sont des éléments auxquels les estimations en ligne ne peuvent pas toujours accéder.

Par exemple, l’état de la propriété, la vue et la lumière dans la maison.

“Est-il situé sur un côté plus désirable de la rue ? Sur une trajectoire de vol ? A-t-il des fondations fissurées ? Des choses qu’un être humain va remarquer et auxquelles l’algorithme n’a pas accès”, a-t-elle déclaré.

Alors que certains propriétaires ont ont poursuivi les sociétés immobilières en ligne parce qu’ils estimaient que les estimations entravaient la vente de leurs maisons. n’ont pas gagné)la plupart des vendeurs comprennent maintenant que les estimations en ligne ne sont qu’une variable parmi d’autres dans le processus d’évaluation d’une maison.

Ce qui est plus important que ce que l’estimation signifie pour votre propre maison, dit Ibsen, c’est ce que les estimations en ligne des maisons d’autres personnes disent sur ce à quoi il faut s’attendre de manière réaliste lors de l’achat ou de la vente.

“Si les acheteurs et les vendeurs regardent ces moyennes informatiques, cela les informe sur ce qu’ils pensent d’un quartier ou des maisons dans une gamme de prix donnée”, a déclaré M. Ibsen.

De plus en plus, les sites qui proposent des estimations cherchent à inclure les propriétaires dans le processus.

Sur Zillow, Redfin et Realtor.com, les propriétaires peuvent déclarer leur maison et, dans certains cas, mettre à jour les informations sur des éléments tels que les rénovations récentes ou les équipements à l’intérieur de la maison afin de fournir une liste plus à jour. Les propriétaires peuvent voir quelles maisons sont comparées aux leurs.

“Nous travaillons sur toutes sortes de données sur votre maison, mais nous n’avons pas autant de clarté sur l’intérieur”, a déclaré Rao. “Comme la disposition. Nous pouvons savoir qu’il y a trois chambres à coucher, deux salles de bains, 1 700 pieds carrés. Mais l’endroit où elles se trouvent et la lumière dans la cuisine comptent énormément pour la valeur d’une maison.”

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